Решение № 2-260/2019 2-260/2019~М-148/2019 М-148/2019 от 23 мая 2019 г. по делу № 2-260/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2019 года с. Кунашак

Кунашакский районный суд Челябинской области, в составе: председательствующего судьи Кариповой Ю.Ш.

при секретаре Николаевой Ю.А.,

с участием представителей истца ФИО4 и ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании действительной сделки купли-продажи квартиры, регистрации перехода права собственности на квартиру, снятии обременений, наложенных на жилое помещение

У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 (с учетом уточненных требований) обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 о признании действительной сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, регистрации перехода права собственности на квартиру, снятии обременений, наложенных на жилое помещение.

В обоснование иска ФИО6 указала, что на основании договора купли-продажи квартиры от 23.01.1999 г., составленного в простой письменной форме между ней и ФИО11, она приобрела у последнего квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 50.20 кв.м., в том числе жилой – 36.10 кв.м. Договор купли-продажи дома от 23.01.1999 г. составлен в простой письменной форме с указанием основных условий договора купли-продажи, указаны стороны договора: продавец – ФИО7 и покупатель ФИО6; объект купли-продажи – жилой дом; адрес объекта - <адрес>; цена объекта – 15 000 рублей; порядок передачи денежных средств – денежные средства сторонами переданы и получены сразу в момент заключения договора купли-продажи; порядок передачи документов по объекту купли-продажи – в момент заключения договора купли-продажи были переданы (оригинал договора № передачи жилых квартир в долевую собственность, оригинал домовой книги); указаны свидетели, в присутствии которых заключался договор купли-продажи и передачи денежных средств и их подписи, подтверждающие сделку: ФИО2 и ФИО3. Договор написан собственноручно ФИО7, что свидетельствует о наличии его волеизъявления на совершение указанной сделки. ФИО12 является собственником 2/5 долей в общей долевой собственности на квартиру, по 1/5 доле в праве общей долевой собственности принадлежат ФИО10, ФИО8, ФИО9. К моменту заключения договора купли-продажи от 25.01.1999 г. все долевые собственники выписались из данного жилого помещения, что подтверждается записями в домовой книги, где указано, что все они снялись с регистрационного учета 29.12.1998 г., что означает, что все долевые собственники изначально знали о продаже жилого помещения и продажа была со всеми согласована. На основании постановления администрации Муслюмовского сельского поселения от 28.01.2016 г. № «О присвоении адреса» жилому дому присвоен адрес: <адрес>. В 2009 г. на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок ею было оформлено право собственности на земельный участок, общей площадью 1 400 кв.м. После расчета она вселилась в жилое помещение и начала проживать, однако сделка не была зарегистрирована в Регистрационной палате. За время владения ею квартирой со стороны других долевых собственников претензий по отчуждению квартиры их отцом не было, 06.02.2017 г. они оформили нотариальную доверенность на имя отца – ФИО7 на оформление сделки по продаже квартиры, но сделка фактически сторонами в регистрирующих органах не оформлена, так как ФИО7 уклоняется от ее выполнения. Она несколько раз обращалась к нему с требованием об государственной регистрации договора купли-продажи, что подтверждается приглашением от 25.02.2016 г., уведомлениями от 05.06.2017 г. и от 04.12.2018 г. с требованием явиться в МФЦ с.Кунашак для оформления документов. На квартиру наложены обременения. В связи с тем, что сделка по отчуждению квартиры была произведена в простой письменной форме в 1999 г., с указанного времени пользуется квартирой как своим имуществом, в квартире проживает по настоящее время, договор купли-продажи никем не оспорен и не признан недействительным, в связи с чем, просит признать сделку действительной по договору от 18 февраля 2016 года, произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, снять наложенные на квартиру обременения.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представители истца ФИО13 и ФИО5 иск поддержали по изложенным в нем основаниям. Представитель ФИО13 пояснила, что ФИО11 при обращении к нему о регистрации договора, объяснял это нехваткой у него времени. В 2016 году решили по доверенности оформить адвоката Каримову Э.Р., которая за него и детей, как представитель должна была оформить регистрацию сделки, несколько раз ей платились деньги на оформления различного характера документов, но так и не завершили регистрацию сделки. ФИО14 и его дети не предъявляют никаких претензий.

Ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 в суд не явились, были извещены надлежащим образом.

3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители 3-х лиц, привлеченных судом, ООО МКК «ФОРВАРД» и ПАО «БИНБАНК» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей истцов, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела установлено, что между продавцом – ФИО7 и покупателем ФИО6 25 января 1999 года заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу – <адрес>, между сторонами достигнуто соглашение о цене квартиры – 15 000 рублей, которые продавец ФИО7 получил в день совершения сделки.

Согласно договора передачи жилых квартир в долевую собственность от 25 ноября 1998 года занимаемое жилое помещение в <адрес>, общей площадью 56,31 кв.м было передано в долевую собственность – ФИО7 – 2/5 долей, ФИО15 – 1/5 доля, ФИО10 – 1/5 доля, ФИО16 – 1/5 доля, Указанный договор приватизации зарегистрирован в ЮРП и поставлен на учет в БТИ за № от 7 декабря 1998 года.

Согласно доверенности от 06.02.2016 г. ФИО10, ФИО8, ФИО9 уполномочивают ФИО7 зарегистрировать право долевой собственности и продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им по 1/5 доле каждому недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>.

Согласно доверенности от 12.02.2016 г. ФИО7, действующий на основании доверенности от ФИО10, ФИО8, ФИО9 уполномочивает ФИО1 зарегистрировать право долевой собственности и продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО10, ФИО8, ФИО9 в 1/5 доле каждому недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>.

Согласно доверенности от 12.02.2016 г. ФИО7 уполномочивает ФИО1 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему 2/5 доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: <адрес>.

На основании указанной доверенности представитель ФИО1 24 апреля 2018 года подала в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области заявления о регистрации прав собственности ФИО7 (2/5 долей), ФИО10 (1/5 доли), ФИО8, (1/5 доли), ФИО9 (1/5 доли). Указанные доли в праве общей долевой собственности в едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы с 26.04.2018 года.

Согласно договора купли-продажи от 18.02.2016 г. продавец: ФИО7, действующий за себя и на основании нотариальной доверенности от 06.02.2016 г., за ФИО10, ФИО8, ФИО9, продал, а покупатель ФИО6, купила недвижимое имущество: состоящее из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; отчуждаемое имущество оценивается сторонами на сумму 20 000 рублей, оплата произведена сторонами до подписания договора за счет собственных денежных средств. Передача имущества осуществляется без составления передаточного акта. В квартире зарегистрирована и проживает покупатель ФИО6 Договор подписан сторонами, но не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно постановления главы администрации Муслюмовского сельского поселения от 28.01.2016 г. № адрес квартиры и земельного участка: <адрес> считать правильным адресом.

Согласно выписки из ЕГРН от 01.04.2019 г. квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 - 2/5 доли, ФИО10 – 1/5 доля, ФИО9 – 1/5 доля, ФИО8 – 1/5 доля.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от 17.03.2009 г. на основании выписки из похозяйственной книги о наличии права на земельный участок от 29.08.2008 г. ФИО6 принадлежит на праве собственности земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, общая площадь земельного участка 1 400 кв.м., кадастровый номер №.

Постановлением главы администрации Муслюмовского сельского поселения от 19.01.2019 г. № земельному участку кадастровый № кадастровый № присвоен адрес: <адрес>.

Согласно приглашения от 25.02.2016 г. ФИО6 приглашает ФИО7 01.03.2016 г. в МФЦ <адрес> для оформления договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 23.01.1999 г.

Уведомлением от 05.06.2017 г. ФИО6 приглашает ФИО7 29.06.2017 г. в МФЦ с.Кунашак для оформления договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от 18.02.2016 г.

Уведомлением от 04.12.2018 г. ФИО6 приглашает ФИО7 20.02.2018 г. в МФЦ с.Кунашак для оформления договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Из представленного акта № от 21.11.2014 г. о разграничении балансовой принадлежности электрических сетей (электроустановок) и эксплуатационной ответственности следует, что данный акт заключен между ПО «Центральные электрические сети» филиала ОАО «МРСК Урала» - «Челябэнергосбыт» и ФИО6 на жилой дом по адресу: <адрес>.

Из представленных истцом документов, суд приходит к выводу, что между собственниками Я-ными (в т.ч. ФИО9, ФИО8) и покупателем ФИО6 18 февраля 2016 года была заключена законная сделка, по которой передача жилого помещения и передача денежных средств была осуществлена ранее (в 1999 году), данная сделка предполагала переход права собственности от долевых собственников ФИО14 к ФИО6 Фактически данная сделка была исполнена сторонами – жилое помещение было передано ФИО6, которая проживает с 1999 года по настоящее время в квартире, также договором от 25.01.1999 г. и распиской ФИО7 подтверждается получение денежных средств по купле-продажи квартиры. Из представленных писем, уведомлений ФИО6 к ФИО7 видно уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности (неявка в органы регистрационной службы).

Таким образом на основании ст.165 ГК РФ требования истца о признании сделки действительной и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество подлежит удовлетворению.

Кроме этого из материалов дела установлены обременения жилого помещения

Так, постановлением судебного пристава-исполнителя Кунашакского РОСП УФССП России по Челябинской области от 14.02.2019 г. на квартиру по адресу: <адрес>, наложен арест в пользу взыскателя ПАО «БИНБАНК» на основании исполнительного листа серии ФС № от 29.09.2015 г., выданного Кунашакским районным судом Челябинской области по гражданскому делу №2-613/2015 г. по иску ОАО КБ «Кедр» к ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по Челябинской области от 05.02.2019 г. на квартиру: по адресу: <адрес>, по адресу: <адрес>, наложен арест в пользу взыскателя ООО МКК «ФОРВАРД» на основании судебного приказа (4) № от 27.08.2018 г., выданного судебным участком №1 Ленинского района г.Челябинска по гражданскому делу №2-2456/2018 г. в отношении ФИО10 о взыскании задолженности в размере 148 665 руб. 57 коп.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 1 ст. 80 Федерального закона № 229 судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника. Как установлено ч. 3 ст. 80 Федерального закона № 229 арест на имущество должника применяется для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации.

В судебном заседании установлено, что арест на квартиру был наложен судебными приставами исполнителями в рамках исполнительных производств по взысканию с ФИО10, ФИО8 кредитных задолженностей. Также в суде установлено, что ФИО6 как собственник с 1999 года пользуется квартирой в связи с продажей Я-ными спорного жилого помещения. Поскольку сделка была совершена до возникновения задолженностей ФИО10, ФИО8, а также ФИО7, то в целях защиты прав собственника ФИО6 подлежат снятию указанные обременения – аресты на квартиру, наложенные судебными приставами исполнителями.

Руководствуясь ст.194-197, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО6 удовлетворить.

Снять обременения на квартиру общей площадью 50,2 кв.м, расположенной по адресу – <адрес> на 1/5 долю в праве общей долевой собственности ФИО10, наложенный на основании постановления судебного пристава исполнителя Ленинского РОСП г. Челябинска от 5 февраля 2019 года в рамках исполнительного производства №-ИП от 22.01.2019 года; на 1/5 долю в праве общей долевой собственности ФИО8, наложенные на основании постановления судебного пристава исполнителя Кунашакского РОСП от 14 февраля 2019 года в рамках исполнительного производства №-ИП от 8.01.2016 года; на 2/5 долей в праве общей долевой собственности ФИО7, наложенные на основании постановления судебного пристава исполнителя Кунашакского РОСП от 22 февраля 2019 года в рамках исполнительного производства №-ИП от 13.02.2019 года.

Признать действительной сделку по договору купли продажи от 18 февраля 2016 года в отношении <адрес>, заключенного между покупателем ФИО6 и продавцами ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру общей площадью 50,2 кв.м, расположенной по адресу – <адрес> от ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ФИО6, прекратив право собственности на указанную квартиру в 2/5 долей в праве общей долевой собственности ФИО7, 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО8, 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО9, 1/5 доли в праве общей долевой собственности ФИО10; и признав право собственности ФИО6 на квартиру общей площадью 50,2 кв.м, расположенной по адресу – <адрес>

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течении одного месяца со дня изготовления мотивированного решения, путем подачи жалобы в Кунашакский районный суд.

Председательствующий: Ю.Ш.Карипова