Апелляционное определение № 33-2529/2025 от 14 декабря 2025 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«15» декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ворониной М.В.

судей Лепиной Л.Л., Шинкаря И.А.

при секретаре Васильевой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 44RS0028-01-2025-000542-10 (2-730/2025) по апелляционной жалобе представителя администрации Самсоновского сельского поселения ФИО2 на решение Костромского районного суда Костромской области от 21 июля 2025 г. по гражданскому делу по иску заместителя прокурора Костромской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Лепиной Л.Л., выслушав объяснения прокурора Петрова К.Д., представителя ФИО3 – ФИО4, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Заместитель прокурора Костромской области обратился в суд с иском к администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района, ФИО3 о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, о применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указал, что прокуратурой Костромской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности администрации Самсоновского сельского поселения при продаже находящегося в муниципальной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения. В рамках указанной проверки установлено, что 25 октября 2016 г. между администрацией Самсоновского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, на срок до 24 октября 2021 г. В дальнейшем между ФИО1 и ФИО5 1 января 2017 г. заключено соглашение о переуступке, согласно которому права и обязанности арендатора ФИО1 по договору аренды перешли к ФИО3 Управлением Россельхознадзора по Костромской и Ивановской областям в период с 15 по 20 января 2020 г. в отношении вышеназванного земельного участка проведена внеплановая выездная проверка, по результатам которой на земельном участке выявлено зарастание по всей площади древесной (березы, сосны, осины) и многолетней сорной растительностью. ФИО3, как арендатору земельного участка, Управлением выдано предписание № 03/6 от 21 января 2020 г. об устранении нарушений законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Постановлением начальника отдела земельного надзора Управления от 30 января 2020 г. № 03/11 ФИО3 привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ.

10 марта 2020 г. между администрацией Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № без проведения конкурентных процедур. Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 31 марта 2020 г. При этом заключение договора без проведения конкурентных процедур возможно при наличии одновременно двух условий: использование земельного участка не менее 3 лет в соответствии с целевым назначением и отсутствие у уполномоченного на осуществление государственного земельного надзора органа информации о выявленных нарушениях закона. Однако ФИО3, как арендатор земельного участка, в период действия договора аренды не использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением, что подтверждается материалами проверки Управления, привлечением ФИО3 к административной ответственности 30 января 2020 г., 19 июля 2023 г. по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, мировым судьей судебного участка № 8 Ленинского, судебного района г. Костромы 2 сентября 2021 г., 13 декабря 2023 г. по ч. 25 ст. 19.5 КоАП РФ. В соответствии с информацией ТО Федеральной службы государственной статистики по Костромской области от 27 января 2025 г. ФИО3 среди респондентов, предоставляющих информацию о производстве сельскохозяйственной продукции в период действия договора аренды, не значился. Истец полагает, что заключение с ФИО3 договора купли-продажи земельного участка в отсутствие конкурентных процедур поставило его в преимущественное положение и лишило возможности других хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичную деятельность, реализовать свое право на приобретение экономически привлекательного земельного участка. В результате не был обеспечен равный доступ всем потенциальным участникам товарного рынка, что привело (могло привести) к ограничению, устранению конкуренции. С учетом изложенного, а также ссылаясь на положения земельного законодательства, истец просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты>. м, расположенного по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, заключенный 10 марта 2020 г. между администрацией Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области и ФИО3;

- применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО3 возвратить администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области земельный участок с кадастровым номером №;

- обязать администрацию Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области возвратить ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты> уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 10 марта 2020 г. № 1;

- прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, восстановив право муниципальной собственности на указанный земельный участок.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра по Костромской области, Филиал ППК Роскадастр по Костромской области, Управление Россельхознадзора по Костромской области.

Решением Костромского районного суда Костромской области от 21 июля 2025 г. постановлено:

Исковые требования заместителя прокурора Костромской области к администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, ФИО3 в интересах неопределенного круга лиц о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от 10 марта 2020 г., заключенный между администрацией Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования, применить последствия его недействительности.

Обязать ФИО3 возвратить администрации Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования.

Обязать администрацию Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области возвратить ФИО3 денежные средства в размере <данные изъяты>., уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 10 марта 2020 №.

Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для сельскохозяйственного использования.

Восстановить право муниципальной собственности муниципального образования Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> для сельскохозяйственного использования.

В апелляционной жалобе представитель администрации Самсоновского сельского поселения ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что прокуратурой не представлено доказательств нарушения прав неопределенного круга лиц. Отмечает, что информация о наличии выявленного нарушения земельного законодательства была размещена в ЕГРН после заключения договора купли-продажи. Полагает, что именно администрация поселения, как собственник земельного участка, наделена правом определять удовлетворительность состояния имущества, находящегося в аренде. Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия сделки на момент ее заключения условиям предоставления земельного участка на льготных условиях.

В возражениях прокуратура Костромской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве ФИО3 указывает, что доводы апелляционной жалобы обоснованны, а решение суда подлежит отмене.

Прокурор Петров К.Д. в суде апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Представитель ФИО3 – ФИО4 в суде доводы апелляционной жалобы представителя администрации Самсоновского сельского поселения поддержал.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие иных участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25 октября 2016 г. между администрацией Самсоновского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № относящегося к землям сельскохозяйственного назначения. Предметом договора являлось предоставление указанного земельного участка ФИО1, в пользование за плату на срок до 24 октября 2021 г.

1 января 2017 г. между ФИО1 и ФИО5 заключено соглашение о переуступке, согласно которому права и обязанности арендатора ФИО1 по договору аренды вышеназванного земельного участка перешли к ФИО3

10 марта 2020 г. между администрацией Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № без проведения конкурентных процедур на основании п. 9 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1.1 раздела 1 договора продавец обязуется на основании постановления администрации Самсоновского сельского поселения от 10 марта 2020 г. № «О предоставлении в собственность земельного участка ФИО3» передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный <адрес>

Участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (п. 1.4).

Цена земельного участка составляет <данные изъяты> (п. 2.1)

Земельный участок должен использоваться покупателем в соответствии с его разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора (п. 3.5.)

Согласно передаточному акту от 16 марта 2020 г. администрация Самсоновского сельского поселения в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 10 марта 2020 г. № 1 передала в собственность ФИО3 вышеуказанный земельный участок.

Как указано в п. 1.1-1.4 передаточного акта на участке какие-либо объекты отсутствуют, участок является благоустроенным, недостатки участка отсутствуют, установленных ограничений, обременений участка нет. ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № принял.

В силу п. 2 передаточного акта состояние и недостатки передаваемого земельного участка сторонам известны, претензий друг к другу стороны не имеют. Расчеты по договору произведены в полном объеме (п. 3).

Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 31 марта 2020 г.

В ходе проведения прокурорской проверки установлено, что в период с 15 по 21 января 2020 г. Управлением Россельхознадзора по Владимирской, Костромской и Ивановской областям в отношении земельного участка с кадастровым номером № проведена внеплановая выездная проверка, по результатам которой выявлено зарастание земельного участка по всей площади древесной (березы, сосны, осины) и многолетней сорной растительностью.

Кроме того, из материалов дела следует, что до заключения спорного договора купли-продажи ФИО3, как арендатору земельного участка, Управлением выдано предписание № 03/6 от 21 января 2020 г. об устранении нарушений законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения в срок до 1 июля 2020 г. По ходатайству ФИО3 срок исполнения предписания был продлен до 1 июля 2021 г.

Постановлением начальника отдела земельного надзора Управления Россельхознадзора от 30 января 2020 г. № 03/11 ФИО3 привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, подвергнут административному штрафу в размере 20 000 руб.

Полагая, что земельный участок продан ФИО3 с нарушением земельного законодательства, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав законодательство, регулирующее возникшие между сторонами правоотношения, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования прокурора обоснованны, основаны на законе и подлежат удовлетворению. При этом суд исходил из того, что администрацией Самсоновского сельского поселения неправомерно предоставлено ФИО3 преимущественное право приобретения земельного участка с кадастровым номером № в собственность.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, установленных по делу обстоятельствах и верной оценки представленных сторонами доказательств.

Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1 ЗК РФ.

В силу положений подп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу п. 4 ст. 10 закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Из приведенных положений закона следует, что условиями предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, по вышеуказанному основанию являются: нахождение земельного участка в аренде более трех лет; отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка; обращение заявителя с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка до дня истечения срока его аренды.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно руководствовался приведенными выше нормами права и обоснованно признал несостоятельным довод представителя Самсоновской сельской администрации об отсутствии законных оснований для отказа ФИО3 в заключении договора купли-продажи спорного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, за период с момента перехода права аренды спорного участка к ФИО3 и до заключения им и администрацией Самсоновсокого сельского поселения договора купли-продажи № от 10 марта 2020 г. ответчиком ФИО3 какая-либо сельскохозяйственная деятельность на нем не велась, участок в соответствии с видом разрешенного использования по назначению не использовался. Вопреки доводам ответчика доказательств обратного суду не представлено. Напротив, самим ФИО3 при даче объяснений прокурору в рамках проверки указано, что вести какую-либо сельскохозяйственную деятельность на участке он не планировал. Наиболее выгодное его использование он намеревался определить только после его приобретения по договору купли-продажи. Отсутствие сельскохозяйственной деятельности также подтверждается результатами проверки, проведенной в отношении спорного участка Управлением Россельхознадзора по Костромской области. Так, в период с 15 по 21 января 2020 г. Управлением в отношении земельного участка с кадастровым номером № проведена внеплановая выездная проверка, по результатам которой на земельном участке выявлено зарастание земельного участка по всей площади древесной (березы, сосны, осины) и многолетней сорной растительностью. Еще до заключения спорного договора купли-продажи ФИО3 как арендатору земельного участка Управлением выдано предписание № от 21 января 2020 г. об устранении нарушений законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения. По ходатайству ФИО3 срок исполнения предписания был продлен до 1 июля 2021 г. Постановлением от 30 января 2020 г. № начальника отдела земельного надзора Управления Россельхознадзора ФИО3 привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ, подвергнут административному штрафу в размере 20 000 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что администрацией Самсоновского сельского поселения неправомерно предоставлено ФИО3 преимущественное право приобретения спорного земельного участка в собственность, в нарушение прав и законных интересов иных лиц, которые могли бы на него претендовать.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в ЕГРН данных о проведенных контрольно-надзорных мероприятий органами земельного контроля в отношении спорного участка на дату заключения договора купли-продажи, не свидетельствуют о том, что сделка совершена в соответствии с положениями земельного законодательства.

Так, в акте приема-передачи участка с кадастровым номером №, являющегося приложением к договору купли-продажи № от 10 марта 2020 г., указано на то, что администрация убедилась в надлежащем состоянии земельного участка, его благоустроенности, не имеет к ФИО3 по этому поводу никаких претензий, тогда, как фактически представитель администрации пояснил в суде, что выезда на спорный участок не происходило, администрация руководствовалась только отсутствием сведений о результатах государственного земельного контроля в ЕГРН.

Таким образом, в акт приема-передачи внесены недостоверные сведения о спорном участке, поскольку в удовлетворительном состоянии на момент заключения договора купли-продажи он не находился, что подтверждается результатами проверок Управления Россельхонадзора и самим ФИО3, который не указывал на ведение какой-либо сельскохозяйственной деятельности на участке в спорный период. О том, что после вынесения предписания ФИО3 в январе 2020 г. до марта 2020 г. нарушения, допущенные на спорном участке, не были устранены, свидетельствует и ходатайство ФИО3 о продлении срока его исполнения, датированное 22 мая 2020 г.

С учетом изложенного, как правильно указал суд первой инстанции, при исполнении администрацией Самсоновского сельского поселения, как собственником земельного участка, надлежащим образом обязанности по проверке состояния имущества, находящегося в аренде, были бы выявлены нарушения земельного законодательства, а соответственно оспариваемый договор купли-продажи не был бы заключен.

В этой связи доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушений прав неопределенного круга лиц, в интересах которого предъявлен иск, несостоятельны. После истечения договора аренды при выявлении допущенных арендатором ФИО3 нарушений земельного законодательства администрация Самсоновского сельского поселения Костромского муниципального района могла бы предоставить вышеназванный земельный участок в собственность или в аренду иному лицу путём заключения соответствующего договора на торгах, проводимых в форме аукциона, в котором мог принять участие неопределенный круг лиц.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

Руководствуясь приведенными нормами права, суд первой инстанции обоснованно признал договор купли-продажи спорного земельного участка недействительным в силу ничтожности и применил последствия недействительной сделки.

Доводы апелляционной жалобы в целом аналогичны тем, которые ответчик приводил в суде первой инстанции, все они являлись предметом рассмотрения суда и получили надлежащую оценку в решении. Эти доводы выводов, к которым пришел суд, не опровергают, основаны на ошибочном толковании норм права и переоценке доказательств, однако оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Костромского районного суда Костромской области от 21 июля 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации Самсоновского сельского поселения ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2025 г.