Решение № 2-882/2019 от 14 августа 2019 г. по делу № 2-882/2019

Дело № 2-882/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2019 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Николаева М.Н., при секретаре судебного заседания Петровой Н.Н., с участием представителя истца (ответчика) администрации г.Чебоксары ФИО1, ответчика (истца) ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Чебоксары к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по исковому заявлению ФИО2 к администрации города Чебоксары о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Администрация г.Чебоксары обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №, степень готовности 98%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования – склады, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, организатором которых определить администрацию г.Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, возложении обязанности в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда предоставить документы на объект недвижимости: проектную документацию с основными параметрами строительного проекта, справку о строительной готовности с указанием степени готовности основных конструктивных элементов, справку о балансовой стоимости объекта.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 25 января 2017 года № на срок до 04 октября 2018 года, в соответствии с которым администрация предоставила ФИО2 во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Ранее ФИО2 уже воспользовался правом однократного предоставления земельного участка на три года для завершения строительства объекта, находящегося на данном земельном участке. Письмом от 21 июня 2018 года истец уведомил ответчика об отказе от пролонгации договора аренды и необходимости освободить земельный участок. В связи с тем, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО2, администрация г.Чебоксары со ссылкой на ст.239.1 ГК РФ обратилась в суд с иском об изъятии данного объекта у ответчика путем его продажи с публичных торгов.

ФИО2 с учетом уточнения обратился в суд с иском к администрации г.Чебоксары о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком один год для завершения строительства и регистрации права собственности на объект площадью <данные изъяты> кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 04 февраля 2016 года ФИО2 приобрел у ФИО4 объект незавершенного строительства общей площадью <данные изъяты> кв.м со степенью готовности 98%, расположенный по указанному выше адресу. 23 мая 2016 года для завершения строительства названного объекта между ФИО2 и администрацией г.Чебоксары заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: «для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию зданий» на срок по 04 октября 2018 года. Соглашением от 22 сентября 2016 года договор от 23 мая 2016 года расторгнут. Путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: «для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию зданий» образован новый земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «склады», в отношении которого 25 января 2017 года между администрацией г.Чебоксары и ФИО2 заключен договор аренды на срок по 04 октября 2018 года. 22 января 2019 года ФИО2 обратился в администрацию г.Чебоксары с заявлением о продлении договора аренды для завершения строительства объекта и регистрации права собственности на него, в чем ему было отказано в связи с тем, что ранее земельный участок уже предоставлялся в порядке, предусмотренном п.21 ст.3 ФЗ от 25 января 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». ФИО2, указывая, что предыдущий собственник объекта незавершенного строительства являлся арендатором на основании иного договора, кроме того, в результате изменения границ истцу фактически предоставлен новый земельный участок, обратился в суд с настоящим иском.

Определением Калининского районного суда г. Чебоксары от 02 апреля 2019 года в соответствии с ч.4 ст.151 ГПК РФ гражданское дело по исковому заявлению администрации г.Чебоксары к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г.Чебоксары о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца (ответчика) администрации г.Чебоксары ФИО1 исковые требования администрации г.Чебоксары поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить в связи с тем, что оснований для продления договора аренды в настоящее время не имеется. В удовлетворении иска ФИО2 просила отказать.

Ответчик (истец) ФИО2, его представитель ФИО3 в судебном заседании просили удовлетворить заявленные исковые требования с учетом уточнения. В удовлетворении требований администрации г. Чебоксары просили отказать, поскольку ФИО2 земельный участок предоставлен на срок менее трех лет, по объективным причинам строительство объекта в установленный срок завершить не смог. В настоящее время строительство завершено, однако без действующего договора аренды ФИО2 не может получить акт ввода в эксплуатацию.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г.Чебоксары, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары явку в суд своих представителей не обеспечили.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 04 февраля 2016 года между ФИО4 и ФИО2 заключен договор № купли-продажи незавершенного строительством объекта, согласно п.1.1 которого продавец передал, а покупатель принял следующий объект недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности объекта 98%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) номер: №.

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу <адрес>, которым продавец владеет и пользуется на основании договора аренды земельного участка от 18 декабря 2015 года №, заключенного с администрацией г.Чебоксары, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 29 декабря 2015 года, номер регистрации № (п.п.1.3, 1.4 договора № от 04 февраля 2016 года).

На основании указанного договора зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный выше объект незавершенного строительства, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 февраля 2016 года сделана запись регистрации №.

23 мая 2016 года между администрацией г.Чебоксары (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №, согласно п.1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию зданий, в том числе находящийся в охранных зонах, расположенный в <адрес>, и предоставленный в соответствии с п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 09.02.2016 №, заявления ФИО2 от 01.03.2016.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 09.02.2016 по 04.10.2018 (п.2.1 договора).

22 сентября 2016 года договор аренды земельного участка от 23 мая 2016 года № расторгнут на основании заявления ФИО2 в связи с необходимостью приведения в соответствие границ земельного участка.

25 января 2017 года на основании заявления ФИО2 от 22.11.2016, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 09.02.2016 № между администрацией г.Чебоксары (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №, согласно п.1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – склады, расположенный в <адрес>, и предоставленный в соответствии с п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Срок аренды земельного участка устанавливается с 28.11.2016 по 04.10.2018 (п.2.1 договора).

Арендатор имеет право на заключение нового договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя в письменном виде не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора о своем намерении на заключение нового договора либо о его расторжении (п.п. 4.1, 4.2 договора).

Права и обязанности арендатора, оговоренные договором аренды, согласно п.8.1 договора распространяются на возникшие отношения с 28 ноября 2016 года.

В силу п.9.1 договора уведомление арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и арендатор обязан освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи арендатору в недельный срок после истечения срока аренды.

Письмом от 21 июня 2018 года № администрация г.Чебоксары уведомила ФИО2 об отказе от пролонгации договора № от 25 января 2017 года, в связи с тем, что в соответствии с п.21 ст.3 ФЗ от 25.01.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ФИО2 право на однократное приобретение земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ, реализовано при заключении № от 25 января 2017 года, что послужило основанием для предъявления ФИО2 настоящих исковых требований о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на один год для завершения строительства расположенного в границах земельного участка объекта.

Администрация г. Чебоксары, в свою очередь, обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства в соответствии со ст.239.1 ГК РФ.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В обоснование заявленных требований администрация г.Чебоксары указала, что возможность однократного приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов ФИО2 уже реализована. При этом администрация г.Чебоксары и в договоре аренды земельного участка № от 25 января 2017 года, и в письмах администрации г. Чебоксары от 21 июня 2018 года №, от 01 февраля 2019 года № ссылается на п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Между тем, нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, закрепленные в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяются к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года, в то время как право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО2 09 февраля 2016 года.

В свою очередь нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющие свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены в ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую и ссылается ФИО2, обратившись 22 января 2019 года в администрацию г. Чебоксары с заявлением о заключении (продлении) договора аренды земельного участка, а в последующим с соответствующим иском в суд.

Кроме того, в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства 04 февраля 2016 года, земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, в границах которого он находился, относился к землям населенных пунктов, имел вид разрешенного использования – для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию зданий.

16 августа 2016 года ФИО2 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка <адрес> для последующего заключения договора аренды и завершения строительства склада.

26 августа 2016 года ФИО2 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в связи с наличием обязанности по приведению в соответствие границ земельного участка.

04 октября 2016 года ФИО2 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером № на кадастровом плане территории, по результатам рассмотрения которого постановлением администрации г.Чебоксары от 03 ноября 2016 года № изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию зданий» на «склады». Названным постановлением также утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью <данные изъяты> кв.м с видом разрешенного использования «склады» по <адрес>, образуемого путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к землям населенных пунктов, и земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенного в коммунально-складской зоне (П-2).

На основании обращения ФИО2 от 30 августа 2017 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Чебоксары подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, в границах которого расположен объект капитального строительства.

На обращение ФИО5 от 10 октября 2017 года о рассмотрении проекта реконструкции объекта незавершенного строительства администрация г. Чебоксары указала на наличие ряда недостатков в проектной документации, в том числе и ее несоответствие градостроительному плану земельного участка

28 февраля 2018 года ФИО2 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части изменения минимального отступа от границ земельного участка с кадастровым номером № с восточной стороны с 3,0 м до 0 м.

На основании указанного заявления администрацией г. Чебоксары 02 апреля 2018 года вынесено постановление о проведении публичных слушаний.

В соответствии с заключениями о результатах публичных слушаний от 16 апреля 2018 года по указанному заявлению администрация г.Чебоксары предоставила разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства – реконструируемого склада, в границах земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с восточной стороны с 3 м до 0 м (постановление № от 24 апреля 2018 года).

Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности ФИО2, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине, при том, что фактически после увеличения площади со <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м. и изменения границ земельного участка в целях соблюдения градостроительных норм, следует считать, что арендные отношения между сторонами возникли по поводу нового участка, который ранее предыдущему собственнику недвижимого имущества не предоставлялся, при этом договор аренды земельного участка был заключен не на три года, как того требовала указанная в договоре норма (п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ), а на меньший срок – с 28.11.2016 по 04.10.2018, чем также нарушены права и законные интересы арендатора.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таких оснований для отказа в предоставлении земельного участка ФИО2 на основании его письменного обращения в администрацию г. Чебоксары в материалах дела не имеется.

Согласно п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет, наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

При этом ответ администрации г. Чебоксары от 01 февраля 2019 года № не содержит правовое обоснование отказа в предоставлении земельного участка, установленное статьей 39.16 Земельного Кодекса, в связи с чем, оснований полагать его соответствующим требованиям подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

На основании изложенного, учитывая высокую степень готовности объекта капитального строительства, составляющую 98%, действия, предпринимаемые ФИО2 по завершению строительства, предусмотренную подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ возможность однократного продления договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды, которая ФИО2 не исчерпана, суд приходит к выводу, что требования ФИО2 о возложении на администрацию г. Чебоксары обязанности заключить договор аренды земельного участка подлежат удовлетворению, и об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации г. Чебоксары об изъятии объекта незавершенного строительства. Исходя из характера спорных правоотношений, степень готовности объекта незавершенного строительства суд считает допустимым требования ФИО2 в части определения срока аренды земельного участка в один год.

Поскольку в удовлетворении основного требования администрации г.Чебоксары об изъятии объекта незавершенного строительства отказано, суд отказывает также в удовлетворении производного требования о возложении обязанности в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда предоставить документы на объект недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований администрации г.Чебоксары к ФИО2 об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, возложении обязанности в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда предоставить документы на объект недвижимости, отказать.

Возложить на администрацию г.Чебоксары обязанность заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на один год для завершения строительства.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Чебоксары в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья М.Н. Николаев

Мотивированное решение изготовлено 19 августа 2019 года.