Решение № 2-281/2020 2-281/2020(2-2923/2019;)~М-2313/2019 2-2923/2019 М-2313/2019 от 10 февраля 2020 г. по делу № 2-281/2020

Дело № 2-№


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года г. Коломна

Коломенский федеральный городской суд Московской области Российской Федерации в составе судьи БЕССУДНОВОЙ Л.Н.,

при секретаре судебного заседания КАЗАКОВОЙ Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации Коломенского городского округа Московской области о признании договора аренды земельного участка недействительным, расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 первоначально обратился в суд к ответчикам ФИО2, Администрации Коломенского городского округа Московской области с иском о признании недействительным по основанию ст. 168 ГК РФ договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ года заключенного между ФИО2 и Администрацией Коломенского городского округа, и расторжении указанного договора.

Уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе производства по делу первоначальный иск (л.д.100-103), просит суд на основании положения п.2 ст. 168 ГК РФ признать договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Администрацией Коломенского городского округа, недействительной (ничтожной) сделкой и расторгнуть указанный договор.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией городского округа Коломна заключен договор аренды № земельного участка площадью 1371 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного при <адрес>. ФИО2 получила от администрации городского округа Коломна указанный земельный участок в аренду сроком на 49 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является собственником 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №; указанный жилой дом расположен на земельном вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером №

Ранее истец обращался к Администрации Коломенского городского округа с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, что подтверждается выпиской из МФЦ от ДД.ММ.ГГГГ; однако, ответчик отказал истцу в предоставлении земельного участка в собственность путем его выкупа, мотивируя наличием обременения земельного участка, указывая на наличие возможности обратиться с заявлением о заключении договора аренды совместно со всеми участниками общей долевой собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление в Администрацию Коломенского городского округа о предоставлении данного земельного участка в аренду. В предоставлении земельного участка было отказано в связи с тем, что с заявлением должны обращаться одновременно все участники общей долевой собственности.

В период проведения истцом мер по снятию обременения с земельного участка, Администрацией Коломенского городского округа ответчику ФИО2 вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду сроком на 49 лет.

Истец считает, что его права, как собственника жилого дома, расположенного на этом земельном участке, нарушаются тем, что ФИО1 намерен приобрести часть земельного участка в собственность путем его выкупа, а оспариваемый договор противоречит нормам действующего законодательства и препятствует приобретению доли земельного участка в собственность, вследствие того, что уже заключен оспариваемый договор аренды и у истца и ответчика ФИО2 имеются разногласия по факту владения и пользования этим участком. Договор аренды заключен в нарушение действующего законодательства и является недействительным.

В нарушение требований ст. 39.20 Земельного кодекса РФ проект договора аренды Администрацией Коломенского городского округа истцу направлен не был; в нарушение вышеуказанной нормы договор аренды заключен с ответчиком ФИО2. Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Администрацией Коломенского городского округа, является недействительной (ничтожной) сделкой.

На основании положений ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, истец просит суд иск удовлетворить.

Истец ФИО1, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился; обеспечил явку представителя по доверенности.

С учетом установленных обстоятельств, суд рассматривает дело в отсутствие истца в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ с участием представителя по доверенности в соответствии со ст. 48 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1 по нотариально удостоверенной доверенности ФИО9 (л.д.14) в судебном заседании иск доверителя в объеме уточненного поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно в обоснование заявленных требований пояснил, что права его доверителя оспариваемым договором аренды нарушены тем, что данный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора фактически заключен только между двумя сторонами; сособственник в праве общей долевой собственности на жилой дом имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества; однако, поскольку земельный участок находится в аренде у ФИО2, истец ФИО1 лишен данного права. Полагает, что договор аренды земельного участка заключен в нарушение законодательства, поскольку ответчик Управление имущества и земельных отношений Администрации Коломенского городского округа Московской области каких-либо уведомлений о заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора ФИО1 не направляло; согласия ФИО1 на заключение указанного договора получено не было. Пояснил, что истец неоднократно обращался к ответчику Администрации Коломенского городского округа Московской области с заявлением об оформлении спорного земельного участка в собственность, однако ФИО1 было отказано, в то время как с ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц. Полагает, что при признании оспариваемого договора недействительным, он подлежит расторжению. Просит суд иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном иск не признала; в порядке возражений пояснила, что на протяжении двух лет обращалась к ФИО1, в том числе путем направления телеграмм, с просьбой оформления вышеуказанного земельного участка; однако каких-либо ответов от истца на указанные предложения не поступало. Полагает, что истец не может определиться с формой собственности на данный участок, поскольку, неоднократно утверждал, что намерен пользоваться данным участком на основании договора аренды. Полагает, что оспариваемый истцом договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора норм законодательства не нарушает, и не является недействительным.

В представленных в суд письменных возражениях (л.д.126-127) указывает, что не возражает против присоединения ФИО1 к договору аренды земельного участка, путем указания ФИО1 в качестве второго арендатора. Считает, что при расторжении данного договора её (ФИО2) права будут нарушены; арендную плату оплачивает в размере с долей, в которой участок предоставлен в аренду. 1\2 доля земельного участка, пропорциональная доли истца ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилой дом, обременения не имеет и свободна.

Ответчик Администрация Коломенского городского округа Московской области извещенная о времени и месте настоящего судебного заседания, явку представителя в суд не обеспечила. В представленном в суд письменном заявлении просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя; в удовлетворении исковых требований ФИО1 просит суд отказать.

С учетом установленных обстоятельств, мнения участников процесса, суд рассматривает дело в отсутствие представителя Администрации Коломенского городского округа в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика по доверенности ФИО6 возражала против заявленных истцом требований, мотивируя тем, что на предоставленном в аренду в доле земельном участке всей общей площадью 1371 кв. метров, в соответствии с п. 1.5 оспариваемого договора, ответчику ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит 1\2 доля жилого дома. ФИО2 в аренду предоставлена 1/3 доля земельного участка. Администрация Коломенского городского округа не возражает против внесения изменений в договор аренды и включения ФИО1 в качестве арендатора в соответствии с его долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

В представленных в суд письменных возражениях (л.д.123-124) Администрация Коломенского городского округа Московской области указывает, что при обращении ФИО1 с заявлениями о притязаниях на спорны земельный участок, ему было отказано по причине наличия обременения земельного участка. В настоящее время истец не лишен права заключить договор аренды, в спорный договор аренды могут быть включены изменения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, привлеченное истцом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенное о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд представителя не направило; в ранее представленном в суд заявлении (л.д.57), ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя; указывает, что разрешение данного спора оставляет на усмотрение суда.

С учетом установленных обстоятельств суд рассматривает дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, ответчика ФИО2, исследовав письменные доказательства в материалах настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166, ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 2, 3 ст. 214 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно п. 1, 2 ст. 215 ГК РФ, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В силу п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Судом установлено, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 1\2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 151,9 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 21). Вторым собственником в 1\2 доле в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.85-86).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию городского округа <адрес> с заявлением, поданным через МФЦ за №№, о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 1371 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - «индивидуальная жилая застройка» (л.д.104).

Согласно письменного ответа Администрации городского округа Коломна Московской области от ДД.ММ.ГГГГ на данное заявление (л.д.105) в предоставлении ФИО1 в собственность за плату без проведения торгов указанного земельного участка отказано.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию городского округа Коломна Московской области с заявлением, поданным через МФЦ за №№, о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Согласно письменного ответа Администрации городского округа Коломна Московской области от ДД.ММ.ГГГГ на данное заявление (л.д.109) в предоставлении ФИО1 земельного участка отказано, и в целях оформления прав на указанный земельный участок в установленном законом порядке рекомендовано обратиться совместно со всеми участниками общей долевой собственности на жилой <адрес>, через Многофункциональный центр.

Судом установлено, что получив вышеуказанные ответы Администрации городского округа Коломна Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 не оспорил в судебном порядке обоснованность таких ответов, которыми по существу было отказано в выкупе земельного участка и затем в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Истец ФИО1 обратился в суд с требованиями о признании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Коломенского городского округа недействительной (ничтожной) сделкой и расторжении данного договора.

Судом установлено, что ранее при жилом <адрес> г. <адрес> земельного участка составляла 1 826 кв. метров. Исходя из равенства долей в праве на жилой дом, каждому из участников общей долевой собственности полагалось бы по 913 кв. метров земельного участка. По договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в собственность ФИО2 приобретен участок площадью 455 кв. метров, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о госрегистрации права (л.д.93). После продажи ФИО2 участка площадью 455 кв. метров, оставшаяся площадь участка при доме составила 1 371 кв. метров.

С учетом ранее полученных в собственность 455 кв. метров земельного участка, ФИО2 вправе рассчитывать на получение в пользование или собственность не более 458 кв. метров участка из расчета (913 кв. м.-455 кв. м.).

ДД.ММ.ГГГГ года между Администрацией городского округа Коломна и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора за №, из условий которого следует, что арендодатель - Администрация городского округа Коломна предоставил арендатору ФИО2 за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1371 кв. метр, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-34).

В соответствии с п. 1.3 договор, участок предоставляется для размещения индивидуального жилого дома.

Пользование земельным участком на праве аренды ФИО2 осуществляется в площади, соответствующей не более 1\3 доли от площади участка 1371 кв. метров. Согласно расчета арендной платы земельного участка (л.д.35), плата по договору взимается арендодателем в размере стоимости аренды 1\3 доли земельного участка.

Таким образом, площадь, которую ФИО2 вправе получить право пользования на основании договора аренды составляет 1\3 долю от имеющейся в наличии площади участка при доме 1371 кв. метров. 1826 кв. метров - первоначальная площадь участка при жилом доме; 1826 кв. метров – 455 кв. метров, предоставленных в собственность ФИО2 по договору купли-продажи =1371 кв. метров – оставшаяся при доме площадь. (1 826:2) = 913 кв. метров причиталось каждому до выкупа ФИО2 части участка. 1371 кв. метров :3=457 кв. метров – 1\3 доля от земельного участка при доме в настоящее время. 1371 кв. метров - 457 кв. метров = 914 кв. метров – площадь участка при доме, не обремененная правами ответчика ФИО2, на которую истец ФИО1 вправе заявить право пользование по договору аренды и войти в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на стороне арендатора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации №.

По смыслу п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 4 ГК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав (интересов) истца (заявителя). Недостижимость названной цели избранным истцом способом судебной защиты исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не только не исключают признание исполненного договора недействительным, но и содержат требования о том, как должна проходить двустороння реституция. Вместе с тем вопрос о признании исполненного договора недействительным должен разрешаться судом применительно к обстоятельствам каждого конкретного дела исходя из реальной возможности восстановить права истца в случае такого признания и данный правовой аспект (возможность восстановить права истца в случае признания оспариваемого договора недействительным) будет иметь в таких случаях решающее значение.

В соответствии с п. 10 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно условиям оспариваемого истцом договора аренды, расчету арендной платы спорного земельного участка, размер арендной платы ФИО2 определен исходя из аренды 1/3 доли площади спорного земельного участка в размере 457 кв. метров, что также подтверждается расчетом арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96-97).

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для признания договора аренды недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Во владении и пользовании ответчика ФИО2 находится 1/3 доля спорного земельного участка - 457 кв. метров, с учетом принадлежащего на праве собственности земельного участка площадью 455 кв. метров, всего в пользовании ФИО7 находится 912 кв. метров. Оставшиеся 2/3 доли спорного земельного участка площадью 1 371 кв. метров составляют 914 кв. метров, что соответствует 1\2 доле ФИО1 в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по которому ФИО2 при доме приобрела в собственность участок площадью 455 кв. метров в установленном законом порядке недействительным не признан и в рамках настоящего дела истцом не оспаривается.

Признание заключенной сделки недействительной должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск; однако, фактических обстоятельств, свидетельствующих о нарушенных правах истца, судом не установлено, оснований для признания договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и Администрацией Коломенского городского округа недействительной (ничтожной) сделкой не имеется.

Одновременно истец заявляет о расторжении договора аренды земельного участка в качестве последствия признания договора недействительным. Действующее гражданское законодательство не предусматривает расторжение договора по данному основанию. Иных оснований, предусматривающих порядок расторжения договора, истцом не указано.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ФИО2, Администрации Коломенского городского округа Московской области о признании недействительным и расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Коломенского городского округа и ФИО2 договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в 1/3 доле земельного участка площадью 1371 кв. метров, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Коломенский городской суд.

Судья Л.Н. Бессуднова