Решение № 2-2687/2018 2-2687/2018~М-2470/2018 М-2470/2018 от 9 июля 2018 г. по делу № 2-2687/2018

Дело № 2-2687/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2018 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Майковой Н.Н.

при секретаре Демидовой А.О.

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации МО «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды,

установил:

Администрация МО «Город Саратов» обратилась к ФИО2 с исковым заявлением о расторжении договора аренды № А-14-366Ф-4 от 26.10.2011г., общей площадью 6889 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <...> б/н.

В обоснование иска истец указал, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 1326 от 15.05.2014 с ФИО3 заключен договор аренды земельной участка № А-14-366Ф-4 от 15.05.2014 с кадастровым номером № площадью 6889 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской химчистки, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объектов по оказанию обрядовых услуг, косметического салона, массажного кабинета, сроком на 49 лет.

На основании договоров замены стороны в обязательстве от 17.06.2014. 14.02.2017 права и обязанности по договору переданы ФИО2

Таким образом, договор замены стороны в обязательстве не может считаться вновь заключенным договором аренды земельного участка и не предусматривает для нового арендатора дополнительного трехлетнего срока на освоение земельного участка. Напротив, такое обстоятельство будет создавать для него преимущественное положение по отношению к арендодателю.

Доказательства того, что ответчиком были предприняты меры по освоению земельного участка, а также, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» не представлено.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:040213:214, арендуемый ФИО2 не используется по целевому назначению более 13 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В администрации муниципального образования «Город Саратов» отсутствует проектная документация на строительство каких-либо объектов капитального строительства по адресу: <...> б/н. Градостроительный план и разрешение на строительство администрацией муниципального образования «Город Саратов» не выдавались.

Представитель истца ФИО1 на иске настаивала, просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в суд поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсуствие.

Суд приходит к выводу о необходимости рассмотрения в отсутствие представителя истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела суд приходит к следующем выводу.

По общим правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Пунктом 5.2.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» № 1326 от 15.05.2014 с ФИО3 заключен договор аренды земельной участка № А-14-366Ф-4 от 15.05.2014 с кадастровым номером № площадью 6889 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, для строительства отдельно стоящего объекта бытового обслуживания: парикмахерской химчистки, прачечной, предприятия по прокату, фотоателье, объектов по оказанию обрядовых услуг, косметического салона, массажного кабинета, сроком на 49 лет.

На основании договоров замены стороны в обязательстве от 17.06.2014. 14.02.2017 права и обязанности по договору переданы ФИО2

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 Договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5.2.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности, не вправе оценить имущественное положение нового арендатора, а также цель заключения договора замены стороны в обязательстве с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого арендодателя.

Учитывая, что права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, то и исполнение обязанности по использованию земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, в настоящее время лежит на новом арендаторе, равно как и ответственность за неисполненные ранее обязательства предыдущим арендатором.

Таким образом, договор замены стороны в обязательстве не может считаться вновь заключенным договором аренды земельного участка и не предусматривает для нового арендатора дополнительного трехлетнего срока на освоение земельного участка. Напротив, такое обстоятельство будет создавать для него преимущественное положение по отношению к арендодателю.

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства. Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых 10 вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В материалы дела, ответчиком предоставлены доказательства начала освоения земельного участка, имеется эскизный проект нежилого здания – объекта бытового обслуживания населения на ул. Восточная, б\н г.Саратова от 2018 года.

Кроме того ответчиком представлен суду договор от 02.11.2017 года на вывоз мусора с использованием спецавтотранспорта по адресу: <...> б/н., а также договор на изготовление проектной документации от 05.02.2018 года

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом не установлено.

В связи с чем суд, считает необходимым в удовлетворении заявленных требований истцом отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Администрации Муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 о расторжении договора аренды № А-14-366Ф-4 от 26.10.2011г., общей площадью 6889 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040213:214, расположенный по адресу <...> б/н. оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья