Апелляционное определение № 33-416/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья Безроков Б.Т. 07RS0001-02-2025-006969-10

Дело №2-7880/2025 Дело №33-416/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Макоева А.А.,

судей Тогузаева М.М. и Шашева А.Х.

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием: представителя истца – ФИО1, представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шашева А.Х. гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО УК «Уют» о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным,

по апелляционной жалобе представителя ФИО3 – ФИО1 на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 декабря 2025 года

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 (действующий интересах жильцов многоквартирного жилого дома) обратился в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО УК «Уют» о признании договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, незаключенным.

Требования мотивированы тем, что в 2020 году многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> сдан в эксплуатацию. По истечении некоторого времени собственникам квартир в вышеуказанном доме стали поступать счета на оплату услуг от ООО УК «УЮТ». На обращения собственников квартир о предоставлении договора на обслуживание дома, акта приема выполненных работ руководство ООО УК «УЮТ» в лице директора ФИО4 не реагирует. При этом с 2020 года по настоящее время, жильцы самостоятельно без участия УК технически обслуживают дом. За указанный период общие собрания собственников с участием ООО УК «УЮТ» не проводились, следовательно, собственники не принимали решения о заключении договора управления с ООО УК «УЮТ».

В ноябре 2023 года ФИО3 направил обращение в прокуратуру г. Нальчика по факту нарушений при обслуживания многоквартирного дома УК «УЮТ». Для проверки доводов, изложенных истцом, прокуратурой г. Нальчика обращение перенаправлено в Государственный комитет Кабардино-Балкарской Республики по тарифам и жилищному надзору КБР. Однако, вопреки требованиям, предъявляемым к рассмотрению обращения граждан, Государственный комитет КБР по тарифам и жилищному надзору до настоящего времени не предоставил ответ. Более того, собственниками также было направлено заявление в МВД по КБР о неправомерных действиях со стороны УК «УЮТ». Из мотивировочной части постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.04.2024 года следует, что действительно отсутствует договор управления многоквартирным домом с жильцами, что подтверждает, как сам застройщик ФИО5, так и директор ООО УК «УЮТ» ФИО4

При этом, застройщик ФИО5 показал, что в 2020 году он выбрал ООО УК «УЮТ» и так как на момент сдачи дома он являлся собственником большинства квартир, то сам и утвердил УК «УЮТ» на основании действующего законодательства в форме соответствующего протокола.

04 мая 2025 года собранием собственников многоквартирного дома на ФИО3 наделен полномочиями по представлению интересов собственников помещений перед третьими лицами.

25 июля 2025 года проведено общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором принято решение отказаться от управляющей компании «Уют», и выбрана другая управляющая компания «Акцент». Протокол общего собрания направлен в Госкомитет КБР по тарифам и жилищному надзору, а также в ООО УК «Уют».

Таким образом ответчик безосновательно осуществляет полномочия по обслуживанию многоквартирного дома.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 декабря 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, ФИО3 подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и вынести по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Автор жалобы указывает, что при вынесении оспариваемого решения суд не исследовал и не дал надлежащей оценки доводам и доказательствам истца.

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российский Федерации не представлен оригинал протокола общего собрания, которым был утвержден тариф, указанный в расчетах истца, а также смета или иной документ, которыми бы устанавливалось, какие именно работы и услуги входят в размер взноса на содержание общего имущества нежилого помещения.

Оценка суда в части доводов ответчика о том, что протокол от 25.02.2020 года № 3 внеочередного общего очно-заочного собрания собственников МКД не оспорен в судебном порядке и не признан недействительным является основанием для осуществления обслуживания управляющей компанией жилого многоквартирного дома является несостоятельным, так как для осуществления обслуживания МКД после проведения общего собрания собственников жилья, в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ необходимо заключать договор, так как порядок заключения договора должен идти в соответствии с законодательством РФ, в данном случае, протокол является основанием для последующего договора, но не является самостоятельным и исключительным предметом для последующего осуществления деятельности в сфере обслуживания МКД.

В дополнении к апелляционной жалобе, ФИО3 приводит положения норм жилищного законодательства и указывает, что после того, как Абазов фактически произвел отчуждение квартир в пользу дольщиков, собственники должны были провести общее собрание, с участием управляющей компании. Жильцы многоквартирного дома неоднократно собирались для проведения общего собрания, но представители управляющей компании ООО УК "УЮТ» не являлись на общее собрание жильцов, о чем фиксировалось в протоколе общего собрания, и копия направлялась по юридическому адресу ООО «УК УЮТ».

Собственники квартир не принимали решения о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО УК «УЮТ», доверенностей от собственников у ООО УК «УЮТ», подписывающего договор нет.

Фактически, договор управления спорным многоквартирным домом, является незаключенным, поскольку договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям ст.ст.161-162 Жилищного кодекса РФ.

04 мая 2025 года было проведено общее собрание собственников МКД (протокол № 1 общего собрания от 04 мая 2025 года) повесткой дня которого являлось:

1. Избрание председателя и секретаря общего собрания собственников и наделение их правом подсчета голосов.

2. Наделение полномочиями представлять интересы собственников помещений перед третьими лицами.

25 июля 2025 года было проведено общее собрание собственников МКД (протокол № 2 от 25 июля 2025 года) где было принято решение отказаться от управляющей компании ООО УК «УЮТ» и выбрать для управления домом другую управляющую компанию «Акцент». После чего, оригинал протокола № 2 был направлен в Государственный комитет КБР по тарифам и жилищному надзору, и копия протокола с сопроводительным письмом была направлена в ООО УК «УЮТ».

Таким образом, Управляющая компания ООО «УЮТ» без надлежащего исполнения норм закона содержащихся в Жилищном кодексе РФ, безосновательно действует в рамках осуществления обслуживания МКД.

Судом не была дана надлежащая оценка доводам истца в части нарушения порядка заключения договора на обслуживание МКД и в части того, что протокол общего собрания составленный при единоличном участии ФИО5 не может являться тем документом, который позволяет в дальнейшем осуществлять деятельность по обслуживанию МКД без указания таких основных моментов как способ управления, срок действия полномочий, обусловленный условиями договора тариф.

Таким образом, Управляющая компания «УЮТ» действовала не на основании договора, как предусмотрено законом, а на незавершенном в процессе составления документов — протокола общего собрания с единоличным участником ФИО5.

Указывая, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований о признании договора незаключенным, поскольку Жилищным кодексом РФ возможность обжалования договора на управление многоквартирным домом не предусмотрена и истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, представитель ответчика ООО УК «УЮТ» - ФИО2, представил в суд апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу и дополнение к ней, в котором он просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Им указано, что в соответствии с решением общего собрания собственников МКД, выраженного в протоколе общего собрания №3 от 25.05.2020 г., управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес> выбрано ООО УК «УЮТ».

29.07.2020 г. Государственным комитетом КБР по тарифам и жилищному надзору было принято решение №37-2354 о внесении изменений в Реестр лицензий КБР, в соответствии с которым МКД по адресу <адрес>, корпусы 1,2,3,4 перешел под управление ООО УК «УЮТ».

Указанные решения общего собрания и Государственного комитета КБР по тарифам и жилищному надзору в судебном порядке не оспорены, не признаны недействительными.

Доказательств отмены или признания недействительным решения общего собрания от 25.05.2020 г. собственников истцом не представлено.

С момента принятия Государственным комитетом КБР по тарифам и жилищному надзору решения, ООО УК «УЮТ» осуществляет управление МКД по адресу <адрес>, что подтверждается истребованными судом и представленными ответчиком документами, в частности актами выполненных работ, договорами, заключенными с обслуживающими организациям, счетами на оплату и платежными поручениями.

Сторона ответчика считает, что протоколы общего собрания от 04.05.2025 г. (о наделении полномочиями представлять интересы собственников помещений перед третьими лицами) и от 25.07.2025 г. (об отказе от ООО УК «УЮТ», переходе в иную управляющую компанию), составлены с нарушениями требований действующего законодательства и обоснованно отклонены Государственным комитетом КБР по тарифам и жилищному надзору.

Истец является собственником <адрес> по адресу <адрес> с 02.06.2021 г. и с указанного периода времени располагал информацией о том, что ООО УК «УЮТ» является управляющей организацией МКД, путем совершения конклюдентных действия выразил с указанным фактом согласие, что подтверждается справкой о состоянии расчетов по лицевому счету с указанием проведенных оплат.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на него, проверив в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ правильность, принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом первой инстанции не допущены.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив, что 25.05.2020 года общим собранием собственников помещений в МКД, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, на котором большинством голосов (51,9%) было принято решение о выборе в качестве управляющей компании ООО «УЮТ», а в последующем ответчик ООО УК «УЮТ» внесен Реестр лицензий Кабардино-Балкарской Республики в связи с заключением договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес><адрес> (корпусы 1, 2, 3, 4), пришел к выводу об отсутствии основания для признании незаключенным договора управления многоквартирным домом.

Соглашаясь с существом принятого решения, судебная коллегия отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 и пунктом 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4.7 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе управляющей организации.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ.( часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации)

Как следует из материалов дела общим собранием собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: КБР, <...> было принято решение о выборе управляющей компании ООО «УЮТ», что следует из протокола общего собрания от 25.05.2020 № 3, согласно которому в голосовании приняли участие собственники помещений в МКД, обладающие 51,9 % голосов.

Согласно представленным по запросу суда апелляционной инстанции в материалы дела сведениям Государственного комитета Кабардино-Балкарской Республики по тарифам и жилищному надзору, истребованным в порядке применения разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" и в целях проверки доводов жалобы, управление многоквартирным домом № (корпусы 1, 2, 3, 4) по <адрес> в <адрес> осуществляет ООО УК «Уют», данный многоквартирный дом был включен в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО УК «Уют» на основании договора оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного дома без даты подписанного от имени собственников ФИО6, на основании решения общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 25.05.2020 года.

ООО УК «УЮТ» включено в Реестр лицензий Кабардино-Балкарской Республики в связи с заключением вышеуказанного договора управления многоквартирным домом, имеет действующую лицензию.

Указанные сведения размещены в ГИС ЖКХ (государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства), послужили основанием для включения данного многоквартирного дома в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО УК «УЮТ», его условия исполнялись сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу части 2.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ установлены сведения, которые должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом.

В данном случае договор оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию многоквартирного дома был заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого отнесено принятие данного решения, содержит предусмотренные законом сведения, был представлен в уполномоченный орган при регистрации, послужил основанием для включения данного многоквартирного дома в перечень домов, управление которыми осуществляет ООО УК "УЮТ", его условия исполнялись сторонами.

При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25.05.2020 года, на основании которого в последующем был заключен договор управления многоквартирным домом, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признано.

Вопреки доводам жалобы то обстоятельство, что общее собрание проведено ФИО5, являвшимся на тот период времени собственником большинства помещений в многоквартирном доме, не свидетельствует о незаконности принято собранием решения.

Из информации Государственного комитета Кабардино-Балкарской Республики по тарифам и жилищному надзору также следует, что проведенной проверкой наличия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в МКД по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации, не выявлено.

Кроме того, вышеназванный договор исполнялся сторонами с момента его заключения, что подтверждается письменными доказательствами, истребованными судом апелляционной инстанции у стороны ответчика в целях проверки доводов жалобы, в частности копиями актов выполненных работ, копиями договоров на ремонт и техническое обслуживание внутридомового газового оборудования МКД, обслуживание лифтов, уборку нежилых помещений за 2022 - 2025 годы, а также справкой по лицевому счету № <***> согласно которой с 2021 года оплачивает услуги по содержанию МКД в пользу ООО УК «Уют».

Таким образом, между собственниками помещений МКД и ответчиком возникли правоотношения по фактическому оказанию услуг, связанных с управлением МКД, в частности, собственники жилых помещений МКД вносили ответчику плату за фактически потребленные коммунальные услуги на основании указанного договора, исполняя тем самым обязанность, возложенную на них законом (ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 53, ч. ч. 1, 3 ст. 155 ЖК РФ).

Таким образом, для вывода о том, что данный договор управления многоквартирным домом является незаключенным, правовых оснований не имеется.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец, представляющий интересы собственников помещений, фактически ссылался на нарушение их прав в связи с ненадлежащим оказанием услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома со стороны ООО УК «Уют», а также указывал на наличие решения общего собрания собственников МКД от 25 июля 2025 года, на котором принято решение об отказе от услуг ООО УК «УЮТ» и заключении нового договора с УК «Акцент».

Вместе с тем указанные обстоятельства не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку собственники помещений в указанном многоквартирном доме, не лишены права и возможности обратится в суд с соответствующим заявлением в защиту своих прав по вопросу ненадлежащего оказания ответчиком услуг по договору.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

На основании части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома (часть 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Согласно части 3.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом.

Таким образом, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав организации, осуществлявшей функции управления ранее.

Следовательно, в данном случае, расторжения либо признания договора с ООО УК «Уют» незаключённым не требуется, поскольку собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации.

Непосредственно Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования указан в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 11 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3 - ФИО1, без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 марта 2026 года.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи М.М. Тогузаев

А.Х. Шашев