Решение № 2-705/2017 2-705/2017~М-7007/2016 М-7007/2016 от 13 февраля 2017 г. по делу № 2-705/2017

отметка об исполнении решения дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 февраля 2017 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе судьи Стадниковой Н.В.,

при секретаре Байдалиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрация города Волгодонска Ростовской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, в котором указал, что на основании Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа №-П от ДД.ММ.ГГГГ, Акта приема-передачи <адрес>-П от ДД.ММ.ГГГГ, истец является собственником квартиры, общей площадью 91,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Истец обратилась с заявлением в Администрацию города Волгодонска о согласовании перепланировки, принадлежащей ей квартиры в соответствии с проектом на перепланировку <адрес> №, выполненным ООО «Архпроект». Данная перепланировка была согласована главой города Волгодонска Ростовской области, что подтверждается Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ. С привлечением специализированной организации - ООО «Севкавстрой», перепланировка была выполнена силами и средствами ООО «Севкавстрой», действующей на основании лицензии серии Е №, peг. №2 от ДД.ММ.ГГГГ. Работы были приняты истцом по Акту приемки работ по перепланировке, утеплению, гидроизоляции от ДД.ММ.ГГГГ. Скрытые работы, а именно: вентиляционные отверстия системы принудительной вытяжной вентиляции выполнены в соответствии с проектносметной документацией, стандартами, строительными нормами и правилами и отвечают требованиям их приемки, что подтверждается Актом освидетельствования скрытых работ от ДД.ММ.ГГГГ. Строительно-монтажные работы по перепланировке, утеплению и гидроизоляции полов соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации ООО «Архпроект» г. Волгодонска, строительным нормам и правилам, что подтверждается Справкой о соответствии требованиям технических регламентов, исх. № от ДД.ММ.ГГГГ. Но после завершения перепланировки истец не получила акт приемочной комиссии до истечения срока, указанного в Постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Комитет по градостроительству и архитектуре города Волгодонска с заявлением о намерении получить акт приемочной комиссии после перепланировки, в чем было отказано, что подтверждается Уведомлением № об отказе в подтверждении завершения переустройства и (или) перепланировки № от ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для отказа послужило несоответствие инвентарного плана помещения после завершения ремонтно-строительных работ проекту перепланировки жилого помещения, согласно которому было выдано разрешение: а именно, присоединение общего имущества дома: коридора общей площадью 8,9 кв.м, части балкона общей площадью 2 кв.м, лоджии общей площадью 3,5 кв.м. Но в проекте, в соответствии с которым выполнялась перепланировка присоединение общего имущества было предусмотрено и согласовано. В соответствии с ч.4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, и если это не создает угрозу их жизни и здоровью. Произведенная перепланировка выполнена с целью благоустройства и улучшения жилищных условий, не нарушает права и законные интересы соседей и не создает угрозу их жизни и здоровью.

В иске ФИО2 просила признать право собственности на перепланированную <адрес> общей площадью - 96,7 кв.м, жилой площадью - 30,8 кв.м, подсобной - 65,9 кв.м, балкон - 0,6 кв.м.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, уточила заявленные требования и просила признать за ней право собственности на <адрес> в реконструированном состоянии, прекратить право собственности на спорную квартиру в прежней площади – 91.4 кв.м..

Истец в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии с участием представителя.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований.

Представитель ответчика Администрации г. Волгодонска ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ явился, просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве. Представитель ответчика полагает, что в нарушение Проекта истцом самовольно выполнены работы по реконструкции МКД № по <адрес>: присоединение балкона путем демонтажа подоконной части наружной стены дома и закладки проема в наружной стене, присоединение лоджии путем демонтажа дверного блока и расширение дверного проема прохода на лоджию в наружной стене МКД, изменение системы отопления МКД № путем переноса отопительных приборов на лоджию и на балкон, изменение фасада жилого дома путем утепления наружных стен МКД. В результате разборки подоконной части внешней стены дома произошло увеличение общей площади квартиры за счет балкона, изменились параметры площадей жилого дома, как объекта капитального строительства и состав общего имущества. В результате присоединения части балкона и лоджии к квартире путем демонтажа подоконной части наружной стены дома изменилось назначение данного помещения, увеличилась общая площадь квартиры за счет уменьшения размера общего имущества, изменились параметры площадей жилого дома, как объекта капитального строительства, что требует внесений в технический паспорт жилого дома (п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» - не допускается: «Использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению»). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.З ст.36 ЖК РФ). Получение разрешения на реконструкцию предусмотрено п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ. Истцом не представлено доказательств безопасности выполненной реконструкции жилого помещения, отсутствует доказательства права пользования земельным участком, на котором расположено спорное строение, согласия собственников на присоединение к объекту части несущей стены дома.

Выслушав пояснений представителей сторон, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд полагает, что исковые требования заявлены законно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец на основании Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа №-П от ДД.ММ.ГГГГ, Акта приема-передачи <адрес>-П от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры, общей площадью 91,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В 2007 истцом было принято решение о проведении перепланировки квартиры, а именно присоединение к квартире общего имущества: коридора общего пользования; части балкона. В указанных целях истец обратилась в ООО «Архпроект» за разработкой проекта перепланировки. Проект был выполнен ООО «Архпроект» в соответствии с установленными нормами и правилами, предъявляемыми к многоквартирным жилым зданиям, а также пожеланиями заказчика.

На планируемые изменения были получены все необходимые на момент проведения перепланировки согласия служб и организаций, а именно: отделом архитектуры администрации города, государственным жилищным инспектором, МУП «УРГХ», ООО «Архпроект». Присоединение мест общего пользования также было согласовано. На основании представленных документов Главой города Волгодонска Ростовской области было принято Постановление № «О согласовании перепланировки <адрес>, ФИО2».

Пунктом 1 Постановления была согласована истцу перепланировка четырехкомнатной <адрес>, общей площадью 88,0 кв.м., в том числе жилой площадью 55,9 кв.м., с присоединением части коридора общего пользования, в соответствии с выполненным проектом. Пунктом 2 указанного Постановления был определен срок производства ремонтно- строительных работ. Также пунктами 6,7 постановления предусмотрено, что неисполнение указанных в п.4 условий и ограничений считать основанием для отмены настоящего постановления, а также завершение перепланировки жилого помещения подтвердить актом приемочной комиссии.

В ходе проведения строительных работ истец также решила увеличить площадь квартиры за счет лоджии. ООО «Архпроект» в сентябре 2007 по обращению истца были внесены изменения в проект, которые истцом не были согласованы в установленном на тот момент порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Администрацию города Волгодонска с заявлением о выдаче ей акта приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки жилого помещения <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ за № в адрес ФИО1, Администрацией города Волгодонска было направлено уведомление об отказе в подтверждении завершения переустройства и (или) перепланировки.

Суд не может согласиться с доводами Администрации г. Волгодонска о том, что в спорной квартире произведена самовольная реконструкция, связанная с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме и требующая согласия собственников помещений многоквартирного дома.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ).

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Приложением 1 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р), утвержденному приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, предусмотрено, что реконструкция здания -комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий (п.5.3).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГсК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

В г. Волгодонске действует решение Волгодонской городской Думой от ДД.ММ.ГГГГ № «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, переустройстве и (или) перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах на территории муниципального образования «город Волгодонск».

Согласно ст. 2 Положения переустройство и (или) перепланировка жилых помещений допускается при наличии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, оформленного в соответствии с настоящим Порядком. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений на территории муниципального образования «Город Волгодонск» относится к полномочиям Администрации города Волгодонска. Решение о согласовании или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, сохранении или отказе в сохранении жилого (нежилого) помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии от имени Администрации города Волгодонска подписывается главным архитектором города Волгодонска.

В силу ст. 3 Положения при переустройстве и (или) перепланировке жилых помещений не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, противопожарные, строительные и эксплуатационно-технические требования, в том числе:

1) не допускается переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых:

а) ухудшаются условия эксплуатации жилого помещения, здания и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

б) нарушаются предельно допустимые прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;

в) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);

г) происходит нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования;

д) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;

е) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

ж) предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

2) в жилых домах типовых серий не допускается:

а) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;

б) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов;

в) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Решением Волгодонской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № введена в действие ст.5.1, согласно которой для согласования самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник такого помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в МАУ «МФЦ»:

1) заявление о согласовании самовольного переустройства и (или) перепланировки и сохранении в существующем состоянии жилого помещения;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, договор социального найма и лицевой счет (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) техническую документацию самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с указанием его состояния до и после переустройства и (или) перепланировки, по данным инвентаризации, выполненной не позднее 6 месяцев до дня подачи заявления;

4) техническое заключение о соответствии самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным и экологическим требованиям, выданное специализированной организацией;

5) согласие организации, в ведении или управлении которой находится данный жилой дом, о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;

6) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

7) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости согласования самовольно проведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Отказ в согласовании самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае непредставления определенных частью 1 статьи 5.1 настоящего Порядка документов.

Решение об отказе в согласовании самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Таким образом, по смыслу действующего законодательства, отсутствие решения о согласовании перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия -в порядке, устанавливаемом судом.

В силу частей 1-3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -общее имущество в многоквартирном доме) (часть 1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3).

Согласно части 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из части 2 ст. 40 ЖК РФ следует, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. В связи с чем суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям нормы права по аналогии.

Самовольная реконструкция <адрес> заключается в расширении квартиры за счет лоджии, в остальной части – произведенные работы согласованы в 2007, что подтверждает принятое Главой Города Постановление от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Согласно пункту 3 той же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки (реконструкции):

- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);

- отсутствие необходимого разрешения на строительство;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Градостроительный кодекс РФ).

Пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает, что суды должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.

В соответствии со ст. 51 ГсК РФ, а также ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГсК РФ документы.

Согласно статье 52 ГсК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. ст. 52 ГсК РФ.

Статьей 55 ГсК РФ установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К такому заявлению прилагаются документы, согласно определенному Градостроительным кодексом перечню, в т.ч. и разрешение на строительство (п. 3 ст. 55 ГсК РФ). Согласно п. 6 ст. 55 ГсК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является также и отсутствие документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГсК РФ, включая разрешение на строительство. При этом, действующее градостроительное законодательство рассматривает Акт приемки объекта капитального строительства как документ, подписанный заказчиком и подрядчиком (пп. 4 п. 3 ст. 55 ГсК ).

Таким образом, ГсК РФ предусматривает в качестве обязательного условия получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию наличие разрешения на производство строительных работ, и не предусматривает возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию при отсутствии разрешения на строительство.

Суд приходит к выводу, что в данном случае истец в силу специфики присоединенного объекта, не должен получать, как такового, разрешения на строительство, реконструкцию объекта. Разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с ГсК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получения разрешения на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 ГсК РФ).

Сам демонтаж подоконной стены по устройству проходов на балконы квартиры не связан с изменением конструктива дома – его стены, так как устройство проема произошло в стене, где имелся оконный проем, это часть стены не является несущей конструкцией. Кроме того, эта часть стены обслуживает только одно помещение и не относится к общему имуществу дома с учетом положений п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Данное утверждение соответствует определению состава общего имущества, согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №491, согласно которому в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания жилого дома, а связана с увеличением площади квартиры за счет площади лоджии (балкона), с сохранением его конструктива, следовательно, соответствующее разрешение на строительство не требуется. Согласно ч.3 ст. 49 ГсК РФ экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вместе с тем, хотя и указанные вспомогательные помещения (лоджия, балкон) не входят в общую площадь жилого помещения, они подлежат внесению в технический паспорт жилого помещения, в порядке, предусмотренном Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Балкон (лоджия) спорной квартиры обслуживает только одну квартиру и не относится к общему имуществу дома с учетом положений п. 1 ст. 36 ЖК РФ, т.е. не требует получения согласия других собственников помещений в данном доме. Внешние границы жилого помещения не изменились, изменена конфигурация помещений. Таким образом, в результате произведенных работ по изменению внутренней конфигурации помещения изменилась общая площадью квартиры за счет уменьшения площади балкона и изменения соотношения жилой площади ( увеличилась) и подсобной площади, которая уменьшилась, и изменилась конфигурация всех помещений квартиры.

На все работы, а именно : изготовление вентиляционных отверстий вытяжной вентиляции, устройство проходов на балконы из оконных проемов, усиление металлоконструкциями кирпичной внутренней несущей стены в месте резания дверного проема, монтаж френопроводов, дренажей и кабелей четырех систем кондиционирования, заполнение оконных проемов балконов в квартире, изготовление дверного проема в несущей кирпичной стене, утепление внутренней стороны ограждающей конструкции балконов, утепление потолков балконов в квартире, утепление полов балконов в квартире, устройство гидроизоляции в ванной и туалете, стяжке пола, устройство гидроизоляции всего пола квартиры, утеплению наружных стен и балкона, выполнены в соответствии с проектом и подтверждаются актами освидетельствования скрытых работ.

Доказательств, свидетельствующих о реконструкции спорного объекта с существенным нарушением строительных норм и правил, а также фактов, указывающих на то, что спорная квартира в реконструированном и перепланированном состоянии нарушает чьи-либо права и законные интересы, угрожает жизни и здоровью людей, материалы дела не содержат.

Согласно сведений ООО «Архпроект» перепланировка спорной квартиры выполнена в соответствии с проектом 01-07/649-07АС, разработанным в 2007 ООО «Архпроект», не нарушает прочности и устойчивости здания, не нарушает права и интересы других лиц.

Суд учитывает то, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав, так как истцу отказано в согласовании в произведенной перепланировке и реконструкции квартиры. Отсюда следует вывод об избрании истцами надлежащего способа защиты. Заявленный способ защиты является единственным доступным для истца.

Установление факта реконструкции должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта. При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям, о чем прямо указано в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приказе Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 22.12.2014) "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме". В процессе реконструкции в результате преобразования ранее существовавшего объекта – квартиры с общей площадью 68 кв.м. был создан новый объект права – квартира общей площадью 75,3 кв.м.

Оценив согласно ст. 67 ГПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, и установив, что произведенные истцом перепланировка, переустройство, реконструкция <адрес> соответствуют нормам градостроительного законодательства, предусматривающим, в свою очередь, возможность осуществления реконструкции (п. 14 ст. 1 ГсК РФ), также то, что данная реконструкция соответствует всем обязательным требованиям безопасности, поскольку такое сохранение помещения не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает возможным удовлетворить заявленные уточненные требования истца о прекращении за ним право собственности на ранее существовавший объект, а именно квартиру, общей площадью 91,4 кв.м., в том числе жилой 55,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, с признанием за ним права собственности на квартиру, общей площадью 96,7 кв.м., в том числе жилой -30,8 кв.м., подсобной 65,9 кв.м., площадью балкона 0,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру общей площадью 96,7 кв.м., в том числе жилой -30,8 кв.м., подсобной 65,9 кв.м., площадью балкона 0,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, право собственности на квартиру общей площадью 91,4 кв.м., в том числе жилой -55,9 кв.м., площадью балкона 3,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья ПОДПИСЬ