Решение № 2А-1759/2025 2А-1759/2025~М-1672/2025 М-1672/2025 от 12 ноября 2025 г. по делу № 2А-1759/2025

03RS0054-01-2025-003128-47 Дело № 2а-1759/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мелеуз 11 ноября 2025 года

Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Байрашева А.Р.,

при секретаре Замесиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, обосновывая его тем, что <дата обезличена> между ФИО1 (арендатором) и Администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ (арендодателем) был заключен договор аренды <№> земельного участка, площадью 1600 кв.м., по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером: <№>, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года. При этом <дата обезличена> с указанным арендодателем было заключено Дополнительное соглашение к данному договору на продление аренды сроком до <дата обезличена> Далее, согласно договору дарения и соглашению о передачи права аренды на земельный участок от <дата обезличена> она стала правообладателем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, площадью 101,5 кв.м., соответственно, указанного земельного участка. Указанные договор, дополнительное соглашение и соглашение о передачи права аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке. Вместе с тем данный земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет <дата обезличена>. Условий о продлении срока аренды данный договор не содержит. Однако, из п. 2.4. данного договора аренды земельного участка следует, что по истечении срока действия настоящего Договора преимущественное право Арендатора на заключение Договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения Арендатором условий настоящего Договора. Вместе с тем, на указанном земельном участке в соответствии с разрешением на строительство от <дата обезличена><№> (сроком до <дата обезличена>) был возведен объект незавершенного строительства. Таким образом, она как арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по Договору, что подтверждается вышеперечисленным, а также отсутствием в ее адрес требований об освобождении указанного земельного участка. Между тем срок действия Договора и дополнительного соглашения истек <дата обезличена>, однако указанный земельный участок она ответчику не вернула и продолжает им пользоваться на условиях, определённых Договором. Таким образом, ответчик не возражает против такого пользования арендованным участком. <дата обезличена> она обратилась в отдел с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка на основании требований ч. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, так как установленный законом срок для обращения в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов у Арендодателя истек <дата обезличена>. Однако, письмом от <дата обезличена> отказано ей в вышеуказанном предоставление земельного участка на основании п. 1 ст. 39.16. Земельного кодекса РФ. Считает данный отказ незаконным.

Просит признать незаконным отказ ответчика, оформленный ответом от <дата обезличена>, в заключении договора аренды на новый срок на земельный участок, по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером: <№>. Обязать ответчика заключить договор аренды на новый срок на земельный участок, по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером: <№>, для индивидуального жилищного строительства, на срок, предусмотренный законодательством.

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явилась, извещена о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, при этом заявлением от <дата обезличена>, поддержав иск, просила требования удовлетворить, а также рассмотреть дело без ее участия.

Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу и И.о. начальника отдела Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу ФИО3 в судебное заседание также не явились, извещены о дате, месте и времени рассмотрения дела, надлежащим образом.

При этом письменным отзывом от <дата обезличена> Управление по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу просит в удовлетворении административных исковых требований ФИО2 отказать, а также рассмотреть дело без их участия.

В судебное заседание заинтересованные лица Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и Администрация сельского поселения Корнеевский сельсовет МР Мелеузовский район Республики Башкортостан не явились, надлежащим образом, извещены о дате, месте и времени судебного разбирательства.

В силу ст.150 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом, извещенных о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

В соответствие со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи (пункт 1). Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого кодекса (подпункт 6 пункта 2).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствие с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от <дата обезличена> N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после <дата обезличена> однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, принимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что действительно <дата обезличена> Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан ФИО1 было выдано разрешение <№> для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес обезличен>, сроком до <дата обезличена>.

Как следует из представленных материалов, <дата обезличена> между Администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и ФИО7 был заключен договор аренды <№> находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 1600,0 кв. м, по адресу: <адрес обезличен>, с видом разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, сроком на 3 года до <дата обезличена> (л.д. 12-14).

На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности <№> от <дата обезличена>, заключенному с ФИО8, в п. 2.1 договора внесены следующие изменения: «земельный участок предоставляется до <дата обезличена>».

В последующем, <дата обезличена> между ФИО9 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче права аренды на земельный участок, с кадастровым номером <№> общей площадью 1600,0 кв. м, по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 17), которое зарегистрировано <дата обезличена>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата обезличена>.

Таким образом, истец ФИО2 ранее в администрацию муниципального района МР с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка не обращалась.

Как следует из представленных материалов, <дата обезличена> между ФИО10 и ФИО2 был заключен договор дарения №б/н, по условиям которого ФИО2 приняла в дар объект незавершенного строительства, кадастровый <№>, площадью 101,5 кв.м., по адресу: <адрес обезличен> (л.д. 16).

Исходя выписки из ЕГРН от <дата обезличена> право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности объекта 60%) зарегистрировано за истцом ФИО2 <дата обезличена>.

В связи с этим ФИО2 <дата обезличена> впервые обратилась в Управление по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу с заявлением <№> о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности без проведения торгов для завершения строительства, по адресу: <адрес обезличен>.

Однако по результатам рассмотрения заявления Управлением в адрес заявителя направлено письмо от <дата обезличена> об отказе в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием оснований (л.д. 27-28).

Разрешая заявленные требования, суд, учитывая, что истец воспользовалась своим правом, связанного с обращением о предоставлении земельного участка в аренду впервые, нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, а также то, что публичный собственник земельного участка с кадастровым номером <№> не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, стоящего на кадастровом учете, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка и до настоящего времени, приходит к выводу, что истец имеет право на однократное заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства, степень готовности которого согласно истребованным судом сведениям составляет 60%, отсутствия иных законных способов для повторного заключения договора аренды без проведения торгов в связи с истечением срока действия договора, оспариваемый отказ может привести к существенным нарушениям имущественных прав собственника.

Доказательств того, что административным ответчиком предъявлялись требования к ФИО2 об освобождении земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды от <дата обезличена> в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок для завершения строительства, при этом отказ административного ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости и противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а потому является незаконным.

В силу положений части 9 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок.

Вместе с тем, суд не вправе подменять деятельность органов законодательной, исполнительной власти, так как иное означало бы нарушение закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов разделения властей, самостоятельности органов законодательной, исполнительной и судебной власти, а также прерогатив органов государственной власти субъектов Российской Федерации и судов общей юрисдикции (статьи 10, 11, 118 Конституции Российской Федерации).

Таким образом, с целью восстановления прав, свобод и законных интересы административного истца суд считает необходимым возложить на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан повторно рассмотреть заявление ФИО2 от <дата обезличена>.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 (паспорт серия и <№>) к Управлению по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на земельный участок удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления Отдел по Мелеузовскому району и г. Мелеузу, оформленный ответом от <дата обезличена>, в заключении договора аренды на новый срок на земельный участок, по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером: <№>.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан повторно рассмотреть заявление ФИО2 от <дата обезличена> о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято <дата обезличена>.

Председательствующий судья А.Р. Байрашев