Решение № 2-492/2019 2-492/2019~М-225/2019 М-225/2019 от 15 июля 2019 г. по делу № 2-492/2019

2-492/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июля 2019 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Горбачевой Т.Н.,

при секретаре Высоковой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение, в обоснование заявленных требований указала, что истцу на основании договора дарения принадлежит 54/95 доли в праве общей долевой собственности на <...>, площадью 93.2 кв.м. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ указанный многоквартирный жилой дом признана аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГ истцом было получено требование администрации г. Орла о сносе жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГ.

Согласно отчету об оценке №*** от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость 54/95 долей в праве на жилое помещение составляет 1990000 рублей, размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет 121000 рублей, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 391034 рублей, стоимость земельного участка, приходящегося на жилое помещение, принадлежащее истцу, составляет 640000 рублей.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика выкупную цену за 54/95 доли в праве общей долевой собственности на <...> с учетом стоимости земельного участка в размере 2630000 рублей, убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 121000 рублей, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 391034 рублей, расходы на подготовку отчета об оценке в размере 4000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточнил исковые требования, просит суд взыскать с администрации г. Орла выкупную цену за 54/95 доли в праве общей долевой собственности на <...> в общей сумме 2938463 рублей согласно выводам повторной судебной экспертизы, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на подготовку отчета об оценке в размере 4000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 рублей. В обоснование требований также указал, что в виду значительного физического износа многоквартирного дома, создается опасность для дальнейшего проживания в нем людей, в связи с чем расселение жильцов должно быть проведено незамедлительно.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку установленный срок переселения граждан из многоквартирного жилого дома не наступил, до настоящего времени правовое регулирование вопроса расселения граждан из многоквартирных жилых домой, признанных аварийными и подлежащими сносу после ДД.ММ.ГГ отсутствует. Просит суд отказать в удовлетворении требований.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе его статьи 32, указывает также Федеральный закон от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла

Судом установлено, что ФИО1 является собственником 54/95 долей в праве общей долевой собственности на квартиру <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

Согласно данных кадастрового и технических паспортов указанный жилой дом является многоквартирным пятиэтажным жилым домом, 1961 года постройки.

В соответствии с заключением <данные изъяты>» о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов указанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, общий физический износ дома составляет 79%, состояние стен и перегородок, крыши и кровли, полов оценивается как аварийное. Категория технического состояния строительных конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности разрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). Проводить реконструкцию жилого дома для приведения его в нормативное техническое и работоспособное техническое состояние не целесообразно, техническое состояние жилого дома расценивается как аварийное.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ жилой дом <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ «О признании многоквартирного дома <...> аварийным и о дальнейшем использовании помещений дома» Управлению городского хозяйства, жилищному отделу, управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, предписано направить собственникам помещений дома требования о сносе дома в срок до ДД.ММ.ГГ, рекомендовать собственникам помещений дома в срок до ДД.ММ.ГГ организовать проведение общего собрания собственников помещений по вопросу сноса многоквартирного дома, в случае невыполнения собственниками помещений требований о сносе дома в установленный срок, управлению муниципального имущества подготовить постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений дома, в срок до ДД.ММ.ГГ организовать переселение граждан в соответствии с действующим законодательством.

Собственниками помещений указанного многоквартирного дома во исполнение требований постановления администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ принято решении против сноса дома, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГ.

Согласно представленного письменного отзыва администрации г. Орла в настоящее время организовать мероприятия по досрочному переселению многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира истца, не представляется возможным, поскольку денежные средства выделены на переселение домов, признанных аварийными до ДД.ММ.ГГ, к которым спорный многоквартирный дом не относится. В случае невыполнения собственниками помещений требования о сносе дома в срок до ДД.ММ.ГГ, ответчик планирует организовать переселение граждан, в нем проживающих, в срок до ДД.ММ.ГГ.

Вместе с тем, принимая во внимание выводы представленного ответчиком заключения <данные изъяты>» о техническом состоянии конструкций и конструктивных элементов указанного многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГ, суд приходит к убеждению о том, что расселение граждан из квартиры указанного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем представляет реальную угрозу их жизни и здоровья, в связи с чем осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного ответчиком срока расселения дома, отсутствия финансовых средств на проведение данных мероприятий в настоящее время, не принятия до настоящего времени решения об изъятии земельного участка многоквартирного дома.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, в связи с тем, что другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Администрация г. Орла являлась наймодателем жилых помещений, расположенных в указанном многоквартирном жилом доме, что подтверждается представленной копией ордера на вселение жильцов в жилые комнаты №***, №*** указанного дома, выданного администрацией Заводского района г. Орла ДД.ММ.ГГ.

Сведений о проведении в спорном многоквартирном доме ДД.ММ.ГГ года постройки капитального ремонта, ответчиком не представлено. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате ФИО1 включаются рыночная стоимость принадлежащей ей доли квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за не произведенный капитальный ремонт.

По гражданскому делу судом назначена повторная судебная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Реал- Консалт».

Согласно заключению эксперта №*** от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость 54/95 доли жилого помещения квартиры <...>, с учетом доли ФИО1 в общем имуществе жилого дома, рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <...>, а также убытков, связанных с изъятием жилого помещения и расходов за не произведенный капитальный ремонт жилого помещения составляет 2938463 рублей.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Заключение эксперта, исходя из требований, предусмотренных статьей 86 ГПК РФ, должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Выводы эксперта <данные изъяты>» ФИО7 суд принимает во внимание в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку проведенное им исследование полностью соответствует требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, экспертами при производстве экспертизы исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющими стаж экспертной работы с 2011.

Суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, указанная в данном заключении эксперта, обеспечивает восстановление имущественного положения собственников в полном объеме, в связи чем исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены доли квартиры, расположенной по адресу: <...>, с учетом стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, а также размер убытков, связанных изъятием жилого помещения, и стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в общей сумме 2938463 рублей.

С момента выплаты указанной выкупной цены право собственности истца на долю квартиры, расположенной по адресу: <...>, прекращается и переходит к муниципальному образованию «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В связи с указанными правовыми нормами с ответчика администрации г. Орла в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату отчета об оценке ИП ФИО8 в размере 4000 рублей, расходы по оплате повторной судебной экспертиры, проведенной <данные изъяты> в размере 15000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

На основании ст. 94, 98 ГПК РФ с администрации г. Орла в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за жилое помещение удовлетворить.

Взыскать с администрации <...> в пользу ФИО1 в счет выкупной цены доли квартиры, расположенной по адресу <...>, в размере 2938463 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на 54/95 доли квартиры, расположенной по адресу <...>.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на 54/95 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 расходы по оплате отчета об оценке в размере 4000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 А,В. расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Н. Горбачева