Решение № 3А-110/2025 3А-110/2025~М-68/2025 М-68/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 3А-110/2025

Дело № 3а-110/2025

УИД 76OS 0000-01-2025-000115-60


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 25 сентября 2025 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Ярославский Гипроприбор» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Открытое акционерное общество «Ярославский Гипроприбор» (далее-ОАО «Ярославский Гипроприбор») является собственником здания с кадастровым номером №, площадью 9 388,8 кв.м., назначение – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ОАО «Ярославский Гипроприбор» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

ОАО «Ярославский Гипроприбор» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000098 от 6 мая 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №; пересмотреть кадастровую стоимость этого объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В административном исковом заявлении указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – 305 617 269,89 рублей,- превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную Отчетом <данные изъяты><данные изъяты> №18239/25 по состоянию на 13 марта 2025 года,- 278 803 000 рубля, чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество организации. Полагает, что оспариваемое решение принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» без достаточных на то оснований.

В судебном заседании представитель административного истца участия не принимал, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлен надлежащим образом.

В суд поступило ходатайство представителя ОАО «Ярославский Гипроприбор» ФИО1 о рассмотрении дела в отсутствие административного истца.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, подтвердив доводы письменного отзыва на административный иск, приобщенного к материалам дела.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр», мэрия города Ярославля извещены о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, возражений относительно административных исковых требований не представили.

В материалы дела приобщены письменные объяснения Управления Росреестра по Ярославской области, в которых заинтересованное лицо оставило решение по административному делу на усмотрение суда.

Суд на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также- КАС РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено нахождение в собственности ОАО «Ярославский Гипроприбор» спорного объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30.05.2025 кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № утверждена в размере 306 186 916,94 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 245, статьей 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статей 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.

Законом Ярославской области от 15.10.2003 г. № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» установлены ставки налога на имущество и виды объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 17.12.2024 № 54-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2025 год» объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень.

Таким образом, изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что 10 апреля 2025 года ОАО «Ярославский Гипроприбор» в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 10 апреля 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ОАО «Ярославский Гипроприбор» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный <данные изъяты>

Датой оценки в Отчете установлено 13 марта 2025 года.

11 апреля 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ОАО «Ярославский Гипроприбор» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

7 мая 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76\2025\000098 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

19 июня 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

Оснований для признания незаконным обжалуемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и рекламы» не имеется.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ), Федеральным законом от 3.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что заявление ОАО «Ярославский Гипроприбор» об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поступило в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 10 апреля 2025 года.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявителем приложен отчет об оценке объекта недвижимости от 2 апреля 2025 года № 18239/25, подготовленный оценщиком <данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 278 803 000 рублей по состоянию на 13 марта 2025 года.

В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ)

Тем самым, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно материалам дела ОАО «Ярославский Гипроприбор» и оценщиком определена дата оценки 13 марта 2025 года.

11 апреля 2025 года в соответствии с частью 9 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ОАО «Ярославский Гипроприбор» направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

6 мая 2025 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000098, которым ОАО «Ярославский Гипроприбор» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование принятого решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» сослалось на допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям: допущены нарушения федеральных стандартов оценки (п.22 ФСО №7), использованы неполные и (или) недостоверные сведения, имеются расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке объекта недвижимости. В решении приведены подробные суждения относительно допущенных оценщиком ошибок, изложены выводы о том, что выявленные нарушения оказали влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 21 июля 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы от 29 августа 2025 года №71/07/2025, проведенной судебным экспертом КРА, представленный административным истцом отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не соответствует. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 13 марта 2025 года определена судебным экспертом в размере 286 230 000 рублей.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлен ряд существенных и формальных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, приводящих к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости, в частности: некорректная идентификация объекта оценки и его ценообразующих факторов, а также ценообразующих факторов объектов-аналогов, повлиявшая на дальнейшее использование корректирующих коэффициентов и пр., несоблюдение требований законодательства к раскрытию информации, предоставленной в Отчете об оценке, использование необоснованного значения коэффициента капитализации, противоречащее содержанию текста Отчета, что приводит к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о допущенных оценщиком ошибках, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона №237-ФЗ к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены. Решение принято в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ОАО «Ярославский Гипроприбор» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем учреждения.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято мотивированное решение, предусмотренное пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ. В решении, как это предусмотрено частью 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия решения. Оспариваемое решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Установленные по делу обстоятельства с бесспорностью свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в Отчете об оценке <данные изъяты>», недостоверность которого подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких данных оспариваемое решение является законным и обоснованным, в связи с чем административные исковые требования в части признания решения незаконным удовлетворению не подлежат.

При этом имеются основания для удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

С учетом положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

По изложенным выше основаниям рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в соответствии с представленным отчетом <данные изъяты>

При разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.

Как указано выше, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством не имеется, лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований административного иска Открытого акционерного общества «Ярославский Гипроприбор» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000098 от 6 мая 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 13 марта 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 9 388,8 кв.метра, назначение – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости – 286 230 000 (двести восемьдесят шесть миллионов двести тридцать тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Н.Бабикова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 октября 2025 года