Решение № 2-1560/2017 2-1560/2017~М-1525/2017 М-1525/2017 от 28 ноября 2017 г. по делу № 2-1560/2017

Дело № 2-1560/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ишимбай 29 ноября 2017 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

с участием представителей истцов ФИО4, ФИО5, ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО8, ФИО9, ФИО10 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, права пользования квартирой, применении последствий расторжения договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО7, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1., ФИО2., ФИО10 обратились в суд с иском к ФИО6, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ (13.10.2017 г., 27.10.2017 г.) просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенный между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ., прекратить право собственности ответчика, применить последствия расторжения договора купли-продажи, возвратив истцам квартиру в долевую собственность, а ответчику денежные средства в сумме 350000 руб., прекратить право пользования ответчика квартирой, взыскать расходы на услуги представителя в сумме 44000 руб.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ФИО6 был заключен договор купли - продажи квартиры № по <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>:232; по договору квартира продана за 1200000 руб.; в день подписания договора ответчик обязан был передать им в качестве части оплаты за приобретаемую квартиру деньги в сумме 771 974 руб., а оставшуюся часть денежных средств в сумме 428 026 руб.- в течение 10 банковских дней после регистрации в управлении Росреестра по РБ. Однако в день подписания договора купли-продажи ответчиком обязательства по договору (п.5.1) выполнены частично – оплачено всего 350000 руб. До настоящего времени ответчиком не выполнены условия п.5.1 и п.5.2 Договора. ДД.ММ.ГГГГ. истцами в адрес ответчика направлены письменные требования о расторжении договора: заказное письмо, телеграмма, но ответ не был получен. Пунктом 9 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения договора в случае невыполнения условий п. 5 договора, т.е. неполучения денежных средств в сумме 1125000 руб. в течение 10 дней, считая с даты государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Просили расторгнуть договор на основании п. 9 договору и ввиду существенного нарушения условий договора другой стороной. Деньги в сумме 350000 руб. были оплачены ответчиком согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ., а деньги в сумме 50 000 руб. были оплачены в качестве задатка согласно п.5 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., при расторжении договора задаток в сумме 50000 руб. не подлежит возврату ответчику, поскольку за неисполнение договора купли-продажи ответственна ФИО6, ей подлежит возврату только 350000 руб.

Истцы, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, не просили отложить судебное заседание, не представили суду доказательства уважительности причин неявки.

Суд, с учетом положений статьи 167 ГПК РФ и мнения участвующих в деле лиц, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов с участием их представителей.

В судебном заседании представители истцов ФИО4, ФИО5 поддержали уточненные исковые требования, просили расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ применить последствия расторжения договора - возвратить истцам квартиру в долевую собственность в тех долях, которые им принадлежали до заключения договора купли-продажи, а ФИО6 - уплаченные за квартиру деньги в сумме 350000 руб., то есть за минусом переданного ею задатка в сумме 50000 руб., прекратить право собственности ответчика на квартиру и право пользования ею; в части требования о взыскании с ответчика расходов на услуги представителя в сумме 44000 руб. не поддержали иск ввиду непредставления суду доказательств оплаты услуг представителя, просили в этой части оставить без рассмотрения, также не поддержали первоначальное требование о признании права собственности за ФИО7, ФИО10 на указанную квартиру. При этом представитель ФИО4 пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи в п. 5 установлено, что ФИО6 уплачивает 50000 руб. в виде задатка. Она уплатила 50000 руб., далее она уплатила 350000 руб., а при подписании договора купли-продажи она должна была уплатить 771 974 руб., эту сумму она не уплатила. Согласно п. 5.2. договора ответчик оставшуюся сумму в течение 10 дней должна была передать истцам, но продавцы их не получили. М-вы уехали на север и купили в кредит квартиру, сейчас вынуждены платить проценты. При напоминании о необходимости исполнения договора купли-продажи ФИО6 избегала встреч, не брала трубку, поэтому истцы обратились в суд.

Представитель ФИО5 пояснила, что до договора купли-продажи квартира принадлежала истцам на праве долевой собственности, просит восстановить за каждым свою долю. Договор был заключен у нотариуса, был зарегистрирован, там имеется п. 9 «при неисполнении п. 5 данный договор подлежит расторжению».

Ответчик ФИО6 в судебном заседании иск не признала, т.к. только прописала там детей, некуда их выписать. Пояснила, что она ранее подавала объявление в Интернет, что купит квартиру в рассрочку на 2 года, истцы ответили ей, предложили квартиру. Когда она покупала квартиру, дала им 15000 руб., потом 35000 руб., всего – 50000 руб., расписку написали – как задаток, эти деньги просили сами истцы, истцам до регистрации были нужны деньги для снятия ареста с квартиры, для оформления документов, она ждала, как они оформят долю детей в квартире, эти деньги уже шли в стоимость покупки квартиры. В предварительном договоре купли-продажи написали, что квартиру она покупает в рассрочку. Устно договорились, что она будет оплачивать каждый месяц. В январе <данные изъяты> г. перешли к заключению договора купли-продажи квартиры. Такие квартиры стоили около 700000 руб., из-за рассрочки определили сумму 1200000 руб. Она дала расписку, что в течение 18 мес. оплатит. При заключении договора она заплатила 350000 руб., ФИО11 написал расписку, потом не могла платить. Она их известила, что не получается оплачивать 44000 руб. в месяц, т.к. кредит не могла оформить из-за того, что только устроилась на работу. Она истцам каждый месяц не платила, т.к. поменяла работу, зарплата была небольшая, вся уходила на нужды. Квартира однокомнатная, она сделала там хороший ремонт (поменяла окна на пластиковые, обои…) на сумму более 50000 руб., сдавала квартиру девочке, сейчас квартира пустует. Она живет на <адрес> у родителей, имеет 2 детей, сейчас уволилась с работы, собирается уехать на север устраиваться на работу. У нее нет таких сумм, не может платить, признала, что не исполнила предусмотренную договором обязанность. Письмо истцов не получала, получила СМС, что она должна получить заказное письмо, и второе СМС - получила ли она заказное письмо, на почту она не ходила. На СМС она ответила <данные изъяты>, что пытается найти деньги. В ходе судебного заседания пояснила, что согласна вернуть им квартиру, если истцы вернут 400000 руб., т.к. она сделала там ремонт, улучшила ее.

Выслушав перечисленных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ). В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Судом из материалов дела правоустанавливающих документов установлено: однокомнатная квартира по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> принадлежала на праве общей долевой собственности – по ? доле ФИО7, ФИО10, куплена в том числе за счет кредита, погашенного частично средствами материнского капитала, с оформлением обязательства об оформлении доли детей в квартире после погашения кредита. По договору об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ ДД.ММ.ГГГГ.) ФИО7 и ФИО10 оформили долю детей в квартире, в результате которого ФИО7 и ФИО10 принадлежали по <данные изъяты> доли в указанной квартире каждому, а их несовершеннолетним детям ФИО1., ФИО2. – по <данные изъяты> доли каждой.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцами (от имени истцов подписан представителем по доверенности ФИО5) и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, согласно которому стоимость квартиры оценена в 1200000 руб., ФИО6 уплачивает истцам в качестве задатка 50000 руб. в день подписания предварительного договора наличными, оставшуюся сумму в размере 1150000 руб. уплачивает после предоставления полного пакета документов на жилую квартиру в несколько этапов: 350000 руб. будет уплачена продавцам наличными деньгами после получения основного договора купли-продажи, оставшуюся сумму 800000 руб. – в течение 18 мес. равными долями ежемесячно в сумме 44000 руб. в срок до 20 числа перечислением на карточный счет ФИО7; в результате данного договора ФИО6 приобретает в собственность указанную квартиру – после регистрации основного договора в Управлении Росреестра по РБ. Согласно расписке ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ. она обязалась сумму 800000 руб. выплатить в течении 18 мес. в счет покупки спорной квартиры ФИО7, что соответствует условиям предварительного договора.

Из письменной расписки ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ именуемой соглашением о задатке, следует, что ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ получил денежные средства в размере 50000 руб. от ФИО6 в счет сделки купли-продажи по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами (со стороны истцов от их имени по доверенностям выступал ФИО7) заключен основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, квартира оценена и продана за 1200000 руб. (п.4); при этом оплата ее стоимости предусмотрена в 2 этапа: 771974 руб. – в день подписания договора путем передачи ФИО6 наличных денежных средств по расписке ФИО7, а 428 026 руб. за счет заемных средств КПК «А-Групп», предоставляемых в течение 10 банковских дней с даты госрегистрации перехода права собственности на квартиру заемщику, то есть договор купли-продажи был заключен на существенно иных условиях (в части порядка оплаты стоимости квартиры), чем были предусмотрены в предварительном договоре. Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ продавцы передали, а покупатель принял спорную квартиру; кроме этого, в акте продублированы условия оплаты квартиры ФИО6 с договора купли-продажи.

Из письменной расписки ФИО7 без даты следует, что он получил от ФИО6 350000 руб.

В п. 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено: при невыполнении п. 5 настоящий договор подлежит расторжению.

Из пояснений участвующих в деле лиц, письменных материалов дела судом установлено, что заплатив за квартиру ДД.ММ.ГГГГ - 50000 руб. и в день заключения основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ 350000 руб., ФИО6 в дальнейшем не производила оплату стоимости квартиры по договору, кредит ею не был оформлен, суду не представлены доказательства оплаты оставшейся суммы за квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ. истцами в адрес ответчика (в 2 адреса) направлены письменные требования о расторжении договора в связи с неисполнением п. 5.1 и п. 5.2. договора об оплате стоимости квартиры: заказное письмо, телеграмма, но ответ от ответчика не был получен. В судебном заседании ответчик ФИО6 подтвердила получение от истца ФИО11 СМС о необходимости ею получения заказного письма, но заказные письма ею не были получены. Поэтому суд считает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Таким образом, судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО6 фактически не уплачена большая часть стоимости квартиры: 1200000 руб. – 400000 руб. = 800000 руб., то есть ею не исполнен п. 5 договора купли-продажи, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании. Также она подтвердила суду, что не имеет возможности уплатить эту сумму, в настоящее время уволилась с работы, намерена уехать на север для устройства на работу, имеет 2 несовершеннолетних детей.

Данное обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. в силу п. 9 того же договора купли-продажи, и в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ ввиду существенного нарушения договора другой стороной – из-за неоплаты покупателем большей части стоимости квартиры 800000 руб., в результате чего продавцы в значительной степени лишаются того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (купили в кредит квартиру, вынуждены платить проценты за пользование кредитом вместо того, чтобы рассчитаться полученными от ответчика деньгами при исполнении ею своих обязательств по договору). В связи с этим исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, соответственно - о прекращении права собственности ФИО6 на спорную квартиру подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Поскольку 50000 руб. согласно расписке были переданы ответчиком истцу ФИО11 в счет исполнения сделки купли-продажи ( расценивается как аванс), который в дальнейшем был заключен на отличающихся от предварительного договора условиях, ответчик частично исполнила обязательства по основному договору, инициатором расторжения договора купли-продажи являются истцы, суд считает, что при расторжении договора стороны обязаны предоставить друг другу встречное предоставление – истцам ответчиком в собственность возвращается квартира в долях, которые им принадлежали до заключения договора, а ответчику истцами – уплаченные ею денежные средства за квартиру – 400000 руб. Снижения размера возвращаемых ответчику денежных средств на 50000 руб. суд по вышеуказанным основаниям не находит.

До фактической передачи истцами М-выми ответчику ФИО6 денежной суммы, уплаченной за квартиру, – 400000 руб. при расторжении договора купли-продажи суд не находит оснований для удовлетворения искового требования М-вых о прекращении права пользования ФИО6 спорной жилой квартирой. При этом это не лишает истцов права в дальнейшем предъявить к ответчику аналогичное требование в случае исполнения ими решения суда о возврате ФИО6 400000 руб.

Представители истцов в судебном заседании не поддержали первоначальные требования о признании права собственности на квартиру по <адрес> только за ФИО7 и ФИО10, а просили возвратить всем истцам квартиру на праве общей долевой собственности, существовавшей до заключения договора купли-продажи квартиры; не поддержали также требование о взыскании расходов на услуги представителя ввиду отсутствия доказательств передачи денег истцами представителю, поэтому суд рассмотрел иск в пределах заявленных требований.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований М-вых.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО10 подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО7, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>232, заключенный между ФИО7 в своих интересах и за несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, и от имени ФИО3, - с одной стороны, и ФИО6, с другой стороны.

Прекратить право собственности ФИО6 на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, возвратив право общей долевой собственности на указанную квартиру по адресу: <адрес>, истцам в следующих долях: <данные изъяты> доли ФИО7, <данные изъяты> доли ФИО10, <данные изъяты> доли ФИО1, <данные изъяты> доли ФИО2

Обязать ФИО10, ФИО7, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 возвратить ФИО6 деньги в сумме 400000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований (прекращении права пользования жилым помещением) отказать.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО7 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300.00 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме 04.12.2017 г.

Судья Шагизиганова Х.Н.