Решение № 2-4106/2023 2-76/2024 от 2 февраля 2024 г. по делу № 2-4106/2023

2-76/2024

УИД: 63RS0№-38


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зелениной С.Ю.,

при секретаре Чудаевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств процентов за пользование денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств процентов за пользование денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда <адрес> по делу № № Ответчик был признан несостоятельным (банкротом), в отношении Ответчика была введена процедура реализации имущества, утвержден финансовый управляющий должника - ФИО3, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

За должником было зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

-жилое помещение, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога);

-жилое помещение, площадью 62,8 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога).

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> было принято решение об исключении из конкурсной массы объекта недвижимого имущества, принадлежащего должнику квартиры по адресу: <адрес>, площадью 62,8 кв.м.

Арбитражный суд отразил, что жилое помещение, площадью 62,8 кв.м, находящееся по адресу <адрес>, с кадастровым номером: № в настоящее время является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением для должника и членов его семьи.

В рамках дела о банкротстве Соколовой СО. проводилась реализация квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника ФИО5, начальная продажная цена продажи имущества составила 4 396 000 руб.

По результатам торгов в виде открытого публичного предложения, на основании протокола о результатах проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ победителем признан ФИО1 (Истец).

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком, в лице финансового управляющего ФИО3, заключен договор купли-продажи квартиры (далее -договор), согласно которому Ответчик (продавец) продал, а Истец (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м..

Истец полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 850 789 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ стороны составили акт приема-передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФСГРКК по <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации №. Согласно указанной выписки ограничения и обременения прав на квартиру отсутствуют. Ключи от квартиры переданы представителю ФИО1 -ФИО6 После этого был сделан ремонт в квартире на существенную сумму.

На момент заключения договора в квартире были зарегистрированы члены семьи ФИО7: ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ г.р., которые дали устные обещания до заключения договора о том, что снимутся с регистрационного учета. Поскольку семья С-вых (Ответчики) не снялась с регистрационного учета, Истец в ДД.ММ.ГГГГ г. обратился в Железнодорожный районный суд с исковым заявлением о признании ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ г.р. утратившими право пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета по адресу: <адрес>, на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ : «переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

В свою очередь ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 подал встречное исковое заявление с требованием: выделить ему комнату размером 18,8 кв. м в квартире, признать за ним и его семьей право пользования жилым помещением, обязать УК заключить с ним отдельный договор найма. Это требование было обосновано тем, что ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ отказался от права приватизации указанной квартиры и на основании ст. 19 № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а также части 4 ст. 31 ЖК РФ за ним сохраняется бессрочное право пользования указанной квартирой.

Позднее ФИО9 и её сын ФИО10 снялись с регистрационного учета, а ФИО8 уточнил свои требования, попросив устранить препятствия в пользовании квартирой и передать ему ключи от квартиры.

В процессе осуществления процедуры банкротства должник ФИО5 и её сын ФИО8 скрыли от Арбитражного суда <адрес>, финансового управляющего ФИО3 факт того, что ФИО8 отказался от приватизации квартиры и сохранил право бессрочного проживания в квартире что привело к следующим последствиям: Арбитражным судом <адрес> этот факт не был учтен при выборе того, какую квартиру выставить на торги, а какую сохранить в собственности должника как единственное жилье; Факт права бессрочного проживания в квартире ФИО8 не был учтен при проведении оценки квартиры, что отразилось на определении её рыночной стоимости; Обременение правом бессрочного проживания в квартире ФИО8 не было учтено при определении условий проведения торгов; Обременение правом бессрочного проживания в квартире ФИО8 не было включено в условия заключенного договора купли-продажи квартиры и не отразилось в Выписке из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ судья Железнодорожного районного суда <адрес> ФИО11 удовлетворила исковые требования ФИО8, признав его право проживания в квартире, и отказала в удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании вышеизложенного истец считает, что решение суда, утвердившее право бессрочного проживания третьего лица - ФИО8 является существенным изменением условий заключенного договора купли-продажи квартиры.

На основании вышеизложенного истец, уточнив исковые требования, просит суд признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО1 в отношении квартиры по адресу <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу ФИО1 денежные средства в размере 3 850 789 (три миллиона восемьсот пятьдесят тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 160 625 (сто шестьдесят тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 38 коп.

Аннулировать в ЕГРН запись о праве собственности о праве собственности ФИО1 в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер. Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении указанного жилого помещения ФИО5.

Разъяснить, что в соответствии с п.3 ст. 328 ГК РФ восстановление в ЕГРН должно быть произведено после выплаты ФИО12 в пользу ФИО1 денежных средств в соответствии с принятым решением суда.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя ФИО13, который исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика - ФИО14 просила отказать в удовлетворении исковых требований ссылаясь на то, что специально в заблуждение истец никого не вводил, перед заключением договора купли-продажи все стороны имеют право знакомиться с документацией. Все вопросы можно было задать до начала торгов. Истец знал или должен был знать о зарегистрированных лицах в спорной квартире. Также указывает на то, что не привлечены надлежащие соответчики, ФИО5 таковой не является, а так же, что дело должно быть рассмотрено арбитражным судом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенные о дне и месте рассмотрения дела.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы, направленной на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также в защиту законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда <адрес> по делу № № ответчик – ФИО5 признана несостоятельным (банкротом), в отношении ФИО5 была введена процедура реализации имущества, утвержден финансовый управляющий должника - ФИО3, член Саморегулируемой межрегиональной общественной организации «Ассоциация антикризисных управляющих».

За ФИО15 на момент проведения процедуры банкротства <данные изъяты>

-жилое помещение, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога);

-жилое помещение, площадью 62,8 кв.м по адресу <адрес> (обременение: ипотека - договор залога).

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство финансового управляющего ФИО3 об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника и установлении начальной продажной цены имущества в отношении жилого помещения, площадью 52,1 кв.м по адресу <адрес>, начальная продажная цена продажи имущества составила 4 396 000 руб.

По результатам торгов в виде открытого публичного предложения, на основании протокола о результатах проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ победителем признан истец - ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком, в лице финансового управляющего ФИО3, заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Ответчик (продавец) продал, а Истец (покупатель) приобрел в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м.. Истец полностью оплатил стоимость квартиры в размере 3 850 789 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении ФСГРКК по <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Согласно указанной выписки ограничения и обременения прав на квартиру отсутствуют.

На момент заключения договора в квартире зарегистрированы члены семьи ФИО7: ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ г.р., которые согласно указанию в исковом заявлении дали истцу устные обещания до заключения договора о том, что снимутся с регистрационного учета.

Как следует из искового заявления, поскольку семья С-вых не снялась с регистрационного учета, истец ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ г. обратился в Железнодорожный районный суд <адрес> с исковым заявлением о признании ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4/ Д. В. ДД.ММ.ГГГГ г.р. утратившими право пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета по адресу: <адрес>, в обоснование иска ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ: «переход права собственности на квартиру к Другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

ДД.ММ.ГГГГ ответчик по первоначальному иску ФИО8 подал встречное исковое заявление к ФИО1 с требованием: выделить ему комнату размером 18,8 кв. м. в квартире, признать за ним и его семьей право пользования жилым помещением, обязать УК заключить с ним отдельный договор найма. Данное требование было обосновано тем, что ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ отказался от права приватизации указанной квартиры и на основании ст. 19 № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а также части 4 ст. 31 ЖК РФ за ним сохраняется бессрочное право пользования указанной квартирой.

Позднее ФИО9 и её сын ФИО10 снялись с регистрационного учета, а ФИО8 уточнил свои требования, попросив устранить препятствия в пользовании квартирой и передать ему ключи от квартиры.

Так решением Железнодорожного районного суда <адрес> по гражданскому делу № по иску ФИО1 к ФИО8, ФИО9, ФИО10, третьим лицам: обществу с ограниченной ответственностью УК «Союз-МКД», УМВД России по <адрес>, ФИО5, финансового управляющего ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, по встречному иску ФИО8 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано, а встречные исковые требования ФИО8 удовлетворены, судом установлен факт сохранения у ФИО8 права пользования жилым помещением, в том числе и при смене его собственника.

Кроме того, суд также пришел к выводу, что от права пользования жилым помещением ФИО8 не отказывался, что явилось основанием удовлетворения встречных требований об обязании ФИО1 устранить препятствия в пользовании квартирой путем передачи ключей от квартиры.

На основании вышеизложенного истец считает, что решение суда, утвердившее право бессрочного проживания третьего лица - ФИО8 является существенным изменением условий заключенного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные истцом требований суд считает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В данном случае договор купли-продажи, заключенный между сторонами, не содержит указание на наличие бессрочного права пользования в отношении спорной квартиры кого-либо из зарегистрированных там лиц. В ЕГРН сведений об обременении чьими-либо правами не имелось. Продавец о таких обременениях также не был осведомлен.

При этом сама по себе регистрация прежних собственников и членов их семьи в спорной квартире не свидетельствует об обременении спорного жилого помещения их правами пользования данным имуществом.

В данном случае истцу стало известно о том, что у ФИО8 сохранилось право пользования спорным жилым помещением, в том числе и после его отчуждения в собственность ФИО1, поскольку ФИО8 был зарегистрирован в квартире на момент ее приватизации и выразил отказ от участия в приватизации стало известно после совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, по результатам рассмотрения гражданского дела <адрес> в Железнодорожном районном суде <адрес>.

Только вышеуказанным судебным актом установлено бессрочное право пользования спорной квартирой ФИО8.

Соответственно, ФИО1 проявляя должную осмотрительность и осторожность при заключении оспариваемого договора купли-продажи, не мог получить сведения об обременениях спорного жилого помещения в виду отсутствия документального оформления таковых, осведомленность о лицах, зарегистрированных и проживающих в приобретаемой квартире, не свидетельствует о сохранении такого права за ними и в последующем, поскольку по общему правилу при переходе права собственности на жилое помещение к иному лицу права пользования прежних собственников и членов их семьи прекращается (ст. 292 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, когда оспариваемый договор не содержит перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, как того требует ст. 558 ГК РФ, и доказательств того, что ФИО1 знал о наличии таких прав и приобрел жилое помещение с установленным обременением не имеется, исковые требования ФИО1 о признании указанного договора купли-продажи незаключенным подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Если основание приобретения имущества отпало впоследствии, также имеет место неосновательное обогащение.

Поскольку договор купли-продажи спорного помещения от ДД.ММ.ГГГГ признан незаключенным, то основания для удержания ФИО5 денежных средств, полученных от ФИО1 отпали, и данные денежные средства в размере 3 850 789 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Данные обстоятельства являются основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи от ДД.ММ.ГГГГ № о праве собственности ФИО1 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности в отношении указанного жилого помещения ФИО5, с момента выплаты ФИО12 в пользу ФИО1 денежных средств в соответствии с принятым решением суда.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Соответственно подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( с момента получения до момента составления иска) в размере 160 625 руб. ( 3850789 руб. *203 дня. просрочки * 7,5%:365 дней в году)

Расчет указанных процентов, произведенный истцом, ответчиком не оспорен, проверен судом, в рамках заявленного истцом периода, и признается правильным.