Решение № 2-1312/2019 2-97/2020 2-97/2020(2-1312/2019;)~М-1352/2019 М-1352/2019 от 28 октября 2020 г. по делу № 2-1312/2019

УИД 28RS0008-01-2019-002156-24

Дело №2-97/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2020 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,

при секретаре Гришиной В.В.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО2, ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами и по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 и просит взыскать с ФИО3 в её пользу денежные средства в счёт оплаты по договору купли - продажи жилого дома и земельного участка от 26 июля 2018 года в сумме 150000 рублей, проценты в порядке ст.395 ГК РФ за период с 02 апреля 2019 года по 16 декабря 2019 года включительно в сумме 7710 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4354 рублей и по оплате услуг юриста в сумме 5000 рублей, в обоснование указав, что 26 июля 2018 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. По условиям договора расчёт за проданную недвижимость в сумме 150000 рублей должен был быть произведён в срок до 30 марта 2019 года. До настоящего времени ответчик оплату по договору не произвела, на устные требования о расчёте не реагирует.

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 26 июля 2018 года, в обоснование иска указав, что в период проживания в данном жилом доме, она более внимательно осмотрела дом, увидела, что полы местами просели, потолки провисли, в доме было холодно. По результатам обследования жилого дома межведомственной комиссией выдано заключение о непригодности дома для проживания. От специалистов администрации ей стало известно, что этот дом признавался непригодным для проживания еще в 2016 году, однако при заключении договора купли-продажи ФИО1 не сообщила ей эту информацию. Она направила ответчику претензию, однако ответа на неё не получила. Считает, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка может быть расторгнут на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора продавцом. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 26 июля 2018 года между ней и ФИО1; применить последствия расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка: прекратить её право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на жилой дом и земельный участок, без обременений.

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 не явилась, о времени месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что в п. 6 договора купли-продажи указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Ответчик вселилась в спорный дом в марте 2018 года, жила в нем четыре месяца, за это время она должна была увидеть все недостатки дома. Длительное время ФИО3 уклоняется от выплаты денежных средств по договору. Считает, что не имеется оснований для отказа по первоначальному иску, поскольку доказательств существенных нарушений ФИО1 условий договора купли-продажи не установлено, ФИО3 таких доказательств не представлено. Просит в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3 исковые требования ФИО1 не признала, настаивает на встречном иске, суду пояснила, что 4 марта 2018 года она вселилась в летнюю кухню, отремонтировала плиту и стала проживать в летней кухне, в доме она не проживала. В это время было еще холодно, завалинки дома были в снегу, снаружи дом выглядел в нормальном состоянии. Из недостатков дома внутри она видела разрушенную печь, на стенах во всех комнатах была обвалена сухая штукатурка. Её это устроило, она думала, что самостоятельно устранит эти недостатки. Жилой дом ей был необходим для проживания, об этом она говорила ФИО1 В июне вода в подполье появилась под самый пол, на что ФИО5 пояснила, что вода уйдет, большой уровень воды из-за рядом протекающей реки. После заключения договора вода из подполья ушла, и она увидела балки в плесени. До этого, она думала, что балки в подполье побелены. Из-за воды и от сгнивших завалинок пол начал гулять, начали отходить от стены плинтуса. Она сказала ФИО1 о том, что у неё нет средств ремонтировать дом, необходимо расторгнуть сделку, на что она ей ответила, что сделка уже состоялась. ФИО1 скрыла от неё информацию о том, что данный жилой дом еще в 2014 году был признан непригодным для проживания после наводнения 2013 года.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 15 сентября 2020 года ФИО1 признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве – реализация имущества гражданина сроком до 20 января 2021 года, финансовым управляющим должника утверждена ФИО6

Привлеченная к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый управляющий должника ФИО1 - ФИО6 в отзыве на иск указала, что требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в полном объеме. Встречные требования удовлетворению не подлежит, поскольку, как следует из заключения эксперта, все недостатки жилого дома были очевидны до заключения сделки и отмечены в техническом паспорте. Стороны установили цену сделки с учетом технического состояния жилого дома и земельного участка. ФИО3, обнаружив недостатки приобретенного имущества, не предприняла своевременные меры по расторжению договора купли-продажи, а обратилась с встречным иском только после обращения в суд ФИО1

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст.1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 3 ст.486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

В силу п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 1 ст.476 ГК РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 26 июля 2018 года между ФИО1, выступающей в качестве продавца, и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 37,1 кв. м, и земельного участка площадью 2525 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, по цене 150 000 рублей.

По условиям договора оплата производится покупателем в следующем порядке: стоимость жилого дома составляет 75000 рублей, будет оплачена покупателем за счёт собственных средств после подписания договора в срок до 30 марта 2019 года; стоимость земельного участка составляет 75000 рублей – будет оплачена покупателем за счёт собственных средств после подписания договора в срок до 30 марта 2019 года.

Согласно п.5 договора, приобретаемая недвижимость находится в залоге у продавца до полной оплаты по договору.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 31 июля 2018 года, имущество передано продавцом покупателю.

По условиям договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Акт приема-передачи не составлялся (п.п.6,7 договора).

Стоимость жилого дома и земельного участка в предусмотренные договором купли-продажи сроки покупателем не была оплачена, что и послужило основанием для предъявления исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи от 26 июля 2018 года и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Предъявляя встречные исковые требования, ответчик ФИО3 ссылается на то, что ею был приобретен жилой дом ненадлежащего качества, при заключении договора купли-продажи жилого дома ФИО1 скрыла от неё факт того, что дом является непригодным для проживания. Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора купли-продажи.

При рассмотрении дела для определения наличия в спорном жилом доме дефектов, причин их возникновения судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в АНО «Бюро независимых экспертиз 2.0».

Из заключения эксперта АНО «Бюро независимых экспертиз 2.0» №028-01-20 от 05 октября 2020 года следует, что основание конструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, имеют повреждения и деформации, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкции и здания в целом.. Конструктивными недостатками жилого дома являются: значительное повреждение гнилью нижних венцов сруба, стен; просадка досок полов из-за повреждения фундамента дома из деревянных стульев; повреждение отделки и нависание потолка из-за протечки кровли дома; заражение половых брусьев грибковой гнилью в погребе. Вышеуказанные недостатки возникли до 26 июня 2018 года и были очевидны. Указанные недостатки были очевидны и до 04 марта 2018 года. Они отражены в приложении №2 к техническому паспорту, составленному09 июня 2009 года. В период с 04 марта 2018 года до заключения договора 26 июля 2018 года возник только один недостаток - повреждение отделки и нависание потолка из-за протечки кровли дома. Помещение не соответствует санитарно-эпидемиологической безопасности. Имеющиеся недостатки являются существенными, что исключает использование жилого дома по прямому назначению. Проведение каких-либо восстановительных работ экономически невыгодно и нецелесообразно. Жилой дом подлежит признанию непригодным для дальнейшей эксплуатации.

Суд принимает указанное заключение эксперта в качестве относимого, достоверного и допустимого доказательства, соответствующего требованиям ст.56, 59 и 60 ГПК РФ.

Из пояснения истца по первоначальному иску и её представителя следует, что ответчик ФИО3 пользовалась жилым домом как до оформления договора купли-продажи – с 04 марта 2018 года, так и после его заключения, и не имела к ней претензий по поводу состояния жилого помещения.

В подтверждение указанных доводов судом в качестве свидетеля была допрошена ФИО8, которая суду пояснила, что ФИО1 говорила, что нашла покупателя на принадлежащий ей дом в <адрес>, они будут оформлять документы купли-продажи, дом покупала женщина. Она въехала в дом в конце марта 2018 года. Когда они с ФИО1 приехали в <адрес>, то подъехали к дому по <адрес>, из дома вышла ФИО3 и они с ФИО1 разговаривали во дворе дома. В тот раз она в дом не заходила и в разговор не вслушивалась. В 2019 году она снова приезжала вместе с ФИО1 в этот дом, это было в апреле 2019 года, их встретила ФИО3 Она зашла в ограду, территория была приведена в порядок. Затем они зашли в дом, потому что Н. искала фотографии, в доме в комнате, где раньше жили бабушка с дедушкой, шёл ремонт. В доме стояла мебель, было видно, что там живут. В доме было тепло, и она не обратила внимания на то, топилась ли печь или нет.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 не оспаривает факт проживания в спорном доме с марта 2018 года, то есть до заключения оспариваемого договора купли-продажи. Она сделала ремонт в летней кухне и стала проживать в ней до лета. Из недостатков дома внутри она видела разрушенную печь, на стенах во всех комнатах была обвалена сухая штукатурка. Её это устроило, она думала, что самостоятельно устранит эти недостатки. После подписания договора купли-продажи, когда из подполья ушла вода, стало видно, что дом был непригоден для проживания. Половые доски стали подниматься, плинтус отходил от стен, стены под завалинкой осыпались, она увидела балки в плесени, до этого думала, что они побелены, Она обратилась в администрацию с заявлением о проведении обследования дома. В сентябре межведомственная комиссия провела обследование и выдала заключение о непригодности дома для проживания.

В подтверждение указанных доводов ФИО3 представила акт обследования помещения от 17 сентября 2018 года, из которого следует, что межведомственной комиссией на основании заявления ФИО3 был обследован жилой дом по адресу: <адрес>. Комиссией установлено, что основные несущие конструкции здания деформированы: фундамент сгнил (деревянные стулья) и просел по всему периметру здания, подгнили венцы сруба, нарушена вертикальность сруба, вследствие проседания фундамента – просадка пола и провисание потолков, оконные блоки рассохлись.

По результатам обследования межведомственной комиссией 17 сентября 2018 года было составлено заключение №37 о признании жилого помещения по адресу: <адрес>, не пригодным для постоянного проживания, не подлежащим ремонту или реконструкции.

Кроме того, судом установлено, что по результатам обследования межведомственной комиссией данного жилого дома ранее – ещё 10 апреля 2014 года было составлено заключение №42 о признании жилого помещения по адресу: <адрес>, не пригодным для проживания.

В соответствии со ст.15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Поскольку назначением жилого дома является возможность проживания в нём, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.

Как следует из условий договора купли-продажи от 26 июля 2018 года, продавец продал покупателю жилое помещение с назначением: жилой дом. Вместе с тем, в договоре не содержится информации о том, что дом признан непригодным для проживания, то есть недостатки товара не были оговорены в договоре.

Судом установлено, что при заключении сделки купли-продажи, ФИО3 не была лишена возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли. В судебном заседании ФИО3 поясняла, что, действительно, очевидные недостатки жилого дома она видела до заключения договора купли-продажи, при этом считала, что сможет их устранить. Вместе с тем, исходя из объема, характера имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, у суда имеются основания полагать, что покупатель ФИО3 заблуждалась относительно предмета сделки, исключающего возможность его использования по назначению.

Суд также учитывает, что технический паспорт на жилой дом покупателю ФИО3 при заключении сделки не передавался, до настоящего времени он находится у ФИО1 Бесспорных доказательств ознакомления ФИО3 с техническими характеристиками жилого дома суду не представлено. Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 не показала суду о том, что ФИО3 была передана копия технического паспорта на жилой дом.

Исходя из положений п.2 ст.475 ГК РФ, право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи жилого дома возникает в случае существенного нарушения требований к качеству товара.

Разрешая заявленные требования, с учетом положений Гражданского кодекса РФ и условий заключенного договора купли-продажи от 26 июля 2018 года, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований о расторжении указанного договора, поскольку истцом по встречному иску ФИО3 представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также с недостатками, которые не могут быть устранены. Суд принимает во внимание выводы эксперта, согласно которым устранить выявленные значимые дефекты технически невозможно и экономически нецелесообразно, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что выявленные недостатки являются существенными.

При таких обстоятельствах, руководствуясь основным предназначением жилого дома, выводами заключения эксперта, межведомственной комиссии о признании спорного жилого дома непригодным для проживания, наличием дефектов, которые не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре, и которые делают данный дом непригодным для проживания и лишают ФИО3 возможности пользоваться указанным жилым помещением по назначению, на что она рассчитывала при заключении договора купли-продажи, а также руководствуясь принципом единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданий, суд находит требования истца по встречному иску ФИО3 обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 26 июля 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, подлежит расторжению.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка суд расторгает, следовательно, должны быть применены последствия его расторжения: прекращение права собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> признание права собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество.

В связи с расторжением договора купли-продажи, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании оплаты по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 26 июля 2018 года между ФИО1 и ФИО3.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 37,1 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок, общей площадью 2525 кв.м, с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>, без обременений.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова

Мотивированное решение составлено 30 октября 2020 года.

Судья