Решение № 2-895/2020 2-895/2020~М-387/2020 М-387/2020 от 4 ноября 2020 г. по делу № 2-895/2020

УИД 47RS0009-01-2020-000566-14

Дело № 2-895/2020 5 ноября 2020 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Кировск Ленинградская область

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Пупыкиной Е.Б.,

при секретаре судебного заседания Барминой Я.О.,

с участием представителя ФИО1 - ФИО2,

представителя финансового управляющего ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО6, ФИО7, о признании права собственности на квартиры и по встречному иску ФИО1 к ФИО5 о признании сделок незаключенными,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО1, ссылаясь на то, что между ним и ФИО8 заключен договор займа от 01.01.2015 на сумму 200 000 долларов США. 16.03.2019 он заключил с ответчицей ФИО1 договоры купли-продажи квартир по адресу:

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2 292 102 руб. 72 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 3061673 руб. 44 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2405600 руб. 56 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 1 962682 руб. 16 коп. Пунктом пять договора предусмотрена цена имущества – зачет долга в пользу третьего лица ФИО8 по возврату денежных средств по договору займа от 01.01.2015.

Договоры были переданы на регистрацию, однако она была прекращена по заявлению продавца. Ссылаясь на ст. 551 ГК РФ, просит признать с ним право собственности на вышеуказанные квартиры (том 1 л.д. 2-6).

Ответчица ФИО1 иск не признала и предъявила встречный иск о признании договоров купли-продажи квартир по адресу:

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2 292 102 руб. 72 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 3061673 руб. 44 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2405600 руб. 56 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 1 962682 руб. 16 коп. незаключенными, поскольку дата договоров не соответствуют дате из заключения – 04.02.2019, в договорах указаны даты 16.03.2016, цена отчуждаемого имущества не согласована, договоры не исполнены, фактически объекты не переданы. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 22.10.2019 в отношении ФИО8 введена процедура реализации имущества. 08.11.2019 истец обратился в Арбитражный суд с заявлением о включении его в реестр требований несостоятельного гражданина (банкрота) ФИО8 просроченной задолженности в размере 20187 494 руб. 10 коп. Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 27.02.2020 в удовлетворении заявления ФИО5 отказано со ссылкой на то, что договор займа является мнимой сделкой.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, ФИО7, которые в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Представитель ответчицы ФИО1 - ФИО2 иск не признала, встречный иск поддержала.

Третье лицо ФИО8 и ее представитель в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены, представили письменные возражения, в которых в удовлетворении основного иска просили отказать, встречный иск удовлетворить.

Финансовый управляющий ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен, его представитель ФИО4 иск не поддержал, встречный иск оставил на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчицы ФИО1, представителя финансового управляющего ФИО4, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (абзац первый п. 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным необходима совокупность следующих условий: соблюдение письменной формы договора, согласование предмета договора, в том числе, место его расположения, и цены продаваемого имущества.

В силу статей 12, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

На основании материалов дела в ходе судебного разбирательства судом установлены следующие обстоятельства.

16 марта 2019 г. ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель) подписали четыре договора купли-продажи квартир по адресу:

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2 292 102 руб. 72 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 3061673 руб. 44 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 2405600 руб. 56 коп.;

- <адрес>, кадастровой стоимостью 1 962682 руб. 16 коп. (том 1 л.д.16, 17, 18, 19). При этом, дата заключения в договорах указана как 16.03.2016.

Согласно пункту 5 договоров квартиры передаются покупателю как зачет долга в пользу третьего лица (ФИО8) по возврату денежных средств по договору займа от 01.01.2015.

В материалы дела представлен договор займа от 01.01.2015, заключенный между ФИО5 (займодевец), ФИО8 (заемщик), согласно которому займодавец передает заемщику денежную сумму в размере 200000 долларов США и расписка ФИО8 о получении денежных средств (том 1 л.д.20, 21).

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2019 принято к производству заявление АО «Промэнергобанк» о признании индивидуального предпринимателя ФИО8 несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга от 31.10.2019 индивидуальный предприниматель ФИО8 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества (л.д.46-48).

8 ноября 2019 г.ФИО5 обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербургу и Ленинградской области с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника своего требования в сумме 20187494 руб. 10 коп.

Определением от 27.02.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020, ФИО5 отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника. В обоснование отказа суды сослались на то, что доказательств аккумулирования до 01.01.2015 денежных средств в рублях и приобретения в обозначенный период ФИО5 валюты на общую сумму 200000 долларов США в материалах дела отсутствуют. Кроме того, кредитор на протяжении длительного времени с момента наступления исполнения обязательств по договору займа не предпринимал действий, направленных на возврат денежных средств, в связи с чем, суд пришел к выводу, что реальность договора займа не доказана.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.10.2020 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного суда от 13.07.2020 оставлены без изменения.

20 августа 2019 г. ФИО5 и ФИО1 подали заявления о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество – квартиры по адресу:

- <адрес>,

- <адрес>,

- <адрес>,

- <адрес>, и представили договоры купли-продажи, датированные 16.03.2016 (том 1 л.д. 22, 23, 24, 25).

30 августа 2019 г. Управление Росреестра по Ленинградской области приостановило регистрацию перехода права собственности на квартиры, поскольку в договорах не согласована цена имущества (том 1 л.д. 34, 35 36, 37).

19 октября 2019 г. ФИО5 подал заявление в Управление Росреестра по Ленинградской области о прекращении государственной регистрации прав (том 1 л.д.26-29).

21 октября 2019 г. Управление Росреестра по Ленинградской области приостановило действия по заявлению о регистрации права собственности на квартиры, поскольку заявление о прекращении государственной регистрации не представлены всеми лицами, подавшими заявления о регистрации (том 1 л.д. 38, 39, 40, 41).

Уведомлением от 22.10.2019 Управление Росреестра по Ленинградской области сообщило о том, что государственная регистрация перехода права собственности прекращена на основании заявлений ФИО5 от 19.10.2019 и ФИО1 от 21.10.2019 (том 1 л.д. 42, 43, 44, 45).

Разрешая встречные исковые требования, проанализировав представленные в материалы дела доказательства и установленные судом обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договоры купли-продажи квартир по вышеуказанным адресам не являются заключенными в связи с отсутствием в них существенного условия - цены договора.

Между сторонами заключены четыре договора в отношении четырех отдельных объектов недвижимого имущества. При этом цена договора, то есть стоимость каждого объекта недвижимости не установлена, поскольку в договорах имеется только указание на оплату по договору путем зачета долга в пользу третьего лица ФИО8

Доводы представителя истца о том, что цена договоров соответствует сумме, указанной в договоре займа, судом отклоняется, как необоснованные.

Как разъяснено в п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, проанализировав содержание договоров, суд приходит к выводу о том, что цена недвижимого имущества в них не согласована. При этом указание в тексте на оплату путем зачета по договору займа возможно, но учитывая отсутствие стоимости самого объекта недвижимости, такое указание не свидетельствует о соблюдении сторонами существенных условий договора, поскольку противоречит положениям п. 1 ст. 555 ГК РФ.

Кроме того, суд полагает необходимым учесть, что в ходе разрешения заявления ФИО5 Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области о включении его требований в реестр кредиторов было установлено, что реальность договора займа на сумму 200000 долларов США ФИО5 не доказана.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречные требования ФИО1 обоснованные и подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца ФИО5 о признании за ним права собственности на квартиры, суд исходит из следующего.

В обоснование своих требований, истец ссылался на уклонение стороны продавца от регистрации сделок купли-продажи и необходимости признания за ним в силу этого права собственности на квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В ходе судебного разбирательства, суд пришел к выводу о том, что между сторонами спора сделки купли-продажи квартир не заключены. Соответственно у истца отсутствуют основания требовать судебной защиты отсутствующего у него права на спорное имущество. Кроме того, его ссылки на уклонение от государственной регистрации сделок являются необоснованными, поскольку заявление о прекращении государственной регистрации было подано самим истцом.

Также суд полагает необходимым отметить, что две из спорных квартир отчуждены ответчицей ФИО1 и право собственности зарегистрированы за ФИО6, ФИО7, требований об оспаривании договоров истцом не заявлено, в связи с чем требования истца о признании права собственности на имущество, которое имеет собственников, удовлетворено быть не может.

На основании изложенного, суд в удовлетворении исковых требований ФИО5 отказывает.

Руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО1, ФИО6, ФИО7, о признании права собственности на квартиры отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО5 о признании сделок незаключенными удовлетворить.

Признать незаключенными договоры от 16.03.2016 купли-продажи в отношении квартир, расположенных по адресу:

- <адрес>, кадастровый №;

- <адрес>, кадастровый №;

- <адрес>, кадастровый №;

- <адрес>, кадастровый №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина