Решение № 3А-122/2022 3А-122/2022~М-7/2022 М-7/2022 от 7 апреля 2022 г. по делу № 3А-122/2022

Дело № 3а-122/2022

УИД 76OS 0000-01-2022-000008-42


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении на период с 21.12.2019 по 31.12.2019 кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 011 000 (четыре миллиона одиннадцать тысяч) руб., по состоянию на 20.12.2019.

Заявление обосновано тем, что по условиям соглашения № 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта – многоквартирного дома строение № по улице <адрес> от 24.02.2015 и дополнительного соглашения к нему от 26.12.2019, заключенного ФИО1 в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Жилищно – строительным кооперативом «<данные изъяты>», его взаиморасчеты с органом местного самоуправления осуществляются с учетом, помимо прочих объектов недвижимости, кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 20.12.2019 составляет 4 011 000 рублей.

Кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на 20.12.2019 года составила 8 252 831,48 рублей.

В связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск и ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на недостоверность определенной в Отчете рыночной стоимости земельного участка.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области представили суду отзыв на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, заинтересованные лица КУМИ мэрии г. Ярославля, мэрия г. Ярославля, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы», ФИО3, ФИО4, ФИО6 о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, возражений по административному иску не представили, об отложении дела не ходатайствовали.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20.12.2019. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 252 831,48 руб. по состоянию на 20.12.2019 определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 №704-п.

ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2019 определена 7 500 192,67 руб. и внесена в ЕГРН 07.04.2020 на основании акта об определении кадастровой стоимости от 17.03.2020 №46/ЗУ, указанная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2020 по настоящее время.

С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки ФИО1 обратился в суд 30.12.2021.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки административным истцом пропущен.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 6) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что 24.02.2015 Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и жилищно – строительным кооперативом «<данные изъяты>» заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (вблизи жилого дома <адрес>) с кадастровым номером №.

26.12.2019 к указанному соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Жилищно – строительный кооператив «<данные изъяты>» и ФИО1, как инвестор.

По условиям данного соглашения Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, передает ФИО1, как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельный участок с кадастровым номером №.

При этом, в случае, если финансирование со стороны инвестора составит сумму менее стоимости переданных ему в собственность земельных участков, инвестор обязуется вернуть Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля указанные земельные участки или компенсировать их стоимость, которая определена участниками соглашения, как кадастровая стоимость земельных участков, актуальная на дату заключения соглашения.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, оспариваемая в настоящем деле, затрагивает права и законные интересы ФИО1

В связи с этим, в соответствии с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что ФИО1 имеет законный интересы в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером № и, следовательно, право на подачу настоящего административного иска.

Суд принимает во внимание также, что вторым участником расчетов с использованием оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля возражений относительно права принесения настоящего административного иска в суд ФИО1 не заявлено.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 8 252 831,48 руб. по состоянию на 20.12.2019 определена Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 № 704-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля – Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области».

Административным истцом представлен Отчет № 15866/21 оценки рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, которым по состоянию на 20.12.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 4 011 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО5 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок.

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что оценщиком необоснованно в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, предоставленные на праве аренды по соответствующим договорам, условия которых не позволяют передавать права на данные земельные участки, передача прав на указанные земельные участки производна от регистрации перехода права собственности на ОКСы, расположенные на данных земельных участках, судом отклоняются.

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения по указанным аналогам не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1).

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам.

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Земельный участок по адресу: <адрес>(Объект-аналог №4) сопоставим с объектом оценки, оснований для исключения данного объекта-аналога из итоговой выборки по причине низкой цены не имелось. Ссылка на наличие решения по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 21.06.2018, согласно которому кадастровая стоимость данного земельного участка, равная рыночной, установлена в размере 7 565 000 руб., правильности изложенных в Отчете выводов оценщика не опровергает.

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с представленным Отчетом не заявлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для критической оценки изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 15866/21 оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 4 011 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 30.12.2021.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр по дату окончания применения ее результатов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить на период с 21 декабря 2019 года по 31 декабря 2019 кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 4 011 000 (четыре миллиона одиннадцать тысяч) руб., по состоянию на 20 декабря 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 апреля 2022 года