Решение № 3А-432/2017 3А-432/2017~М-215/2017 М-215/2017 от 12 мая 2017 г. по делу № 3А-432/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 12 мая 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Усенко А.О,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-432/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

07.04.2017г. ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от ДД.ММ.ГГ. № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, установив его рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2013 года, в размере 525 291,48 рубль.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 года определена в размере 1 679 188,14 рублей. Однако, рыночная стоимость участка существенно ниже и согласно Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013г. составляет 525 291,48 рубль.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом отказано.

Полагает данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО4, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ., исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, полагая, что решение Комиссии является законным и обоснованным.

Представители Правительства Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Жигулевск, ООО «<данные изъяты>» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленных письменных отзывах филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда, Администрация г.о. Жигулевск Самарской области просит в удовлетворении заявленных требований отказать и рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО5 подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым по состоянию на 01.01.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 679 188,14 рублей.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением необходимого для этого перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Материалами дела подтверждается, что 27.01.2017г. ФИО2 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении её равной рыночной стоимости земельного участка в размере 525 291,48 рубль, что более чем на 30% отличается от его кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № заявление отклонено.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Административный иск подан в течение трех месяцев со дня получения копии решения и таким образом, установленный п. 1 ст. 219 КАС РФ срок оспаривания решения комиссии, не нарушен.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

Отсутствует анализ рынка г. Жигулевск, отсутствует обоснование

необходимости расширения сегмента рынка объекта оценки до именно г. Тольятти (а не других городов Самарской области). Нарушен п.11 ФСО №7.

В анализе рынка используется информация сделками по

Ставропольскому району Самарской области, при этом иные характеристики этого района никак не оценены. Нарушен п.11 ФСО №7 (не обосновано использование предложений по Ставропольском району).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного административным истцом отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный (базирующийся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами) подход (стр.отчета №), приведены убедительные обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов в оценке (стр. отчета №).

В представленном отчете имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объектов оценки, сделан основанный на исследованиях вывод о том, что оцениваемый земельный участков принадлежат к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения.

Использованные в отчетах объекты - аналоги имеют сходные с объектом оценки характеристики, проведены необходимые корректировки.

Полномочия и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, который подтвердил выводы, содержащиеся в Отчете об оценке и по изложенным в решении Комиссии замечаниям, дал следующие пояснения. Отчет об оценке составлялся по заданию ФИО5 в отношении земельного участка, расположенного в г. Жигулевске. Исходя из назначения земельного участка, он был отнесен к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения, что отражено в разделе 9 Отчета. Анализ рынка объекта оценки отражен в разделе 10.1-10.2 отчета.

На замечание Комиссии относительно отсутствия анализа рынка г. Жигулевск, отсутствия обоснования необходимости расширения сегмента рынка объекта оценки до г. Тольятти пояснил, что на стр. № в разделе 10.2 отчета указано, что рынок недвижимости г. Жигулевск крайне скуден по количеству предложений по продаже земельных участков, в основном к продаже представлены земельные участки для садоводства (дачные) и под строительство жилых домов индивидуальной застройки (коттеджные), находящиеся в близлежащих селах, входящих в состав г.о. Жигулевск. Спорный земельный участок оценивался по состоянию на 01.01.2013 г. Информация о продаже объектов-аналогов бралась из городской базы недвижимости ООО «Волга-Инфо». Дата выставления предложений о продаже земельных участков бралась за 3-4 месяца, до даты оценки, то есть за октябрь-декабрь 2012 года.

На дату оценки в г. Жигулевск не удалось найти предложений о продаже земельных участков промышленного назначения. Был сделан вывод о том, что анализ рынка земельных участков г. Жигулевск осуществить физически невозможно, однако близость расположения к г. Тольятти, обусловлена тем, что границы городов примыкают друг к другу и г. Жигулевск находится в непосредственной близости от Комсомольского района г. Тольятти, что позволяет считать г. Жигулевск отдельным районом г. Тольятти. Уровень развития и инфраструктура г. Жигулевск ниже, чем в г.Тольятти, и цена на недвижимость в г.Жигулевск колеблется на 15-20% в меньшую сторону по сравнению г. Тольятти.

Согласно п.п. «б» п.11 СО № 7, если рынок недвижимости неразвит, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Объем исследований определялся исходя из принципа достаточности. Территория г. Тольятти является схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого земельного участка, расположенного в г. Жигулевск. При анализе рынка были выявлены объекты-аналоги сопоставимые по площади с оцениваемым земельным участком. Была произведена корректировка на местоположение. О применении корректировок указано в разделе 10.5 отчета. На рынке продаж земельных участков г. Тольятти было представлено 814 земельных участков промышленного назначения. Сопоставимых объектов было найдено 12, из которых для расчета оценки было выбрано 4 аналога. Отбор объектов-аналогов проводился с учетом минимума корректировок. 4 аналога были выбраны по основным ценообразующим факторам: площадь, назначение, местоположение в границах городского округа, имущественные права – собственность.

Относительно второго замечания комиссии оценщик пояснил, что при анализе рынка (стр. № отчета) были учтены объекты, расположенные в Ставропольском районе Самарской области – с. Русская Борковка, с. Тимофеевка, поскольку они находятся внутри городской черты г. Тольятти и в силу исторических причин градостроительного развития имеют общую транспортную сеть. Выбор аналогов обусловлен непосредственной близостью к г. Тольятти и ценой предложений указанной недвижимости, находящейся в одном диапазоне с объектами, выставленными к продаже на территории г. Тольятти. Учтены объекты, расположенные также в Ставропольском районе, но находящиеся в некоторой отдаленности от г. Тольятти – с. Васильевка, с. Зеленовка. Стоимость предложения земельных участков промышленного назначения, расположенных в вышеуказанных населенных пунктах Ставропольского района, находится в границах диапазона стоимости земельных участков промышленного назначения, расположенных в г. Тольятти. Диапазон цен предложений по Автозаводскому району г. Тольятти: от 120 до 1 261 руб. кв.м., а диапазон цен предложений по Ставропольскому району составляет от 123 до 1 045 руб. кв.м. При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода были использованы аналоги, расположенные в Автозаводском и Центральном районе г. Тольятти. При этом аналоги, расположенные в Ставропольском районе в расчетах не участвовали, соответственно никак не повлияли на итоговый результат стоимости оцениваемого земельного участка. Корректировка принималась от г. Тольятти к г. Жигулевску. Рейтинг иных городов Самарской области не приведен, так как он очевиден. Объем исследований определен исходя из принципа достаточности. Использованы только схожие объекты-аналоги, в связи с чем, п.11 ФСО № 7 не нарушен.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, аргументированы, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Таким образом, суд полагает, что Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Часть 2 статьи 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым доказывание обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Однако, доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст. 60 – 61 КАС РФ, административными ответчиками не представлено. Представленные административным ответчиком документы о рыночной информации по иным земельным участкам промышленного назначения г. Самара на сентябрь-октябрь 2014 года, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку требований к объему собранных данных по сегменту рынка объекта оценки, как и по числу аналогов, действующее законодательство не содержит.

Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы на предмет проверки соответствия Отчета ООО «<данные изъяты>» требованиям закона и федеральных стандартов оценки, административным ответчиком не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с этим, давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ФИО5 нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании не соответствующим закону и нарушающим её права, свободы и законные интересы решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения поданного истцом 27.01.2017 г. заявления.

Вместе с тем, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части возложения на Комиссию обязанности принять решение об установлении рыночной стоимости участка по состоянию на 01.01.2013 г в размере 525 291,48 рубль, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить частично.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО2.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГ. № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении иных требований ФИО2 - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 16.05.2017г.