Решение № 2-55/2025 2-55/2025(2-6870/2024;)~М-6276/2024 2-6870/2024 М-6276/2024 от 27 марта 2025 г. по делу № 2-55/2025

УИД: 50RS0039-01-2024-010146-34


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2025 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Камшилиной И.А.,

при секретаре Должиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-55/25 по иску ФИО1 к ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТОВАРИЩЕСТВО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ» ФИО3 паевым инвестиционным рентным фондом «Своя земля-рентный» о признании недействительными результаты межевания земельных участков, установлении координат характерных точек земельных участков, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТОВАРИЩЕСТВО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ» ФИО3 паевым инвестиционным рентным фондом «Своя земля-рентный» и, уточнив требования, просит:

- признать недействительными материалы межевания в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <номер>, местоположение: <адрес>, в части указания местоположения границ указанных земельных участков, об исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ данных участков;

- установить для земельного участка с кадастровым номером <номер>, местоположение: <адрес>, площадь 731 кв.м, координаты в соответствии с заключением судебной экспертизы;

- установить для земельного участка с кадастровым номером <номер>, местоположение: <адрес>, площадь 754 кв.м, координаты в соответствии с заключением судебной экспертизы;

- взыскать с ООО «УК ТДУ» в пользу истца сумму долга по договорам купли-продажи земельных участков в размере 832 944 руб.;

- взыскать с ООО «УК ТДУ» в пользу истца сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по договорам купли-продажи земельных участков по состоянию на <дата>. в размере 267 445,89 руб.

- взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму фактического остатка долга в размере 832 944 руб., начиная с <дата>г. и по день фактического исполнения ответчиком денежного обязательства;

- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что <дата>г. между истцом и ответчиком были заключены договора купли-продажи земельных участков: №<адрес>, общей площадью 934 кв.м, кадастровый <номер>, и №<адрес>, общей площадью 942 кв.м, кадастровый <номер>. В соответствии с п.2.1 договоров ответчик гарантировал, что земельные участки не обременены правами третьих лиц. Согласно п.4.1 цена земельного участка, кадастровый <номер>, составляет 1 962 400 руб. из расчета 2 101,07 руб. за 1 кв.м, а земельного участка, кадастровый <номер>, составляет 2 037 546 руб. из расчета 2 163 руб. за 1 кв.м. Истец полностью оплатил стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> до регистрации перехода права на него, что подтверждается квитанциями с учетом стоимости задатка в размере 100 000 рублей, оплаченных истцом на основании договора возмездного оказания услуг №<адрес> ОУ от <дата>. Оплату стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> истец произвел в рассрочку, последний платеж по договору был внесен <дата> с учетом стоимости задатка в размере 100 000 рублей, оплаченных истцом на основании договора возмездного оказания услуг №<адрес> ОУ от <дата>. Условием сделок предусмотрена передача земельных участков по передаточному акту. Передаточные акты подписаны <дата><адрес> выносе границ земельных участков на местность <дата>г. в площадь участков был включен ручей, что подтверждается составлением актов приема-передачи поворотных точек границ земельных участков. Предварительный выбор земельных участков был определен согласно генерального плана, предоставленного истцу ответчиком в <дата>. Истец выбрал участки с номерами 25 и 26 и заключил договоры возмездного оказания услуг №<адрес> ОУ и №<адрес> ОУ от <дата>. Однако в октябре генеральный план был изменен, местоположение земельных участков также было изменено и ручей оказался в границах земельных участков, приобретенных истцом. Ранее ручей на генеральном плане не был указан. Приобретенные истцом земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером <номер>, принадлежащего ответчику на праве собственности и после раздела сведения о нем исключены из ЕГРН. Заказчиком работ по межеванию и разделу земельного участка являлся ответчик. Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от <дата>г. <номер>-РМ определено местоположение береговой линии (границы водного объекта) ручья без названия в Раменском районе Московской области. В соответствии с указанным Распоряжением, ручей внесен в реестр водных объектов. Согласно заключению судебной экспертизы площадь земельного участка с кадастровым номером <номер> занимаемого береговой линией составляет 45 кв.м, земельного участка с кадастровым номером <номер> кв.м. Истец не может использовать участок в полном объеме по целевому назначению, участок находится в границах береговой полосы ручьи и водоохраной зоны.

Представитель ответчика ООО «УК «ТДУ» в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков продавец известил покупателя о нахождении частей земельных участков в охранных зонах, сведения о которых имелись на момент заключения договора. В тоже время какие-либо сведения о возможном нахождении в границах земельных участков водных объектов и их береговых полос в каких-либо доступных информационных ресурсах либо нормативных актах отсутствовали. Так, на момент образования земельных участков (постановки на кадастровый учет) и регистрации права продавца на них, ответчик руководствовался действующим на тот момент градостроительным регламентом (порядком использования земельных участков) установленным Правилами землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа Московской области от <дата>. <номер> «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа <адрес>». В Правилах землепользования и застройки, какая-либо информация о нахождении на земельных участках водных объектов или их береговых полос, а также водоохранных зон и прибрежных защитных полос отсутствовала. Местоположение береговой линии (границ водного объекта) ручья без названия в Раменском городском округе <адрес> протяженностью 3 762 м определено впервые Распоряжением Министерства экологии и природопользования <адрес><номер> от <дата>., т.е. после заключения и исполнения сторонами договоров купли-продажи земельных участков. Таким образом, ответчиком истцу при заключении договоров была предоставлена вся имеющаяся у него информация об обременениях земельных участков и ограничениях в их использовании. На момент заключения и исполнения сторонами договоров купли-продажи данных земельных участков береговая полоса какого-либо водного объекта в пределах их границ установлена не была, в связи с чем какие-либо ограничения в отношении данных земельных участков отсутствовали.

Третьи лица представители Управления Росреестра по Московской области, филиала ПКК «Роскадастр» по Московской области, Министерства экологии и природопользования Московской области, ФИО5 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером <номер>, площадью 934 кв.м, и с кадастровым номером <номер>, площадью 942 кв.м, категория земельных участков – «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства»; местоположение: <адрес>, Российская Федерация, что подтверждается договором купли-продажи земельных участков <номер> от <дата>г. заключенного между истцом и ООО «ФИО2 КОМПАНИЯ «ТОВАРИЩЕСТВО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ» ФИО3 паевым инвестиционным рентным фондом «Своя земля- рентный».

Ответчик являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью 766761 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка <номер> от <дата>г., заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТОВАРИЩЕСТВО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ» ФИО3 паевым инвестиционным рентным фондом «Своя земля-рентный».

Земельные участки истца образовались в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Согласно п.4.1 договоров цена земельного участка, кадастровый <номер>, составляет 1 962 400 руб., а земельного участка, кадастровый <номер>, составляет 2 037 546 руб.

Истец полностью оплатил стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> до регистрации перехода права на него, что подтверждается квитанциями с учетом стоимости задатка в размере 100 000 рублей, оплаченных истцом на основании договора возмездного оказания услуг №<номер> от <дата>.

Оплату стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> истец произвел в рассрочку, последний платеж по договору был внесен <дата> с учетом стоимости задатка в размере 100 000 рублей, оплаченных истцом на основании договора возмездного оказания услуг <номер> от <дата>.

Согласно п.2.1 договоров продавец гарантирует, что до подписания Договора Участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования <адрес> от <дата>г. <номер>-РМ определено местоположение береговой линии (границы водного объекта) ручья без названия в <адрес>. В соответствии с указанным Распоряжением, ручей внесен в реестр водных объектов.

Согласно пунктам 1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 ст.451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (п.2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общим правилам пункта 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Судом установлено, что на момент образования земельных участков (постановки на кадастровый учет) и регистрации права продавца на них, какая-либо информация о нахождении на земельных участках водных объектов или их береговых полос, а также водоохранных зон и прибрежных защитных полос в Правилах землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа <адрес> от <дата>. <номер> «Об утверждении правил землепользования и застройки территории (части территории) Раменского городского округа <адрес>» отсутствовала.

На основании изложенного, суд в ходе рассмотрения дела не нашел фактов предоставления ФИО1 заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Довод ФИО1, что на момент приобретения земельных участков водный объект (ручей) существовал на местности, суд находит несостоятельным, т.к. местоположение береговой линии ручья без названия в Раменском городском округе <адрес> на момент заключения договоров купли-продажи не было определено.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что материально подтвержденных оснований полагать о том, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка береговой линией водного объекта, намеренно ввел истца в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства) невозможно, и что ответчиком допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется, при этом истец мог самостоятельно получить информацию об имеющихся обременениях земельного участка, в связи с чем, исковые требования ФИО1 к ООО «УК «ТДУ» о признании недействительными результаты межевания земельных участков, установлении координат характерных точек земельных участков, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ТОВАРИЩЕСТВО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ» ФИО3 паевым инвестиционным рентным фондом «Своя земля-рентный» о признании недействительными результаты межевания земельных участков, установлении координат характерных точек земельных участков, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа- отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области.

Судья И.А. Камшилина

Мотивированное решение изготовлено 10.04.2025г.