Апелляционное определение № 33-44994/2025 от 14 декабря 2025 г.

Судья Велюханова Т.А.

дело № 33-44994/2025

УИД 50RS0028-01-2025-001474-71


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 15 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Крюковой В.Н.,

судей Кобызева В.А., Невмержицкой Н.А.,

при ведении протокола помощником судьи Юрковой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3350/2025 по иску фио фио к ООО "СЗ "Восток Столицы" о признании п.5.2, п.4.5 договора долевого участия недействительными, взыскании денежных средств за устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации за разницу в площади передаваемого объекта долевого участия, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ООО "СЗ "Восток Столицы" на решение Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2025 года,

заслушав доклад судьи Крюковой В.Н.,

установила:

Истец фио оглы обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Восток Столицы», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ просит признать п. 5.2 договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от <данные изъяты> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком недействительным, признать п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от <данные изъяты> в части освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором – недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за некачественный ремонт размере <данные изъяты>,34 рублей, неустойку за нарушения сроков удовлетворения требований участника долевого строительства о возмещении стоимости причиненного ущерба с <данные изъяты> по дату фактического исполнения судебного решение в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости восстановительных работ (от <данные изъяты> рублей) за каждый день просрочки, но не превышающей эту сумму, компенсацию в размере <данные изъяты>,38 рублей за разницу площади передаваемого объекта долевого строительства, штраф в размере 5 % от суммы удовлетворенных требований, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате экспертных услуг в размере <данные изъяты>., расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между ним и ООО «СЗ «Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 58,9 кв.м., с проведёнными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. <данные изъяты> подписан акт о передачи квартиры, в процессе эксплуатации которой обнаружены строительные недостатки, кроме того, площадь квартиры составила 58,2 кв.м., в связи с чем истцом было направлено требование о выплате денежных средств в счет стоимости выявленных недостатков, разницы площади квартиры, которая до настоящего времени осталась без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца на основании доверенности фио явился, доводы, изложенные в исковом и уточненном исковом заявлении, поддержал, уточнил, что пункт 4.5 договора долевого участия просят признать недействительным в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, ранее представил возражения, в которых просил применить к требованию о признании пунктов договора недействительным последствия пропуска срока исковой давности, также просил, с учетом даты получения претензии применить к рассматриваемым отношениям Закон 214-ФЗ в редакции на дату вынесения решения суда, в отношении расходов на составление досудебного исследования просил также отказать, поскольку недосказана связь с рассматриваемы делом, кроме того в случае если разница между выводами с судебной экспертизой составит 10%, то внесудебно техническое заключение следует признать недостоверным доказательством, также просил применить правила о пропорциональном распределении судебных расходов, применить положения ст. 333 ГК РФ, учесть наличия моратория, в отношении компенсации разницы площади квартиры указывал на допустимость погрешности, исходя из условий договора. Просил предоставить отсрочку исполнения решения суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований АО «Монолитное строительное управление-1», привлечённый к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, представил возражения, в которых указал, что им в рамках договора генподряда <данные изъяты> от <данные изъяты> принято обязательство по выполнению комплекса строительно-монтажных работ на спорном объекте, им был привлечен субподрядчик АО «Монолит-ФундаментСрой», который в свою очередь заключил договор подряда с ООО «Первый Домостроительный комбинат», следовательно доказательств того, что в спорной <данные изъяты>, выполнялись работы именно АО «МСУ-1» не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «Первый Домостроительный комбинат», привлечённый к участию в деле в порядке ст.43 ГПК РФ в судебное заседание не явился, извещен.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с ООО «СЗ «Восток Столицы» в пользу фио оглы денежные средства за устранение недостатков объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 1 349 руб., по оплате экспертных услуг в размере <данные изъяты> руб., по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб. Признан пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве №<данные изъяты><данные изъяты> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком один год – недействительным. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований, отказано.

Предоставлена ООО "СЗ "Восток Столицы" отсрочка исполнения настоящего решения суда в части возмещения денежных средств в счет устранение недостатков объекта долевого строительства до <данные изъяты> включительно. Взыскана с ООО «СЗ «Восток Столицы» (ИНН <***>) в доход государства госпошлина в размере <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе представитель ООО "СЗ "Восток Столицы" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела не заявляли, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила о рассмотрении в отсутствие сторон.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между фио оглы и ООО «СЗ «Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу МО, г.о.<данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 58,9 кв.м., с проведёнными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее соответственно –Договор, квартира).

Цена квартиры согласована сторонами в договоре в размере <данные изъяты> руб.

Согласно п.2.1 договора квартира передаётся участнику в степени готовности, определяемой приложением <данные изъяты> к договору.

В приложении <данные изъяты> к договору стороны согласовали перечень строительно-отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства.

Согласно пункту 5.1 договора застройщик гарантировал, что качество объекта, который будет передан участнику долевого строительства, будет соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 5.2 договора гарантийный срок на объект -5 лет; на технологическое и инженерное оборудование – 3 года; на отделочные работы – 1 год. Течение гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудовании, входящее в состав квартиры, исчисляется с даты подписания акта или иного документа о передаче объекта в многоквартирном доме. Гарантийный срок на отделочные работы исчисляется с даты подписания акта приема-передачи объекта.

В пункте 5.5 договора предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа таких объектов или их частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного участником или привлеченными им третьими лицами.

<данные изъяты> подписан акт о передаче <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью (проектной) 58,9 кв.м.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации квартиры выявлены строительные недостатки.

С целью выявления действительного качества объекта долевого строительства заявленным ответчиком параметрам истец обратился за составлением заключения.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» №МСК-34/11-24 от <данные изъяты>, в квартире, расположенной по адресу: МО, г.о.Ленинский, <данные изъяты>, микр. <данные изъяты>, <данные изъяты>, выявлены многочисленные нарушения действующей нормативно-технической документации. Стоимость устранения выявленных дефектов квартиры составляет <данные изъяты> руб.

<данные изъяты> истцом направлена претензия в адрес ответчика с требованием выплатить денежные средства за выявленные в квартире недостатки, разницу за квадратные метры между заявленной в договоре и фактически сданной, из расчета 0,7 кв.м Данное требование до настоящего времени не удовлетворено.

Определением суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «ЦНСЭИ». Согласно экспертному заключению <данные изъяты>-СТЭ, выполненному ООО «ЦНСЭИ», в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, имеются строительные недостатки, в том числе указанные в техническом заключении <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Все выявленные недостатки возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, а также в ходе эксплуатации помещения. Недостатки эксплуатационного характера в дальнейших расчетах не учитывались.

Среднерыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, составляет: <данные изъяты> руб.

Разрешая требования о признании пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве № № <данные изъяты> в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год, недействительным, учитывая даты сдачи объекта, обращения с настоящим иском в суд, возражений ответчика о заявленных требованиях в рамках гарантийного срока, руководствуясь положениями ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей, суд исходил из того, что установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей (ответ на 4 вопрос в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024).

Разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и применение последствий такого пропуска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 188 Гражданского кодекса РФ, п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части, то есть с даты подписания акта между сторонами – 19.01.2023, учитывая дату обращения в суд с настоящим иском, пришел к выводу, что истцом срок исковой давности не пропущен.

Отказывая в удовлетворении требования истца о признании п. 4.5 договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 07.05.2021 недействительным, суд, руководствуясь положениями статей 309, 421, 422, 428, 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что стороны согласовали возможность изменения площади квартиры сравнительно с проектной, случаи и порядок перерасчета, оснований для признания данного условия договора недействительным не имеется.

Поскольку стороны договора согласовали условия изменения цены договора, учитывая, что фактическая площадь квартиры от проектной площади квартиры составляет 2.94%, или 0,7 кв.м., суд пришел к выводу, что указанное уменьшение фактических обмеров площади квартиры не влечет за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика компенсации за разницу площади передаваемого объекта долевого строительства.

Принимая во внимание, что обязательства застройщика возместить расходы на устранение строительных недостатков возникли после 01.01.2025, то есть после вступления в законную силу изменений в Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применив положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ, суд первой инстанции пришел к выводу об ограничении размера взыскиваемой с ответчика суммы денежных средств по возмещению расходов на устранение строительных недостатков, тремя процентами от цены договора участия в долевом строительстве, что составляет <данные изъяты>,85 руб. (<данные изъяты> рублей х 3%).

Учитывая, что претензия о выплате денежных средств направлена ответчику в период действия постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 г., которым введен мораторий на начисление неустойки и штрафа, так как обязательства ответчика по выплате истцу денежных средств на устранение недостатков возникли в период моратория, суд отказал в удовлетворении требований о взыскании штрафа.

Также суд отказал во взыскании неустойки, рассчитанной с даты вынесения решения суда по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, поскольку согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, то есть в указанный размер входят все меры гражданско-правовой ответственности в рамках рассматриваемых отношений.

Руководствуясь ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая установленный факт нарушения ответчиком прав истца на получение объекта долевого строительства надлежащего качества и право на своевременное возмещение строительных недостатков, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, конкретные обстоятельства дела, характер возникшего спора, объем нарушенных прав истца, учитывая значимость предмета спора для истца, наличие вины ответчика, не выполнившего надлежащим образом свои обязательства по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества и не возместившего в установленный срок стоимость строительных недостатков, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом в соответствии с требованиями ст.ст. 88, 98, 103 ГПК РФ.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы ответчика, судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права, на основании представленных доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Доводам ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части требований о признании пункта договора недействительным судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Доводы ответчика о том, что требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства не подлежат удовлетворению, поскольку гарантийный срок, предусмотренный договором, истек, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Таким образом, из указанных выше положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы, равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции.

Поскольку в остальной части решение суда сторонами по делу не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могут повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), решения суда, судебной коллегией не установлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены, по доводам жалобы, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 15 августа 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "СЗ "Восток Столицы" – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 30 декабря 2025 года.