Решение № 2-1523/2025 2-172/2026 2-172/2026(2-1523/2025;)~М-1217/2025 М-1217/2025 от 25 марта 2026 г. по делу № 2-1523/2025

Дело № 2-172/2026

УИД 33RS0019-01-2025-001994-92


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Суздаль 18 марта 2026г.

Суздальский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи Красовской Ю.О.,

при секретаре Рыжих И.С.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора купли-продажи от 08.10.2024 ? доли жилого дома с кадастровым номером ### и ? доли земельного участка с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: <...>, заключенного между ФИО1 к ФИО4, который был удостоверен нотариусом нотариального округа города Владимира ФИО6, зарегистрирован в реестре ###; признании за ФИО1 права собственности на ? долю жилого дома с кадастровым номером ### и ? долю земельного участка с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: <...> «а»; аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности по договору купли-продажи от 08.10.2024 на ? долю жилого дома с кадастровым номером ### и ? долю земельного участка с кадастровым номером ###, расположенных по адресу: <...>, на ФИО4, взыскании судебных расходов (т.1 л.д. 186-189).

Исковые требования мотивированы тем, что с ФИО4 у нотариуса ФИО6 по адресу: <...> истцом 08 октября 2024 года был оформлен договор купли-продажи принадлежащих ему по наследству 1/2 долей в жилом доме с кадастровым номером ### и 1/2 долей в земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: <...>, который был зарегистрирован в реестре ###-###. Истец постоянно проживает в указанном выше доме, который являлся его единственным жильём. В виду состояния здоровья он много лет не мог работать и жил на небольшие доходы от сдачи жилья. Ему установлена инвалидность. В период проживания по дому образовалась задолженность по оплате за природный газ. ФИО4 является его племянником. После смерти его родного брата он стал собственником остальных долей в земельном участке и жилом доме. Племянник, зная о состоянии его здоровья, и то, что он не располагает возможностью погасить задолженность за газ, предложил продать ему его доли в жилом доме и земельном участке под предлогом оказания помощи в покупке другого жилья в виде отдельной квартиры. При этом просил ни с кем об этом не говорить и соответственно не рассказывать третьим лицам. Пользуясь состоянием его здоровья, а именно, что он имеет ограничения в самостоятельном передвижении и иные последствия в силу общего заболевания, убедил его в необходимости продажи долей и предложил проехать к нотариусу, где обещал произвести оплату. Он оценил стоимость дома и земельного участка в 8 000 000 рублей и предложил ему цену за доли в размере 4 000 000 рублей. Доверившись ему он с ним 08.10.2024 года поехал к нотариусу в г. Владимир. При этом ответчик сказал ему, что нотариусы в г. Суздале не будут оформлять договор купли-продажи и он договорился об его оформлении у нотариуса в г. Владимире. Во время поездки ответчик сообщил ему, что сможет купить его доли только за 2 500 000 рублей, так как дом и участок якобы стоят не более 5 000 000 рублей. Проезжая с. Павловское Суздальского района истец засомневался в необходимости совершения сделки и предложил ответчику её не совершать. Однако тот стал требовать оформить договор купли-продажи, объясняя, что заплатить ему сможет только в этот день и он сможет купить квартиру. Истец ему поверил и проехал с ним к нотариусу ФИО6. Перед заходом к нотариусу племенник сказал, что деньги передаст после оформления договора и просил не говорить об этом нотариусу. У нотариуса уже был готов договор купли-продажи, который истец подписал. Ни до прихода к нотариусу, ни у нотариуса ответчик ему денежные средства в размере 2 500 000 рублей (1 250 000 рублей за 1/2 долю в земельном участке и 1 250 000 рублей за 1/2 долю в доме) не передал и не сделал этого до настоящего времени. Истцу лишь были показаны денежные средства, без их пересчета. Выйдя от нотариуса, истец предложил пересчитать деньги и написать расписку об их получении, рассчитывая на исполнение договоренности о покупке квартиры. Он не стал передавать ему деньги под предлогом, что сохранит их у себя до покупки квартиры, сказав, что квартира стоит 3 500 000 рублей. Истец не знал, что ему делать, так как не допускал мысли, что племянник его обманывает, но и расписки в их якобы получении писать не стал. Его отвезли домой. После приезда от нотариуса ему стало известно, что рыночная стоимость его имущества на самом деле в 2-3 раза выше, как и стоимость предполагаемой квартиры. Если бы он знал о реальной стоимости своей недвижимости, то не совершал был сделки по цене 2 500 000 рублей. При последующих встречах он стал у племянника интересоваться, почему он его обманывал с ценой недвижимости, существенно занизив её, и как и когда он передаст ему деньги и поможет купить квартиру. В ответ он получал одни устные обещания. Ответчик стал избегать его. В конце мая 2025 года ответчик заявил ему, что деньги передавать ему не планировал, а купит квартиру, куда истец должен будет переехать, оформив её на себя или свою жену. 09 июня 2025 года он приехал к истцу с матерью и потребовал отдать ключи от дома и фактически выселиться, сказав, что денег ему передавать по договору не будет. Истец понял, что ответчик его изначально обманывал и сказал, что будет расторгать договор продажи долей. Таким образом, с 09 июня 2025 года истец понял, что денежные средства по договору ответчик не намеревался ему передавать. В результате истец лишился недвижимости. Ответчику он сообщил, что будет обращаться за защитой в правоохранительные органы и суд. Вечером 30 июня 2025 года племенник приехал к нему с каким-то юристом и стали его запугивать, требуя, чтобы он не имел никаких к нему претензий, иначе обещал его выселить. 22 августа 2025 года истец составил письменную претензию на имя ответчика, потребовав в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи от 08 октября 2024 года и попросил свою бывшую жену отправить её. Данная претензия была отправлена на адрес ФИО4 27 августа 2025 года. До настоящего времени на данную претензию ответчик ответа не дал, что истец расценивает как отказ в досудебном порядке расторгнуть договор купли-продажи. Считает, что договор купли-продажи долей в земельном участке и жилом доме подлежит расторжению на основании ст. ст. 408, 450 ГК РФ, поскольку упомянутый договор нарушает права и охраняемые законом интересы истца, так как если бы не действия ответчика по ведению его в заблуждение об оплате, он лишился не только права собственности на доли в земельном участке и жилом доме, который является его единственным жильём, но и не получил никаких денежных средств, на которые мог бы приобрести новое жильё. При этом в договоре не было указано, что он сохраняет право на пользование и проживание в жилом доме. Считает, что отсутствие оплаты по договору со стороны ответчика в течении длительного периода причинило ему значительный ущерб, в связи с чем он не намерен в настоящее время сохранять действие заключенного договора и получать оплату по договору, так как она не соответствует рыночной цене недвижимого имущества.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, указав, что суть совершаемой сделки он понимал, понимал, что совершает договор купли-продажи. Также в ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил о том, что 20.08.2024 к нему приехали ФИО4 со своей матерью – ФИО7, предложили ему выкупить у него ? долю дома. Общая стоимость дома и участка составляла 8 000 000 рублей. Он не дал согласие, но они его убедили. Документы оформлены не были, но ФИО4 сказал, что сам займется этим вопросом. 02.09.2024 они приехали к нотариусу ФИО8 – взяли дубликат свидетельства для вступления в наследство, затем в МФЦ подали документы на оформление дома. ФИО4 оставил свой номер телефона и дня через 3-5 ему позвонили, сообщили о готовности документов. В МФЦ они ездили вместе, забрали документы. Когда он получил документы у нотариуса, ФИО4 сказал, что тут сделку оформлять не будет, предложил поехать в г.Владимир. ФИО4 договорился на 08.10.2024 для оформления сделки купли-продажи. Он (истец) продавал свою долю. 08.10.2024 ФИО4 со своей мамой приехали к нему с договором, они собрались и вместе на машине поехали в г. Владимир к нотариусу. Он (истец) был согласен ехать с ФИО4 к нотариусу, по дороге в г. Владимир ФИО4 показал ему договор. В договоре вместо 8 000 000 рублей значилось только 5 000 000 рублей. Остановившись, они начали разговор на счет стоимости дома. Он (истец) сказал, что они договаривались о другой цене, на что ФИО4 сказал, что дом старый и требуется ремонт. ФИО4 предложил ему взамен квартиру, на телефоне показал квартиру за 3 500 000 рублей, и 1 000 000 рублей на счет. Он (истец) с данным предложением согласился. ФИО4 относительно сроков приобретения жилья говорил до Нового 2025г., но в письменном виде это зафиксировано не было. Приехав в г. Владимир, они высадили мать ФИО4, которая пошла в банк, в это время он общался с ФИО4 Речь зашла об 1 000 000руб. У него (истца) имелся долг по оплате за газ и он не хотел, чтобы на его счет переводили денежные средства. По возвращении матери ФИО4, они забрали из дома жену ФИО4 Ангелину и все вместе поехали к нотариусу. У ФИО4 деньги были с собой наличными в мешочке. Затем их пригласил нотариус, которая спросила его (истца), нет ли принуждения к сделке. Он ответил, что не было принуждения. Нотариус спросила на счет жилья, на что он ей ответил – разберемся. Затем нотариус спросила про деньги, после чего ФИО4 из мешочка выложил деньги на стол нотариуса, пять пачек по 500руб., пачки были толстые. Деньги никто не считал, он (истец) хотел их посчитать в г. Суздаль, а не у нотариуса. Затем он (истец) расписался у нотариуса в книге и подписал договор. При этом нотариусу о разговоре с ФИО4 относительно приобретения жилья ничего не говорил. Деньги собрали, и ФИО4 помог ему с деньгами дойти до машины. Деньги были у него (истца), он оставил их в машине на сиденье, физически мешочек с деньгами он держал в руках. Потом от нотариуса поехали к ним домой, в машине деньги забрала ФИО9 и ушла, а они с ФИО4 поехали в кафе. Потом его (истца) отвезли домой, а ФИО4 с мамой уехали. Он (истец) полагал, что ФИО4 исполнит устную договоренность, а не то, что было написано в договоре. От подписания договора он (истец) не отказался. До настоящего времени деньги ему не переданы, расписку в получении денежных средств он не писал (т.1 л.д. 129-132).

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 (т.1 л.д. 72, 73) в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, просил их удовлетворить, указав, что на момент заключения сделки истец инвалидности не имел, с 2014 имел заболевание, но к врачам не обращался. Истец не ставит вопрос о признании заключенной сделки недействительной. Основанием заявленных требований о расторжении договора купли-продажи является исключительно существенное нарушение условий договора в части оплаты. ФИО4 до настоящего времени не исполнил взятые на себя обязательства в виде передачи денежных средств в размере 2 500 000руб., фигурирующих в качестве согласованной цены по договору от 08.10.2024. Письменная расписка о принятии ФИО1 денежных средств от ФИО4 отсутствует. Иск просил удовлетворить.

Ответчик ФИО4 участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании 20.01.2026 пояснил, что до 08.10.2024, на протяжении нескольких недель, они с дядей (истцом) обсуждали вопрос о том, что тот хочет продать свою половину дома. Связано это было с тем, что дом пришел уже в плачевное состояние, котел не работал, и дядя говорил, что ему тяжело тянуть его содержание, и он хочет упростить себе жизнь и переехать. Были переговоры по сумме продажи, и когда сошлись на сумме, он обратился к нотариусу, чтобы узнать как это всё сделать правильно и впоследствии записался к этому же нотариусу на прием. Они с истцом договорились, что 8 октября поедут к нотариусу и сделают сделку купли-продажи. До совершения сделки им была продана недвижимость, денежные средства он хранил дома наличными. Утром 8 октября он приехал к дяде, показал ему всю сумму - 2,5 миллиона рублей наличными, они прошли на кухню, он выложил всю сумму, дядя пересчитал деньги, подтвердил, что там вся сумма. Они деньги положили обратно в пакет и пакет забрал он (ответчик). Они сели в машину и поехали к нотариусу. Приехав к нотариусу, она сказала, что сначала должна дать одобрение на сделку его супруга. ФИО9 подписала согласие и затем вышла, после чего уже вошли они с истцом уже только вдвоем. Во время сделки нотариус зачитала им все права и все особенности этой сделки, которые были прописаны в договоре, далее он опять достал все деньги из пакета, положил их, на что нотариус спросила у истца, будет ли он их пересчитывать, тот ответил отказом, сказав, что он их уже видел, после чего уже он (истец) собрал все деньги в пакет, и оставил его у себя. Потом они подписали все документы, которые требовалось, после чего вышли из нотариальной конторы. После того, как они вышли от нотариуса, деньги были у истца, он держал пакет в руках. У них с ним была договоренность, что после сделки он (ответчик) отвезет его обратно в Суздаль. Они сели в машину, их там было трое, его жена дожидалась, чтобы он ее завез домой. По пути следования они высадили его жену, и дальше с истцом поехали в Суздаль. По приезду в Суздаль он высадил истца, и тот вместе с пакетом с деньгами пошел к себе домой. В дом он (ответчик) не заходил, убедившись, что истец вошел в дом, он уехал. После этого они периодически созванивались с ним, он спрашивал как у него обстоят дела, тот отвечал, что нормально. Так как дом уже перешел в его собственность, он наладил там работу котла, подготовил его к зиме, так как нельзя, чтобы отопительная система не работала. Истец спрашивал его о том, возможно ли остаться перезимовать в доме, пока ищет варианты нового жилья, он (ответчик) дал свое согласие на это. Его семья заботится об истце более 20 лет, начиная со смерти дедушки, сначала заботился его отец, а после его смерти уже они с мамой вместе продолжали этим заниматься. Они привозили истцу еду, какие-то проблемы решали, которые у него возникали. Кроме этого, в доме есть два жилых помещения, и в свое время, их половину еще его отец разрешал истцу сдавать посторонним лицам, от чего истец получал доход. Спустя 8 месяцев после сделки ему позвонил истец и сказал, что ему (ответчику) больше не нужно платить за дом. Когда он приехал к истцу, там была бывшая жена истца, которая начала говорить о том, что они обокрали ее, и должны отдать ей дом обратно, поскольку все сделки недействительны, и они будут подавать в суд. На его попытки поговорить с истцом она всячески препятствовала этому. Затем она обратилась к нотариусу с вопросом о возможности расторгнуть сделку, а позже в начале лета ему позвонил сотрудник полиции и сообщил, что на него было подано заявление относительно обмана истца и необходимо явиться в полицию для дачи пояснений. По результатам проверки был вынесен отказ. В иске просил отказать (т.1 л.д. 196 оборот – 198).

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 (т.1 л.д. 74-76) в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, а именно в связи с тем, что оспариваемая сделка была совершена в нотариальной форме и удостоверена нотариусом. Договор купли-продажи содержит прямое указание на то, что расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Лишь спустя восемь месяцев после совершения сделки истец обратился с претензиями к ответчику, а по прошествии почти год с момента заключения договора – в суд. За этот длительный период времени истец не предъявляя ответчику каких-либо претензий относительно неисполнения обязательств по оплате, продолжал проживать в доме по устной договоренности с ответчиком, и не проявлял признаков беспокойства по поводу якобы не полученных средств. Такое поведение истца совместно с изменениями своих показаний в ходе доследственных проверок и в суде, свидетельствует о том, что истец стремится не к восстановлению нарушенного права, а к пересмотру условий уже совершенной и исполненной сделки. До сегодняшнего дня ответчик несет расходы по содержанию жилого помещения, оплачивает коммунальные услуги. ФИО1 проживает в спорном доме только на основании того, что является родным дядей ответчика, его никто не выгоняет, истец живет в доме, пока не приобретет себе жилье, о чем и была договоренность. Истец понимал последствия совершения договора, получил денежные средства, а распоряжение им впоследствии денежными средствами, никак не влияет на сделку и на её последствия. В иске просил отказать (т.1 л.д.101-103).

Третье лицо нотариус нотариального округа г. Владимир ФИО6 в судебном заседании участия не принимала, ходатайствовала о рассмотрении дела без её участия (т.1 л.д. 214), представив в ходе рассмотрения дела письменный отзыв на иск, в соответствии с которым 08.10.2024 ею был удостоверен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <...>А, между ФИО1 и ФИО4, реестровый ### Для удостоверения договора ею был истребован объем информации, необходимый для удостоверения договора в соответствии с Приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ её фиксирования». Оснований отказать в совершении нотариального действия у неё не было. Договор был зачитан участникам вслух и прочитан ими лично. Обе стороны договора выразили желание совершить сделку. Расчет по договору стороны произвели полностью до подписания договора, что они лично подтвердили нотариусу при удостоверении договора. Факт полного расчета между сторонами по сделке отражен в п.2.5 Договора. ФИО1 является дееспособным человеком. Сомневаться в действиях взрослого, дееспособного продавца у неё оснований не было. ФИО1 заключил Договор купли-продажи и подписал его, то есть он не только имел намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия, но и приложил все усилия и совершил все действия, чтобы правовые последствия наступили. Ею были подробно разъяснены сторонам все пункты Договора и поскольку стороны обладают как правоспособностью, так и дееспособностью, ссылки на то, что им что-либо было непонятно, неприемлемы. В расторжении Договора просит отказать (т.1 л.д. 98).

Третье лицо ФИО10 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, в ходе рассмотрения дела представила письменное заявление, в котором просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать и учесть позицию ответчика ФИО4, с которой она согласна (т.1 л.д. 208).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области в судебном заседании участия не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, разрешение требований оставляет на усмотрение суда (т.1 л.д. 227).

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив письменные материалы гражданского дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст.12, 55, 56, 57, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит следующее.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ст. ст. 1, 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что по адресу: <...> располагается жилой дом, площадью 114 кв.м., с кадастровым номером ###, и земельный участок, площадью 660 +/-9 кв.м., с кадастровым номером ###, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, что подтверждено выписками из ЕГРН от 13.10.2025 (т.1 л.д. 21-23, 24-25).

Указанные объекты недвижимого имущества принадлежали на праве общей долевой собственности:

- в ? доле в праве общей долевой собственности ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом Суздальского нотариального округа Владимирской области ФИО8 22.11.2010, реестр ###;

- в ? доле в праве общей долевой собственности ФИО4 на основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных нотариусом нотариального округа г. Владимир ФИО11 05.10.2021, реестр ### и ### (т.1 л.д. 39, 61).

08 октября 2024 между ФИО1 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен Договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве собственности на жилой дом, в соответствии с п.1.1 которого ФИО2 передает, а ФИО4 покупает на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую по праву собственности ? долю в праве собственности на земельный участок, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером ### находящийся по адресу: <...>А, и размещенную на нем ? долю в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: <...>А (т.1 л.д. 51).

Согласно п.2.3 данного Договора стороны оценивают указанную долю в праве собственности на земельный участок в 1 250 000руб. 00коп., долю в праве собственности на жилой дом – в 1 250 000руб. 00коп., общая сумма оценки составляет 2 500 000руб. 00коп.

В силу положений п. 2.4 Договора, ФИО4 покупает у ФИО1 указанную долю в праве собственности на земельный участок и долю в праве собственности на жилой дом за 2 500 000руб. 00коп., из них долю в праве собственности на земельный участок за 1 250 000руб. 00коп., долю в праве собственности на жилой дом - за 1 250 000руб. 00коп.

Согласно п. 2.5 Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО1 получил от ФИО4 2 500 000руб. 00коп.

При этом в п.2.6 указано о том, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, и в случае сокрытия ими подлинной цены доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве собственности на жилой дом и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

08.10.2024 указанный Договор удостоверен нотариусом нотариального округа г. Владимир ФИО6, реестр ### (т.1 л.д. 52).

*** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена регистрация права собственности ФИО4 на приобретенные им по договору от 08.10.2024 ? долю в праве собственности на земельный участок и ? долю в праве собственности на жилой дом, находящиеся по адресу: <...>А (т.1 л.д. 22, 24 оборот).

В соответствии со ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

22.08.2025 ФИО1 направил ФИО4 требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с отсутствием оплаты за проданное имущество (т.1 л.д. 11).

Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 08.10.2024 сторонами подписано не было, что и послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

В тоже время, из материалов дела следует, что пунктом 2.5 договора купли-продажи от 08.10.2024, заключенного между сторонами, предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО1 получил от ФИО4 2 500 000руб. 00коп.

В пункте 5.5 договора указано, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора.

При этом пунктом 2.8 Договора стороны заверили, что заключают договор при отсутствии условий недействительности, ничтожности и оспоримости сделки и подтвердили, что при удостоверении договора им разъяснены положения статей 153-181 ГК РФ, а именно, что недействительные сделки: нарушающие требования закона или иного правового акта; совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности; совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления; совершенные гражданином, признанным судом недееспособным или ограниченным в дееспособности, а также не способным понимать значение своих действий или руководить ими; совершенные под влиянием существенного заблуждения, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; мнимые – сделки, совершенные без намерения создать правовые последствия; притворные – сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.

Буквальное значение названных условий означает, что в момент подписания договора расчет уже произведен, договор стороны считают заключенным, а его условия в исчерпывающем виде зафиксированы в содержании подписанного обеими сторонами документа, условия, при которой данная сделка могла бы быть признана недействительной, ничтожной, оспоримой отсутствуют.

Факт подписания Договора купли-продажи от 08.10.2024 ФИО1 не оспорен и подтвержден в ходе рассмотрения дела.

При этом установлено, что в момент подписания договора при его регистрации ФИО1 также была проставлена личная подпись в нотариальном журнале об удостоверении данной сделки (т.1 л.д. 172).

Из материалов регистрационного дела следует, что силу п.5.2 Договора обе стороны договора обратились в Управление Росреестра по Владимирской области за осуществлением регистрации перехода права собственности, который состоялся 09.10.2024.

При таких обстоятельствах, составление и подписание договора свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, является достоверным и достаточным доказательством исполнения сторонами условий договора.

Довод истца о том, что для подтверждения оплаты обязательно должен был быть представлен платежный документ, которым бы подтверждалась оплата цены договора, не основан на законе.

По общему правилу, установленному в части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора.

Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, указанной им в своем Определении от 29.01.2019 N 4-КГ18-93, а также с позицией, изложенной в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.12.2022 по делу N 88-29542/2022.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между ними произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

Несоблюдение сторонами Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" при составлении первичных документов хозяйственной деятельности, оформляющих совершение операций с наличными денежными средствами, само по себе не дает оснований считать, что обязательство по оплате не прекращено при наличии иных письменных доказательств, в том числе подписанного сторонами договора купли-продажи с условием о завершении расчетов за имущество.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.03.2025 N 308-ЭС25-1773 по делу N А25-3875/2023.

Поскольку получение денежных средств ФИО1 за долю жилого дома и участка подтверждается п. 2.5 Договора купли-продажи от 08.10.2024, обязанность доказать их неполучение лежит на продавце (истце по делу), а таких доказательств материалы дела не содержат.

Одновременно суд отмечает, что простая письменная форма, предусмотренная для такой сделки, соблюдена, в договоре сторонами достигнуты условия о стоимости недвижимого имущества, оговорено, что покупателем произведена полная оплата до подписания договора, подтвержден факт передачи имущества, договор подписан обеими сторонами, переход права на указанный объект недвижимого имущества был в установленном порядке зарегистрирован.

При этом, с момента заключения договора купли-продажи от 08.10.2024 до подачи искового заявления 08.10.2025 прошел год, в течение которого ФИО1 условия договора не оспаривал и не признавал недействительными, что также может свидетельствовать об отсутствии в этот период времени с его стороны каких-либо претензий к покупателю.

Исходя из вышеизложенного, доводы стороны истца о неисполнении ответчиком договора в части оплаты приобретаемых объектов недвижимости являются ошибочными и не могут являться основанием для расторжения договора купли-продажи.

Отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств – расписки, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны своим соглашением, изложенным в договоре, сами закрепили надлежащее исполнение обязательства по оплате стоимости имущества, суд приходит к выводу, что заключение сделки в том виде, в котором ее условия были зафиксированы в договоре, является для истца тем риском, который он добровольно принял на себя при подписании, а в дальнейшем - исполнении достигнутых соглашений.

Кроме того, в ходе проведенной СУ УМВД России по г. Владимиру по заявлению ФИО1 проверки (КУСП ###) от 15.07.2025 первоначально в своих объяснениях ФИО1 указывал о том, что «ни до подготовки договора, ни после его подписания ФИО4 и ФИО10 ему денежных средств в размере 2 500 000руб. не передали и не сделали этого до настоящего времени» (т.1 л.д. 240). При этом в ходе дополнительного допроса ФИО1 было указано о том, что «нотариус разъяснила все последствия сделки. Он подписал договор купли-продажи и положил мешочек с деньгами к себе в пакет синего цвета» (т.1 л.д. 249 оборот).

В рамках настоящего дела при проведении предварительного судебного заседания 26.11.2025 ФИО1 также подтвердил факт передачи ему ФИО4 денежных средств – «они оказались у меня» (т.1 л.д. 130), однако в судебном заседании 18.03.2026 истец указал, что «денежных средств не получал ни в наличной форме, ни в безналичной».

Такая нестабильная позиция ФИО1 относительно обстоятельств исполнения со стороны покупателя условий заключенного договора в части его оплаты, свидетельствует о противоречивости и путанности его показаний, попытках создать основания для расторжения уже исполненной сделки.

При этом доводы истца о том, что якобы ФИО4 обещал купить ему иное жилое помещение, какими-либо объективными доказательствами в ходе рассмотрения дела подтверждены не были, данная обязанность покупателя в договоре купли-продажи от 08.10.2024 зафиксирована не была.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом в качестве свидетеля была допрошена ФИО12, являющаяся бывшей супругой ФИО1, которая пояснила о том, что после расторжения с истцом брака, они с ним поддерживали общение в связи с наличием общего ребенка. В июне 2025 она приехала к ФИО1 показать ему фото их внука. ФИО1 сообщил ей, что его обманули, что он подписал документы о продаже своей доли дома племяннику, который обещал ему купить квартиру и помочь деньгами. Он показал договор, где не было указано о том, что ответчик обязался купить ему квартиру. Также ФИО1 сказал, что деньги ему не передавали (т.1 л.д. 198-199).

Анализируя показания данного свидетеля, суд приходит к выводу о том, что указанные показания не подтверждают факта совершения сделки на иных, нежели указанных в договоре от 08.10.2024 условиях, а равно факта не получения истцом оплаты по договору со стороны покупателя. Данный свидетель непосредственно при совершении сделки не присутствовала, обстоятельства совершенной сделки ей известны лишь со слов ФИО1 Не будучи непосредственным очевидцем событий 08.10.2024, и излагая свои показания лишь со слов одного из участников сделки, свидетель о действительно произошедших обстоятельствах 08.10.2024 не осведомлена, в связи с чем её показания какого-либо доказательственного значения в рамках настоящего дела иметь не могут.

Относительно наличия у покупателя ФИО4 финансовой возможности для приобретения спорных объектов недвижимого имущества в судебном заседании 20.01.2026 подтвердили свидетели ФИО13 и ФИО14, пояснившие, что ФИО4 имел денежные средства на покупку долей дома и участка истца, поскольку работал, а также ранее продал принадлежащую ему коммерческую недвижимость (т.1 л.д. 199-200).

Указанные показания свидетелей подтверждены представленным суду Договором ### участия в долевом строительстве от 16.09.2016, заключенным между ООО «Строительное управление ДСК» (Застройщик), с одной стороны, и ФИО4 и ФИО14 (Дольщики), с другой стороны, по которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать дольщикам по окончании строительства нежилое помещение в данном доме; справкой от 19.03.2019 об оплате ФИО4 и ФИО14 договора от 16.09.2016; Договором купли-продажи нежилого помещения от 18.09.2019, по которому ФИО4 и ФИО14 продали нежилое помещение по цене 4 042 500руб., получив оплату наличными в момент подписания договора (т.1 л.д. 108-120).

Изложенное, не опровергнутое стороной истца, подтверждает наличие у ФИО4 достаточных денежных средств для приобретения у ФИО1 ? доли земельного участка и ? доли жилого дома по договору от 08.10.2024.

Утверждения стороны истца о заниженной в договоре от 08.10.2024 стоимости объектов недвижимого имущества, являются голословными, не подтвержденными какими-либо объективными доказательствами.

Так, согласно справки о средней рыночной стоимости № ###, выданной ООО «Владоценка» ***, итоговая величина средней рыночной стоимости ? доли в праве на жилой дом с кадастровым номером ###, общей площадью 114 кв.м., с учетом ? доли в праве на земельный участок с кадастровым номером ###, общей площадью 660 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 01.12.2025 составляет 2 450 000руб.: ? доля в праве на жилой дом – 1 300 000руб., ? доля в праве на земельный участок – 1 150 000руб. (т.1 л.д. 146-148).

В установленном законом порядке данная оценка истцом не оспорена, в связи с чем полагать о недостоверности цены проданных по договору от 08.10.2024 объектов недвижимости оснований не имеется.

Доказательств того, что спорное имущество по договору от 08.10.2024 фактически покупателю не передавалось, стороной истца в дело также не представлено.

При этом установлено, что после совершенной сделки и регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на спорные объекты недвижимости ФИО4 совершались действий, присущие собственнику недвижимого имущества.

В частности, 22.05.2025 между ИП ФИО15 (Исполнитель) и ФИО4 (Заказчик) заключен Договор ###-зу на выполнение кадастровых работ – подготовки межевого плана на объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: <...> (т.1 л.д. 44 оборот-45).

Во исполнении условий данного договора заказчиком – ФИО4 исполнителю – ИП ФИО15 произведена оплата в размере 10 000руб., что подтверждено Актом сдачи-приемки выполненных кадастровых работ от 25.07.2025 (т.1 л.д. 45 оборот).

28.07.2025 ФИО4 в Управление Росреестра по Владимирской области произведена подача заявления о государственном кадастровом учете изменений в сведения об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 33:19:020703:9, расположенном по адресу: <...>А, в части описания местоположения границ данного участка с приложением Межевого плана ИП ФИО15 от 18.07.2025 (т.1 л.д. 46, 48). За совершение данных действий ФИО4 произведена оплата в размере 1000руб., что подтверждено чеком от 28.07.2025 (т.1 л.д. 50).

Кроме того, ФИО4 с момента регистрации перехода права собственности по договору от 08.10.2024 производится в полном объеме оплата налоговых платежей, жилищно-коммунальных услуг за земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <...>А, в подтверждении чему суду представлены соответствующие квитанции, чеки, уведомления (т.2 л.д. 2-5, 7-29). То есть, бремя содержания спорного имущества с момента заключения договора от 08.10.2024 полностью исполняется ответчиком.

То обстоятельство, что истец ФИО2 до настоящего времени проживает в спорном доме, основанием для расторжения спорного договора являться не может, поскольку, как следует из пояснений стороны ответчика, с истцом у него была договоренность о его проживании в доме, пока он не найдет другое жилье, к тому же истец является дядей ответчика, который выгонять своего родственника при отсутствии у того иного жилого помещения не намерен. В данном случае собственник в силу предоставления ему законом полномочий, вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение для проживания иных лиц.

Не могут служить основанием для расторжения спорного договора и представленные стороной истца медицинские документы: справка МСЭ-2025 ### от 20.10.2025, Индивидуальная программа реабилитации и абилитации инвалида от 20.10.2025, выписной эпикриз от 09.12.2025 (т.1 л.д. 79-87, 190-192), поскольку вторая группа инвалидности ФИО1 была установлена по причине общего заболевания впервые лишь 12.08.2025, то есть значительно позже заключения оспариваемого договора. При этом из данных документов не следует, что в момент совершения сделки 08.10.2024 ФИО1 в силу имеющегося заболевания не понимал её значения и сути совершаемых им действий, что его состояние здоровья каким-либо образом повлияло на объективное восприятие происходящего, либо он был введен в заблуждение.

Согласно ч.1 ст. 21 ГК РФ под дееспособностью гражданина понимается его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

В данном случае ФИО1 является совершеннолетним, дееспособным гражданином, способным в полной мере своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, что им и было реализовано при заключении договора 08.10.2024. При этом о недействительности данной сделки по мотивам заблуждения, обмана, злоупотребления доверием и т.п. (ст.ст. 178-179 ГК РФ) истцом требований не заявлено.

Следует также обратить внимание и на то обстоятельство, что оспариваемый договор купли-продажи от 08..10.2024 был нотариально удостоверен, а в соответствии с пунктом 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Данное законодательное положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11 февраля 1993 г. N 4462-1, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.

Достижение сторонами соглашения о нотариальном удостоверении сделки по существу направлено на усиление защиты прав и интересов обеих сторон сделки и определение момента заключения сделки.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Положениями ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В данном случае установлено, что покупателем не были нарушены условия договора по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества, сделка была нотариально удостоверена, в установленном законом порядке прошла государственную регистрацию, является исполненной её сторонами.

Кроме того, суд учитывает, что расторжение договора в данном случае не будет учитывать приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств, который должен учитываться при решении вопроса о расторжении договора.

При этом суд обращает внимание на то, что права истца, в случае неоплаты со стороны ответчика стоимости долей земельного участка и жилого дома могут быть защищены иными способами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенные доводы, суд считает, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи долей земельного участка и жилого дома от 08.10.2024, признании за истцом права собственности на них и аннулировании в ЕГРН записи о переходе права собственности на данные объекты недвижимого имущества к покупателю, удовлетворению не подлежат, в связи с чем в иске ФИО1 следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 08.10.2024 ? доли жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <...>, заключенного между ФИО1 к ФИО4, признании за ФИО1 права собственности на ? долю жилого дома и ? долю земельного участка, расположенных по адресу: <...>, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности по договору купли-продажи от 08.10.2024 на ? долю жилого дома и ? долю земельного участка, расположенных по адресу: <...>, на ФИО4, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.О. Красовская

Мотивированное решение составлено 26 марта 2026г.