Решение № 2-174/2018 2-174/2018~М-194/2018 М-194/2018 от 24 октября 2018 г. по делу № 2-174/2018

Дело № 2-174/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Змеиногорск

Змеиногорский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Крупского В.Г.,

при секретаре Черёмушкиной Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, возложении обязанности зарегистрировать договор

установил:

ФИО1 обратилась в Змеиногорский городской суд с иском к ФИО2 обосновывая свои требования тем, что 20 июня 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № и расположенного на этом участке жилого дома, кадастровый (условный) №.

Договор содержит характеристики проданных объектов недвижимости. К договору прилагаются выписки из ЕГРН о праве собственности ответчицы на данные объекты недвижимости.

Ответчица передала ей земельный участок с домом и документы к ним по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи (п. 3.3. договора).

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Получено письменное согласие от залогодержателя о переходе права собственности от продавца к покупателю.

П. 4.1.1. вышеназванного договора предусмотрена обязанность ответчицы совершить все необходимые действия для перехода права собственности на Объект недвижимости, в том числе, своевременно подписать и предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.

Однако, прошло уже 1,5 месяцев, а она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данные объекты недвижимости, так как ответчица уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, ссылаясь на невозможность прибыть из <адрес> в <адрес>, т.к. она занята на работе.

Считает, что уклонение ответчицы от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с домом к истцу противоречит ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает ее права как покупателя имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 15, 309, п. 3, 131, 165, 218, 420, 432, 454, 549-551 ГК РФ, просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцуФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделением УФМС России по <адрес> в <адрес>, зарегистрирована и проживает поадресу: <адрес> на объекты недвижимости: земельный участок площадью 2078 кв.м., категории земли населенных пунктов, разрешенноеиспользование - для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый № и расположенный на этом участке жилой дом, назначение: жилое, площадь общая <данные изъяты> кв. м, количество этажей: 1, адрес: <адрес>, кадастровый (условный) №,

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГна земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., категории земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый № ирасположенный на этом участке жилой дом, назначение: жилое, площадь общая <данные изъяты> кв. м, количество этажей: 1, адрес: <адрес>, кадастровый (условный) №.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что она действительно заключила с ответчицей договор купли-продажи земельного участка и дома по адресу: <адрес>, однако она не может зарегистрировать сделку, так как ответчица не является на регистрацию, место жительства ответчицы ей не известно, так как по последнему известному ей адресу ответчица не проживает, живет где то в <адрес>, где точно не знает.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом по последним известным адресам проживания: <адрес>; <адрес>, почтовая корреспонденция направленная по вышеназванным адресам возвращается с отметкой – истек срок хранения или адресат не проживает. По информациям отделений адресно- справочной работы УВМ ГУ МВД России по <адрес> и ГУ МВД России по <адрес> ответчица ФИО2 на территории Алтайского края и <адрес> регистрации не имеет.

В соответствии со ст. 50 ГПК РФ поскольку место жительства ответчицы неизвестно, ей назначен представитель- адвокат Тихобавева Е.В.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Тихобавева Е.В. суду пояснила, что исковые требования не признает.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, представителя ответчика суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1).

К отдельным видам договора купли-продажи (продажа недвижимости и так далее) положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

При этом законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (продавцом и покупателем), в котором стороны должны согласовать существенные условия договора. Исходя из ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ч. 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3).

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Согласно ч. 3,7 ст. 15 указанного Закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правообладателем объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером 22:14:080202:495, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2.

Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, основание - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На указанный объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение - ипотека в силу закона, регистрационная запись № (залогодержатель ООО «Дар», залогодатель ФИО2).

В соответствии с данными ЕГРН правообладателем объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО2. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, основание - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На указанный объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано ограничение - ипотека в силу закона, регистрационная запись № (залогодержатель ООО «Дар», залогодатель ФИО2).

В соответствии с договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала, а ФИО3 купила дом и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Договор подписан сторонами. Государственную регистрацию не прошел.

В соответствии с письменной распиской ФИО2 получила в счет договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГг. дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей от покупателя ФИО1

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям гражданского законодательства, составлен в письменной форме, содержит все существенные условия заключенного договора, расчет произведен полностью, подписан сторонами - покупателем ФИО2 и продавцом ФИО3 Залогодержатель недвижимости ООО « Дар» дал согласие на заключение сделки. О чем свидетельствует письмо от ДД.ММ.ГГГГг. Факт передачи денежных средств по договору купли продажи подтвержден распиской ФИО2 в получении ею денежных средств в размере <данные изъяты>

Факт передачи продавцом покупателю недвижимого имущества подтверждается договором купли-продажи, имеющим силу акта приема-передачи.

Таким образом, с указанного времени у ФИО1 возникло право собственности на объекты, являющиеся предметом договора купли-продажи, оснований препятствующих государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от продавца к покупателю нет. При этом ответчик без уважительных причин уклоняется от регистрации перехода права.

Указанные обстоятельства не оспариваются ответчиком ФИО2

При таких обстоятельствах, поскольку между сторонами было достигнуто в письменной форме соглашение о продаже жилого дома и земельного участка, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, а продавец, после оформления права собственности на жилое помещение, без уважительных причин и законных оснований уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

С учетом изложенного суд полагает, что заявленные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о проведении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, следует удовлетворить.

Относительно заявленного искового требования - об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировать договор купли-продажи, суд полагает, что данное требование удовлетворению не подлежит, поскольку регистрирующий орган не является стороной спорного правоотношения и государственную регистрацию перехода права собственности производит на основании решения суда, вынесенного по требованию участника сделки. В связи с чем, данное требование излишнее и в данной части в исковых требованиях ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1, на жилой дом (кадастровый (условный) номер №) и земельный участок (кадастровый номер №), расположенные по адресу: <адрес>,

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Змеиногорский городской суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.Г. Крупский