Апелляционное определение № 33-2301/2026 от 3 марта 2026 г.

Судья Минкина М.Т. УИД 24RS0035-01-2025-002553-23

Дело № 33-2301/2026

А-2.151

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Макаровой Ю.М.,

судей Гавриляченко М.Н., Потехиной О.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Чеглаковой Д.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гавриляченко М.Н. гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Минусинского района о признании права собственности на нежилое здание

по апелляционной жалобе ФИО1,

на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 17 ноября 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Минусинского района о признании договора заключенным, признании права собственности на нежилое здание – отказать.».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Минусинского района Красинского края о признании права собственности на нежилое здание, мотивируя требования тем, что он по договору купли-продажи от 05.06.2023 приобрел у ООО «Знаменское» нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (далее <адрес>). Вместе с тем, ФИО1 не смог зарегистрировать свои права на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку право собственности продавца также не было зарегистрировано. В исковом заявлении ФИО1 просил признать заключенным договор купли-продажи нежилого здания № 29 строение 1 от 05.06.2023 и признать за ним признать право собственности на указанный объект недвижимости.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указывая, что приобрел спорный объект недвижимости у продавца, которым спорный объект куплен в рамках дела о банкротстве предыдущего собственника. При этом, именно отсутствие необходимых документов у первого собственника фактически является препятствием для регистрации права истца в установленном порядке.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и своевременно, о чем в материалах дела имеются извещения, об отложении дела не просили. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда согласно ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено ч.1 ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из разъяснений, содержащихся в п.п.2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55,59 - 61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям обжалуемое решение суда не соответствует, в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости так же подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами 59, 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, 05 июня 2023 года ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества приобрел у ООО «Знаменское» нежилое здание пекарни по адресу: <адрес> расположенное на территории административного здания <адрес>. Общая цена за объект недвижимости составляет 5 000 руб. в том числе НДС, которая оплачена в полном объеме (л.д. 21 – 24).

Постановлением Администрации Знаменского сельсовета от 27.02.2024 № 15-П спорному нежилому зданию присвоен адрес: Российская <адрес> (л.д. 25).

Как следует из технического плана от 19.03.2024, спорное нежилое деревянное здание пекарни № 29 строение 1, площадью 142.6,01 кв.м., построено в 1970 году и располагается на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> который входит в состав единого землепользования с кадастровым номером № (л.д. 12-20).

Также на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2023 ФИО1 приобрёл нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 968,2 кв.м., дата государственной регистрации перехода права собственности 09.06.2023 (л.д. 65, 117-118,156-158).

Ранее указанные объекты недвижимости в рамках процедуры банкротства СПК «Знаменский» по договору купли – продажи имущества должника от 27.10.2008 перешли в собственность ООО «Знаменское» (л.д. 75 – 78).

Согласно уведомлению от 06.11.2025 в ЕГРН сведения о зарегистрированных правах, регистрационное дело на <адрес> отсутствуют (л.д. 159, 160, 161). Сведения об указанном объекте недвижимости в КГКУ «Краевой архив БТИ» также отсутствуют.

Из представленных сведений ЕГРН следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположено 2 объекта: нежилое здание – контора с кадастровым номером № и спорный объект, на который право в ЕГРН не зарегистрировано (л.д. 115). В земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1581 кв.м., входят два обособленных (условных) участка, входящих в единое землепользование: № - 987 кв.м., № - 594 кв.м. (л.д. 148 – 153).

В соответствии с ответами от 21.08.2025 и от 30.09.2025 администрация Знаменского сельсовета не располагает сведениями о выделении земельного участка по адресу: <...> (л.д. 70), а также о принадлежности объектов недвижимости и земельных участков, расположенных по адресу: <...> строение 1 и ул.Шоссейная, 29 (л.д. 112,128).

На основании Постановления администрации Минусинского района от 27.02.2015 № 134-п, между администрацией и ООО «Знаменское» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 24:25:0000000:34 для эксплуатации административного здания сельхозпредприятия, срок действия договора указан с 27.02.2015 по 26.12.2015.

Из представленного в суд апелляционной инстанции реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что он поставлен на учет 04.05.2007, при этом, согласно архиву сельсовета на февраль 2005 года земельный участок под зданием по адресу: <адрес> предоставлялся СПК «Знаменнский» и зарегистрирован под № 1787.

Проект границ земельного участка под указанным административным зданием утвержден постановлением администрации Знаменского сельсовета 24.05.2006 № 40-п и его площадь составляет 1581 кв.м., кадастровый план участка составлен 03.10.2005.

Таким образом, на основании договоров купли-продажи, заключенных между ФИО1 и ООО «Знаменское», истец приобрел два нежилых здания, ранее принадлежавших сельхозпредприятию, расположенных на одном земельном участке. При этом, право собственности на нежилое здание конторы зарегистрировано в установленном порядке, в тоже время в связи с отсутствием документов на спорное здание пекарни право собственности на него зарегистрировать во внесудебном порядке не представляется возможным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на <адрес> в установленном порядке зарегистрировано не было.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указано в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, понятие "самовольная постройка" в контексте положений ст. 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 01.01.1995 года, и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Спорный объект недвижимости был построен еще в 1970 году, что следует из выписки из технического паспорта и не может быть признан самовольной постройкой.

В соответствии с заключением эксперта № 02-02/06/25 по результатам визуально-инструментального обследования объекта недвижимости: нежилого здания общей площадью 142,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц. (л.д. 26 -55).

Принимая во внимание, что спорный объект был построен в соответствии с действующим на момент его строительства законодательством в 1970 году, длительное время эксплуатировался в составе зданий сельхозпредприятия и был приобретен в рамках конкурсного производства при банкротстве предыдущего собственника, расположен на земельном участке, предоставленном для эксплуатации административного здания сельхозпредприятия, а также принимая во внимание отсутствие возражений относительно исковых требований иных участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к Администрации Минусинского района о признании права собственности на нежилое здание.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Минусинского городского суда Красноярского края от 17 ноября 2025 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к Администрации Минусинского района Красноярского края о признании права собственности на нежилое здание удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на нежилое здание 142,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № в составе единого землепользования с кадастровым номером № по адресу <адрес>

Председательствующий: Ю.М. Макарова

Судьи: О.Б. Потехина

М.Н. Гавриляченко

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.03.2026