Решение № 2-1389/2025 2-1389/2025~М-1065/2025 М-1065/2025 от 9 сентября 2025 г. по делу № 2-1389/2025

№2-1389/2025

03RS0032-01-2025-001525-08


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2025 года с. Мишкино

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Хисматуллиной Р.Ф.,

при секретаре Ахметгалеевой А.Р.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Отдел по Мишкинскому району) об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Отдел по Мишкинскому району) об обязании заключить договор аренды земельного участка, в обоснование иска указано на то, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республике Башкортостан по Мишкинскому району истцу был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1791 кв.м., разрешенное использование (назначение) - для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Дополнительным соглашением срок действия вышеуказанного договора аренды продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно разрешению на строительство №№.07.2012, выданному администрацией муниципального района <адрес> Республики Башкортостан было начато строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.

Решением Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования истца, которым постановлено продлить договор аренды сроком на 3 года. Решение вступило в законную силу, во исполнение указанного решения суда заключен новый договор аренды земельного участка №зем от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Истец после истечения срока договора аренды обратился к ответчику с заявлением о продлении срока аренды на 3 года. Ответчик своим ответом в продлении срока договора аренды отказал в виду того, что ранее срок аренды уже продлевался. С указанным отказом истец не согласен. В настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 37 %. В настоящее время истец также оплачивает арендную плату, установленную договором, задолженности не имеет, земельный участок содержит в чистоте, вывозит строительный мусор. Обстоятельства затяжного строительства вызваны материальными трудностями истца и не могут являться препятствием для осуществления до конца задуманного строительства. Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необходим продленный договор аренды земельного участка.

На основании вышеизложенного истец ФИО1 просил суд возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность по предоставлению ему в аренду земельного участка площадью 1818 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на срок три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в нем, просил суд их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При данных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Однако, несмотря на вышеизложенное, суд принимает во внимание, что на основании п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу ч. 2 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1791,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставлен в аренду истцу ФИО1 на основании договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора по ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением о продлении срока действия договора аренды земельного участка №зем от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Для строительства жилого дома на вышеуказанном земельном участке ФИО1 было выдано разрешение на строительство жилого дома, что подтверждается уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно решению Бирского межрайонного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 ФИО6 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворены, постановлено:

«Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность по предоставлению ФИО1 ФИО7 в аренду земельного участка площадью 1791+/-30 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на срок три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилого дома)».

Согласно договора аренды №зем от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1791,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> составляет 37%.

Таким образом, судом установлено и ответчиком не оспаривается, что на спорном земельном участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 37 %.

ФИО1 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, ввиду того, что ранее с ним заключался договор аренды земельного участка согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ и ст. 39.8, 39.2 Земельного кодекса РФ сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, что следует из ответа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице начальника отдела по <адрес> № №г от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке п.п. 10 п. 5 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п.п.8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу ч. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

Из содержания п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и п.п. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КАД21-17-К5.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено п.п.2 п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в апреле 2025 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

По окончании срока аренды, более четырех месяцев, истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства и, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 ФИО8 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Отдел по Мишкинскому району) об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обязанность заключить с ФИО1 ФИО9 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1818,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2025 года.

Председательствующий судья подпись Р.Ф. Хисматуллин

Копия верна. Судья: Р.Ф. Хисматуллин

Подлинник решения находится в деле № 2-1389/2025

Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан