Решение № 2-3222/2024 2-3222/2024~М-2531/2024 М-2531/2024 от 23 декабря 2024 г. по делу № 2-3222/2024

УИД 63RS0№-41


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2024 года <адрес>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кремневой Т.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Кулкаевым Р.А.,

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Красноглинский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО4 орасторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что <дата><дата> между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью 1700000 рублей.

После регистрации переход права собственности из выписки ЕГРН истец узнал, что приобретенная квартира расположена в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.

Заключением №к-09-08, выполненным ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» от <дата>, установлено, что общее техническое состояние жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>, является аварийным, строительные конструкции многоквартирного жилого дома имеют значительный процент физического износа конструкций здания. Общее техническое состояние здания приводит к возникновению угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей. Квартира по адресу: по адресу: <адрес>, является непригодной для проживания.

При обращении в МФЦ для расторжения договора купли-продажи сторонам разъяснено, что после исполнения сделки во внесудебном порядке расторжение договора невозможно, в связи с чем истец обратился в суд.

Ссылаясь на изложенное, ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи от <дата> жилого помещения по адресу: <адрес>, с КН 63:01:0316004:785, между ФИО1 и ФИО2, привести стороны в первоначальное положение, признав право собственности на квартиру за ФИО2, взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 1700000 рублей, оплаченные по договору от <дата>.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержал, пояснив, с продавцом познакомился через общих знакомых, квартира визуально понравилась, устроила невысокая стоимость. Выписку из ЕГРН до подписания договора купли-продажи не заказывал, документы на жилое помещение на проверял, договор составляли сотрудники риэлтерского агентства. При наступлении осенних дождей потолок в квартире начал протекать в нескольких местах. Поскольку истец является пенсионером с ограниченными возможностями передвижения, провести ремонтные работы в жилом помещении затруднительно. Жилой дом пока не расселяют, соседи в доме проживают. Указывая, что такое жилое помещение ему не нужно, он намерен приобрести земельный участок и начать строительство дома, ФИО1 просил расторгнуть договор купли-продажи и обязать ФИО2 возвратить уплаченные за квартиру денежные средства. Заключить договор купли-продажи стороны не могут, поскольку ФИО1 гражданин иностранного государства и должен будет уплатить около 500000 рублей налог.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал, указав, что не возражает против расторжения договора. Указал, что жилое помещение он унаследовал, в жилом помещении не проживал, его состояние ему было неизвестно. Если истец не желает проживать в квартире, то он готов вернуть ему 1700000 рублей.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> представителя в судебное заседание не направило, уведомлено надлежащим образом, ходатайств не представлено.

Выслушав в судебном заседании стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условия которого истец приобрел у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ФИО5 не отрицал получение от ФИО1 денежных средств в сумме 1700 000 рублей.

Переход права собственности на указанную квартиру на имя ФИО1 зарегистрирован в ЕГРН <дата>.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы права понятие существенности является оценочной категорией, а потому в каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться судом с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом используемый законодателем термин "ущерб" нельзя рассматривать в качестве основного критерия существенности нарушения. Убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом сторона сделки в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать по договору.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Установлено, что в соответствии с распоряжением администрации г.о. Самара № от <дата> многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Истец указывает, что данное обстоятельство при заключении договора купли-продажи ему не было известно, и ссылается на заключение №к-09-08, выполненное ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» от <дата>, согласно которого квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, является непригодной для проживания.

Согласно выписке из ЕГРН, жилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения администрации г.о. Самара № от <дата>.

Информация о статусе жилого дома как аварийного на дату совершения сделки была общедоступной и известной, распоряжение администрации г.о. Самара № от <дата> опубликовано на официальном сайте администрации.

Кроме того, до заключения договора, истцу была предоставлена возможность осмотреть квартиру.

Пунктом 7 договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Пунктом 12 стороны подтвердили, что сделка совершена не под влиянием обмана, насилия, угрозы, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыголных для них условиях (кабальная сделка), не имеют целью прикрыть другую сделку (притворная сделка), не совершают сделку лишь для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимая сделка), не лишены дееспособности, под опекой, попечительством, патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого договора, действуют добровольно и понимают значение своих действий и руководят ими, не отождествляют данный договор с каким-либо другим договором, касающимся передачи указанного имущества.

Согласно пункта 13 договора покупатель до подписания договора осмотрел приобретаемую квартиру, ему известна качественная характеристика и правовой режим, принимая указанную квартиру в собственность он несет ответственность за совершение любых действий, противоречащих законодательству РФ.

Пунктом 15 стороны подтвердили, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Согласно статье 431 указанного Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценивая поведение сторон, суд приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, поскольку сам по себе факт расположения квартиры в многоквартирном доме, признанном аварийном, не является препятствием к отчуждению такого жилого помещения по договору купли-продажи.

Покупатель, проявив должную степень осмотрительности должен был выяснить наличие либо отсутствие обременений и прав третьих лиц на приобретаемое по сделке недвижимое имущество.

ФИО1 указал, что выписку из ЕГРН на жилое помещение от продавца не требовал, жилое помещение на наличие каких-либо обременений не проверял, добровольно согласился на заключение сделки, поскольку его устроила стоимость предварительно осмотренного жилого помещения. При этом выписка из ЕГРН содержит информацию о признании дома аварийным. ФИО1, заключая с ФИО2 договор купли-продажи в пункте 13 договора подтвердил, что правовой режим приобретаемого жилого помещения ему известен.

Доказательств, существенного нарушения договора со стороны ответчика, истцом суду не представлено.

При этом суд отмечает, что действующим законодательством РФ предусмотрен механизм полного возмещения собственнику стоимости выкупа у него аварийного жилья по цене приобретения.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям, суд не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.Н. Кремнева

В окончательной форме решение изготовлено <дата>.

Председательствующий Т.Н. Кремнева