Апелляционное определение № 33-10082/2025 от 2 декабря 2025 г.

УИД 91RS0022-01-2025-000423-92

№ 2-1029/2025

№ 33-10082/2025

Председательствующий судья первой инстанции ФИО1


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 декабря 2025 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Белоусовой В.В.,

судей Калюбиной А.Г., Паниной П.Е.,

при секретаре Абкеримовой А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Акционерному обществу «Керчьстройтранс», Индивидуальному предпринимателю ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «КРЭЧ-15», Обществу с ограниченной ответственностью «Технопласт», третьи лица: Администрация города Феодосии Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Служба государственного строительного надзора Республики Крым, ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на жилое помещение,

по апелляционной жалобе Администрации города Феодосии Республики Крым на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 26 августа 2025 года,

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратился в суд с иском к АО «Керчьстройтранс» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру №62, общей площадью 56,5 кв.м. (без учета площади балкона), находящуюся на 3-м этаже объекта незавершённого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора о долевом участии в строительстве жилья от 21 декабря 2015 года.

Требования мотивированы тем, что 21 декабря 2015 года между АО «Керчьстройтранс», как застройщиком, и истцом, как участником долевого строительства (дольщиком), заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, а дольщик обязуется оплатить стоимость квартиры, расположенной в вышеназванном объекте и принять эту квартиру по акту приема-передачи.

После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязуется передать дольщику в собственность вновь созданное недвижимое имущество в виде однокомнатной квартиры в МКД по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктами 1.4 договора о долевом участи в строительстве нежилого помещения срок окончания строительства – до 1 июля 2021 года.

Истец указывает о полной оплате по договору о долевом участии и подписании акта приема-передачи квартиры.

Вместе с тем, объект долевого строительства до настоящего времени истцу в собственность не передан.

Ссылаясь на вышеприведенное, на положения статей 12, 218 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 12, 23 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывая, что истец лишен возможности в полной мере реализовывать свои права собственника, просил исковые требования удовлетворить.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 26 августа 2025 года исковые требования удовлетворены.

За ФИО2 признано право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру № 62, общей площадью 56,5 кв.м., расположенную на третьем этаже объекта незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на основании договора долевого участия в строительстве жилого помещения от 21 декабря 2015 года.

В апелляционной жалобе Администрация города Феодосии Республики Крым просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм процессуального и материального права.

В судебное заседание лица, принимающие участие в деле, не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще.

От Администрации города Феодосии Республики Крым, Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

На основании части 2.1 статьи 113 и статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, 27 апреля 2016 года между Администрацией города Феодосии и ИП ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с целевым использованием для строительства МКД по адресу: <адрес> (т.1, л.д.10-13).

10 февраля 2012 года физическим лицом-предпринимателем ФИО3 (Заказчик) и ОАО «Керчьстройтранс» (Инвестор 1), ООО «КРЭЧ-15» (Инвестор-2), ООО «Технопластк» (Инвестор 3), ООО «Технопласт» (Инвестор 4), заключили договор о совместной инвестиционной деятельности (Договор об инвестиционной деятельности) (т.1, л.д.14-17).

Из п. 1.1 Договора об инвестиционной деятельности следует, что Участники принимают на себя обязательства объединить свои вклады и совместно действовать по инвестированию строительства МКД и нежилых помещений, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>

Инвестору поручается на основании настоящего договора, без оформления отдельной доверенности, выступать во взаимоотношениях с третьими лицами от имени всех Участников. Инвестор имеет право от своего имени на заключение с третьими лицами паевых Договоров, на тех условиях, которые не будут ущемлять его интересы, право на заключение договоров о технологическом присоединении к электрическим сетям, другим коммуникациям, договоров электроснабжения и прочих хозяйственных договоров (п.5.3 Договора).

ИП ФИО3 7 декабря 2015 года подал Декларацию о начале выполнения строительных работ (т.1, л.д.18-20).

21 декабря 2015 года между АО «Керчьстройтранс», как застройщиком, и ФИО2 как участником долевого строительства, заключен договор о долевом участии в строительстве двухкомнатной квартиры, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить дольщику двухкомнатную квартиру, а дольщик обязался уплатить застройщику стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей. После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязался предать дольщику в собственность вновь созданное недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 57,0 кв.м., расположенной на третьем этаже МКД по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1.4 вышеуказанного договора АО «Керчьстройтранс» обязалось окончить строительство нежилого помещения и ввод в эксплуатацию дома до 1 июля 2021 года включительно.

Цена договора участия в долевом строительстве определена в пункте 2.1 договора и составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 21 января 2016 года истец оплатил в полном объеме стоимость указанной квартиры (т.1 л.д. 23).

По акту приема-передачи квартиры от 17 мая 2021 года по договору долевого участия в строительстве от 21 декабря 2015 года АО «Керчьстройтранс» передало ФИО2 двухкомнатную квартиру № 62, общей площадью 56,5 кв.м.

Согласно техническим паспорту жилого помещения, изготовленному 27 мая 2021 года ООО «Крымспецкадастр», жилое помещение расположено на третьем этаже по адресу: <адрес>, общей площадью 56,5 кв.м. без учета балконов.

Согласно заключению эксперта от 11 мая 2021 года степень готовности объекта составляет 93%, эксплуатация МКД возможна, МКД соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на спорное жилое помещение №62, расположенное по адресу: <адрес> отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Исходя из смысла положений ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки являются одним из оснований возникновения гражданских прав.

Согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношение спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.59 Пленум ВС РФ №10/22)

При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации).

Абзац 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путём признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 4, части 1 статьи 6, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, необходимыми для разрешения настоящего спора является установление наличия или отсутствия у истца оснований для возникновения права собственности на спорный объект, с учетом указанных в иске оснований возникновения этого права, установлению подлежит факт создания объекта долевого строительства соответствующего условиям договора, обстоятельства введения указанной постройки в гражданский оборот, и как следствие, возможность введения в гражданский оборот спорных помещений, входящих в его состав.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введен, что подтверждается письменными пояснениями Администрации города Феодосии Республики Крым и не противоречит материалам дела.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, предоставлен по договору аренды от 27 апреля 2016 года - ИП ФИО3 сроком до 31 октября 2017 года.

Кроме того, в материалах дела содержится приказ Службы государственного строительного надзора Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ об отмене декларации № <данные изъяты> от 29 апреля 2016 года заказчика индивидуального предпринимателя ФИО3 о начале выполнения строительных работ «Многоквартирный жилой дом» по адресу: <адрес>

Данных о вводе в эксплуатацию отдельно стоящего объекта недвижимости по <адрес>, в котором расположен спорный объект недвижимости – <адрес>, переданная по акту приема-передачи от 17 мая 2021, сторонами по делу не предоставлены.

В ЕГРН, сведения об указанном объекте недвижимости, также не содержатся, о чем, Госкомрегистром, по запросу суда первой инстанции, были предоставлены соответствующие сведения.

В соответствии с экспликацией на квартиру, составленной 23 апреля 2021 года, оценщиком ФИО9, следует, что спорное жилое помещение, площадью 58, 8 право на которое просит признать истец, расположено в литер «Г» на 3 этаже.

Квартира, на которую претендует истец, на кадастровый учет не поставлена (т.1 л.д. 87).

На основании статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Из искового заявления и материалов дела следует, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира является неоконченным строительством объектом, у ответчика отсутствует право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом.

Право собственности на возведенный ответчиком объект, лит.Г, о признании права на часть которого, в виде <адрес>, ставит вопрос истец, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункта 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

При этом, в целях легализации строительного объекта, проверке компетентным органом подлежит, помимо прочего, архитектурно-строительная, проектная документация, предусмотренная ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п.2 ст.48 ГрК рФ)

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании права собственности на нее, и только в последующем, на её часть в виде жилого помещения.

Между тем, данных о наличии проектной документации по строительству отдельно стоящего здания, лит.Г, в котором расположена спорная квартира, материалы дела не содержат.

Стороны в судебное заседание по рассмотрению настоящего дела, не являлись, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы здания, в котором расположено спорное помещение, на предмет его безопасности, не заявляли.

Земельный участок, на котором расположено здание лит.Г, ответчику АО «Керчьстройтранс» не принадлежит.

В соответствии с позицией Администрации города Феодосия Республики Крым выраженной в материалах дела, в том числе в апелляционной жалобе, земельный участок, на котором расположено здание, в котором располагается спорная квартира, расположено на земельном участке муниципальной собственности, при этом, ни застройщик данного здания, ни истец по делу, на данный момент, правами по использованию данного земельного участка, не обладают, по вопросу ввода постройки в гражданский оборот, не обращались.

Согласно ч. 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Сведения о государственной регистрации договора долевого участия материалы дела не содержат.

Предоставленные суду первой инстанции ИП ФИО3, ООО «КРЭЧ-5», ООО «Технопласт», АО «Керчьстройтранс» заявления о признании иска, судебная коллегия признает не влекущими правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия приходит к выводу о преждевременности заявленных требований истца, ввиду того, что многоквартирный жилой дом является неоконченным строительством, не сдан в эксплуатацию, декларация о начале выполнения работ отменена, права на земельный участок под многоквартирным домом у застройщика не подтверждены.

На основании статьи 330 ч.1 п.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 26 августа 2025 года отменить.

В удовлетворении иска ФИО2 отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 11 декабря 2025 года.

Председательствующий судья Белоусова В.В.

Судьи Калюбина А.Г.

Панина П.Е.