Решение № 2-4408/2018 2-4408/2018 ~ М-3137/2018 М-3137/2018 от 7 мая 2018 г. по делу № 2-4408/2018

к делу № 2-4408/18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 мая 2018 года город Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Кожевникова В.В.

при секретаре Лейко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании состоявшимся договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к ФИО3 с иском о признании квартиры № 7 и жилой дом литер «Б», <адрес> - сложной недвижимой вещью, признании состоявшимся договора купли-продажи указанной квартиры, признании за ФИО2 права собственности на данную квартиру.

Требования мотивировали тем, что с целью приобретения жилья по объявлению они нашли подходящий вариант: квартиры и дома, расположенных по адресу: <адрес>. Общая стоимость недвижимости была указана 5600000 рублей. Продажей данного жилья занималось агентство «Аякс». Собственником недвижимости являлась ФИО3

13.07.2017г. в агентстве «Аякс» истцы подписали два предварительных договора: на 2-х этажный дом литер «Б» – покупатель ФИО1, стоимостью 4400000 рублей, с заключением основного договора до 31.08.2017 г.; на квартиру № 7 – покупатель ФИО2, стоимостью 1200000 рублей, с заключением основного договора до 30.10.2017 г.

30.08.2017г. был заключен основной договора купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес>, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры № 7 не заключен.

По предварительному договору за квартиру истцами был уплачен аванс в общей сумме 540000 рублей.

Так как к квартире пристроены самовольно возведенные пристройки, на которые не оформлено право собственности в установленном законом порядке, то невозможно оформить основной договор.

Ответчица передала истцам дом после заключения основного договора, а также передала квартиру, но в последующем попросила квартиру освободить, поскольку основной договор ещё не заключен.

Истцам стало известно, что в настоящее время ответчица опять продает квартиру, но уже через агентство «Присли», после чего между истцами и ответчицей сложились неприязненные отношения. Ответчица стала говорить, что расторгнет с ними предварительный договор, т.к. они ей надоели, а деньги вернет как-нибудь позже.

До настоящего времени ответчица не выполнила обязательства по предварительному договору об оформлении документов на пристройки к квартире № 7. С ее слов она выдала кому-то из юристов доверенность на оформление документов на пристройку, т.к. сама в Краснодаре не проживает.

С 30.10.2017 г. до настоящего времени основной договор на покупку квартиры не заключен, когда будет заключен не известно.

Кроме того, при эксплуатации истцами дома и квартиры было выяснено, что коммуникации подводки газа, воды, электричества у квартиры и жилого дома общие, счета по оплате за потребленные ресурсы одни. Ответчица препятствует им снимать показания счетчиков употребления газа и электричества, что создает огромные неудобства и нарушает их права собственника по владению жилым домом литер «Б», а также сложилась ситуация, что истцы оплачивают и ресурсы потребленные при эксплуатации квартиры, которой они не пользуются.

С учетом изложенного считают, что квартира с домом неразрывно связаны единой инженерной сетью газопровода, водопровода, электропроводки, с момента постройки жилого дома литер «Б», а, следовательно, по мнению истцов, дом и квартира являются сложной вещью в соответствии с нормами ст. 134 ГК РФ.

Поскольку в добровольном порядке разрешение вопроса не представляется возможным, в связи с уклонением ответчицы от оформления квартиры, истцы вынуждены обратиться в суд.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 и представитель истцов – ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивали на его удовлетворении.

Ответчица ФИО3 возражала против удовлетворения иска, просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме, пояснила, что договора с истцами заключались на каждый объект недвижимости в отдельности, в договорах не указано, что это жилой дом и квартира, являются единым целым объектом недвижимости. Кроме того, в соответствии с условиями предварительного договора, истцы хотят купить квартиру только в том случае, если будет узаконена пристройка к ней. В связи с невозможностью введения в эксплуатацию пристроек к квартире, она обращалась к истцам с предложением о продлении предварительного договора, однако они стали требовать с нее неустойку и снижение стоимости договора на 200000 рублей. С учетом сложившихся отношений и обстоятельств дела, ФИО3 предлагала истцам вернуть аванс, так как договор между сторонами закончился, однако ее предложение было проигнорировано. В судебном заседании ФИО3 подтвердила свое намерение вернуть истца уплаченную сумму аванса за квартиру в размере 540000 рублей.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела не находит оснований для удовлетворения требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу закона для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.

Согласно ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора продажи и его цена.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, что 13.07.2017г. между ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 98,4 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>. Стоимость дома определена 4400000 рублей.

30.08.2017г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 11.09.2017г., что подтверждается выпиской из Росреестра.

Таким образом, договор купли-продажи жилого дома между ФИО3 и ФИО1 исполнен в полном объеме, и не может являться предметом спора в данном судебном заседании.

13.07.2017г. между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 31,9 кв.м., жилой площадью - 25,4 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>. Стоимость дома определена 1200000 рублей.

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются подписать основной договор в срок до 30.10.2017г. (включительно).

В соответствии со ст.15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества производится на основании заявления сторон договора.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Так, предварительный договор сторонами заключен в простой письменной форме.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, так как к нему применяются только правила о форме основного договора, а требование об обязательной государственной регистрации не является элементом формы договора.

Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что между истцами и ответчиком были согласованы условия о предметах договоров и их цене.

Согласно соглашений об авансе по предварительному договору от 13.07.2017 г., заключенному между ФИО3 и ФИО2, общая сумма, уплаченная по данному договору составила 540000 рублей: соглашение от 13.07.2017 г. – 40000 рублей; соглашение от 21.08.2017 г. – 200000 рублей; соглашение от 30.08.2017 г. – 300000 рублей.

На основании п.2 Договора Продавец обязуется своими силами до подписания основного договора купли-продажи, узаконить произведенную перепланировку (пристройку к квартире).

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Так, п. 5 предварительного договора предусмотрено, что стороны обязуются подписать основной договор в срок до 30.10.2017г. (включительно).

Как установлено в судебном заседании, в установленный предварительным договором срок, ответчица не исполнила условие предварительного договора, предусмотренного п. 2, а именно, не узаконила произведенную перепланировку (пристройку) к отчуждаемой квартире, в связи с чем, обратилась к истцам, с предложением о продлении договора.

Однако, как установлено в судебном заседании истцы отказались от пролонгации предварительного договора.

В связи с отказом истцом от пролонгации предварительного договора, ответчица предложила ФИО2, являющейся стороной по предварительному договору, возвратить полученные в качестве аванса денежные средства, что было подтверждено и в судебном заседании, при этом истица также отказалась от возврата ей ФИО3, полученной суммы аванса.

Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, поскольку срок действия предварительного договора истек, основной договор между сторонами не заключен, суд считает, что требования истца о признании состоявшимся договора купли-продажи <адрес>, и признании права собственности на квартиру за ФИО2, не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истцов о признании квартиры № 7 <адрес> сложной недвижимой вещью, суд также не находит оснований для их удовлетворения.

В соответствии со ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

В соответствии с пунктом 35-5 Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации №219 от 18.02.1998 г., в ЕГРП для объектов недвижимого имущества, являющихся сложными вещами, указываются сведения об объектах недвижимости, входящих в состав этой вещи. Право собственности на объект недвижимого имущества – сложную вещь, подлежат регистрации в целом на весь объект с учетом всех его составляющих частей.

Судом установлено, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> литер «Б», заключенный между ФИО3 и ФИО1, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 11.09.2017г., т.е. данная недвижимость, не признана сложной вещью.

Кроме того, принадлежащий ФИО1 на праве собственности жилой дом, имеет все необходимое для его самостоятельного использования в качестве жилого помещения.

Доводы истца о том, что коммуникации подводки газа, воды, электричества у квартиры и жилого дома общие, не могут быть приняты судом во внимание, так как такие коммуникации не свидетельствуют о признаках сложной недвижимой вещью указанных жилых помещений.

На основании вышеизложенного, учитывая, что ФИО1 и ФИО2 не представлено достаточных доказательств в обоснование требований, суд приходит к выводу о том, заявленные требования не подлежат удовлетворению по причине необоснованности.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании состоявшимся договора купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру, признании квартиры № 7 <адрес> сложной недвижимой вещью – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий -