Апелляционное определение № 33-60242/2025 от 15 декабря 2025 г.

УИД 77RS0004-02-2024-007881-05

Судья: фио

гр. дело в суде 1 инст. № 2-5107/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу№ 33-60242/2025

«16» декабря 2025 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Пильгуна А.С.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Львовой А.Ю.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционным жалобам истца ФИО1, ответчика ООО «Специализированный застройщик «Бастион» на решение Гагаринского районного суда адрес от 19 сентября 2024 года, которым постановлено: Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» о признании пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать пункт 5.1.5 договора участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион», недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) неустойку в сумме сумма, компенсацию морального вреда сумма, штраф в сумме сумма, расходы по оплате услуг представителя сумма, расходы по оформлению доверенности сумма.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в сумме сумма

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Бастион» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2023 по 07.03.2024 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате юридических услуг в размере сумма, расходов по нотариальному оформлению доверенности в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присуждённой судом суммы, указав в обоснование заявленных требований, что 21.07.2023 между сторонами был заключён договор № СТ-К3-3-411 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, внутригородское муниципальное образование Можайское, пересечение адрес и МКАД, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в течение 3 месяцев с даты ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию (срок ввода Объекта в эксплуатацию – адрес 2023 года), объект – расположенную на 1 этаже 3 секции дома квартиру проектной площадью 30,6 кв.м. с условным номером 411. Обязательства по оплате объекта строительства исполнены участником в полном объёме, однако квартира фактически передана по акту приёма передачи от 07.03.2024, т.е. с нарушением срока передачи объекта строительства.

Кроме того, ФИО1 заявлены требования о признании недействительными пункта 5.1.5 и абз. 3 п. 3.7 заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве № СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, мотивированные тем, что указанные пункты допускают изменение срока передачи квартиры в части переноса даты на более длительный срок. Однако в силу положений ч. 4 п. 2 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать указание на срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, который должен совпадать со сроком, указанным в проектной декларации.

19.09.2024 Гагаринским районным судом адрес было постановлено вышеприведенное решение, на которое сторонами поданы апелляционные жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2025 решение Гагаринского районного суда адрес от 19.08.2024 отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бастион».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.09.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела в апелляционном порядке представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебное заседание явился, доводы свой апелляционной жалобы с учетом дополнений поддержал, доводы апелляционной жалобы ответчика не признал.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Бастион» - фио явилась, доводы своей апелляционной жалобы поддержала, доводы апелляционной жалобы истца не признала.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.07.2023 между ООО «Специализированный застройщик «Бастион» и участником долевого строительства ФИО1 был заключён договор № СТ-К3-3-411 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: адрес, внутригородское муниципальное образование Можайское, пересечение адрес и МКАД, в соответствии с которым ответчик обязался передать участнику в течение 3 месяцев с даты ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию (срок ввода Объекта в эксплуатацию – адрес 2023 года), объект – расположенную на 1 этаже 3 секции дома квартиру проектной площадью 30,6 кв.м. с условным номером 411.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства были исполнены истцом в полном объеме.

В установленный договором срок помещение передано не было – квартира фактически передана по акту приёма передачи от 07.03.2024.

Установив факт нарушения ответчиком срока передачи истцу квартиры, суд на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ пришел к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о взыскании с ООО «СЗ «Бастион» неустойки, которую с учетом заявления ответчика о применении ст. 333 ГК РФ снизил сумма

На основании ч. 2, ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при доказанности нарушения прав истца, как потребителя, суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма и штраф в размере сумма

Разрешая заявленные ФИО1 требования о признании недействительным пункта 5.1.5 договора участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Бастион», суд исходил из следующего.

Как следует из содержания пункта 5.1.5 договора: «Стороны дополнительно согласовали, что изменение (увеличение) сроков строительства и ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию на срок не более 5 (пять) месяцев, не требует подписание дополнительного соглашения Сторонами, и Участник долевого строительства, подписывая настоящий Договор, дает согласие на изменение (увеличение) срока, указанного в п. 3.7 настоящего Договора, до 5 (пять) месяцев. Изменение срока ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию будет отражено в проектной декларации.

Подписание настоящего Договора участником долевого строительства, является выражением согласия на изменение срока в указанных пределах.

В случае изменения срока ввода Объекта недвижимости в эксплуатация в указанных пределах, срок условного депонирования, указанный в п. 4.3.4 настоящего Договора, также подлежит увеличению на 5 (пять) месяцев без подписания дополнительного соглашения. Основанием изменения срока, указанного в п. 4.3.4 является настоящий Договор, прошедший государственную регистрацию и размещенная в Единой информационной системе жилищного строительства (сокращено ЕИСЖС) проектная декларация с новым сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию. В целях внесения изменений в Договор счета эскроу, стороны обязуются совершить действия, предусмотренные Правилами совершения операций по счетам эскроу физических лиц в Банке ВТБ (ПАО), открытым для расчётов по договорам об участии в долевом строительстве».

Руководствуясь положениями ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ч. 4 п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд согласился с доводами иска о том, что указанные положения договора ущемляют права истца как потребителя, в связи с чем признал недействительным п. 5.1.5 договора участия в долевом строительстве.

Согласно положений абз. 3 п. 3.7 договора участия в долевом строительстве № СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, при наличии приложения № 4 к Договору, срок передачи Объекта долевого строительства, указанный в п. 3.7 Договора, может быть увеличен на 3 (три) месяца.

Приложение № 4 содержит дополнительные условия об отделке объекта долевого строительства и предусматривает возможность продления сроков передачи объекта именно в связи с проведением дополнительных, не предусмотренных положениями раздела 4 Договора, работ.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным абз. 3 п. 3.7 заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве № СТ-К3-3-411 от 21.07.2023 суд исходил из того, что сторонами согласована возможность увеличения срока передачи объекта в связи с договорённостью сторон о проведении дополнительных работ, что не является нарушением норм Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также не нарушает права Участника долевого строительства как потребителя.

В порядке ст.ст. 100, 103 ГПК РФ судом распределены судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах и возражениях относительно жалоб.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Специализированный застройщик «Бастион» о том, что суд необоснованно взыскал штраф с ответчика, также не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права, не влияют на правильность выводов суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Довод апелляционной жалобы истца о необоснованном снижении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 7-О).

Оценив соразмерность предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, учитывая заявление представителя ответчика о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что ответственность является чрезмерно высокой.

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает разумным размер взысканной судом неустойки, поскольку при его определении суд учитывал конкретные обстоятельства дела, период допущенной ответчиком просрочки. Оснований для взыскания неустойки в большем размере не имеется.

Между тем, с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным абз. 3 п. 3.7 договора участия в долевом строительстве № СТ-К3-3-411 от 21.07.2023 судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 190 указанного Кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства и может быть изменен в порядке, установленном ГК РФ, в том числе по предложению застройщика, обусловленному невозможностью завершения строительства в предусмотренный договором срок.

По смыслу приведенных норм Закона об участии в долевом строительстве и статьи 190 ГК РФ с учетом практики их применения, названный срок может быть определен в договоре указанием на конкретную дату или период, в течение которого объект должен быть передан участнику долевого строительства, или на сочетание периода, в течение которого многоквартирный дом должен быть сдан в эксплуатацию, и периода, в течение которого после сдачи дома в эксплуатацию объект долевого строительства должен быть передан участнику этого строительства.

Вместе с тем правом на одностороннее изменение срока передачи объекта долевого строительства застройщик законом не наделен.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2024 Ν 5-ΚΓ24-44-K2.

В соответствии с пунктом 3 статьи 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 данного Кодекса и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в данном Кодексе.

Согласно пункту 1 статьи 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Однако в силу абзаца второго пункта 2 статьи 310 этого же Кодекса, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Абз. 1 и 2 п. 3.7 договора предусматривают, что передача застройщиком объекта долевого строительства принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи в течение трех месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию; срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - адрес 2023 г.

Определение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства многоквартирного дома как совокупность календарного срока окончания строительства и периода, в пределах которого после окончания строительства объект должен быть передан застройщиком участнику долевого строительства, не противоречит ни общим нормам ГК РФ, ни специальным нормам Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, срок ввода объекта в эксплуатацию определен сторонами в абз. 1 и 2 п. 3.7 договора не позднее 31.12.2023.

Согласно абз. 3 п. 3.7, а также аналогичного условия Приложения № 4 к договору, «При наличии Приложения № 4 к Договору, срок передачи объекта долевого строительства, указанный в п. 3.7 Договора, может быть увеличен на 3 (три) месяца.».

Приложение № 4 «Предчистовая отделка Объекта долевого строительства», являющееся неотъемлемой частью заключённого сторонами договора, предусматривает параметры предчистовой отделки объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3.3 договора, основные характеристики объекта долевого строительства определены в Приложении № 1 к договору, место расположения объекта долевого строительства, планировка и технические характеристики определены в Приложении № 2 и Приложении № 3 к договору, характеристики внутренней отделки объекта долевого строительства указаны в Приложении № 4 к договору.

Следовательно, сторонами при заключении договора уже было согласовано наличие Приложения № 4 к договору, определяющего характеристики внутренней отделки объекта долевого строительства, т.е. согласовано наличие данной внутренней отделки как характеристик объекта долевого строительства, которым должен соответствовать объект при его сдаче в установленные договором сроки.

Таким образом, застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, не вправе, согласовав при заключении договора с истцом наличие и параметры предчистовой отделки объекта долевого строительства в Приложении № 4, являющемся неотъемлемой частью договора, в одностороннем порядке изменять предусмотренный абз. 1 и 2 п. 3.7 договора срок исполнения обязательства по отношению к участнику долевого строительства (не осуществляющему предпринимательскую деятельность).

Учитывая изложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании п. 3.7, а также условий Приложения № 4 к договору участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Бастион», подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ, с принятием в соответствии со ст. 328 ГПК РФ нового решения удовлетворении данных требований истца.

Поскольку апелляционные жалобы сторон не содержат доводов, которые бы могли повлиять на существо принятого решения в иной части и нуждались бы в дополнительной проверке, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в остальной части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гагаринского районного суда адрес от 19 сентября 2024 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании п. 3.7, а также условий Приложения № 4 к договору, согласно которому: «При наличии Приложения № 4 к Договору, срок передачи объекта долевого строительства, указанный в п. 3.7 Договора, может быть увеличен на 3 (три) месяца.».

Постановить по делу в указанной части новое решение.

Признать абз. 3 п. 3.7 договора участия в долевом строительстве №СТ-К3-3-411 от 21.07.2023, заключённого между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Бастион», недействительным.

В оставленной части решение Гагаринского районного суда адрес от 19 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 16 февраля 2026г.

Председательствующий:

Судьи: