Решение № 2-253/2019 2-253/2019~М-214/2019 М-214/2019 от 2 июня 2019 г. по делу № 2-253/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

с. Кошки

Самарской области 03 июня 2019 года

Кошкинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Малаховой Н.С., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального района <адрес> о признании права собственности на административное здание и здание утепленной стоянки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального района <адрес> о признании права собственности на административное здание и здание утепленной стоянки, мотивируя свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и закрытым акционерным обществом «Агродорстрой», в лице конкурсного управляющего ФИО4, был заключен договор купли-продажи недвижимости №, согласно которого он приобрел в собственность указанные в договоре объекты недвижимости, в том числе: административное здание, литера АА1, 1962 года постройки, общей площадью 1063,7 кв.м., количество этажей – один, фундамент – бетонный ленточный, наружные стены кирпичные, перекрытия деревянные, кровля – шиферная, полы – асфальтовые, проемы – деревянные, инженерные устройства – электроснабжение отключено; здание утепленной стоянки, литера А2А3, инвентарный №, 1962 года постройки, общей площадью 1452 кв.м., количество этажей – один, фундамент – бетонный ленточный, наружные стены – панели железобетонные, перекрытия – плиты железобетонные, кровля – шиферная, полы – асфальтовые, проемы – ворота металлические, деревянные окна, инженерные устройства – электроснабжение отключено, расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости ЗАО «Агродорстрой» принадлежало на основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. После заключения договора купли-продажи недвижимости № о ДД.ММ.ГГГГ, вышеуказанные объекты недвижимости были переданы ему на основании акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата по указанному договору на сумму 5 292 000 рублей была произведена в полном объеме, что подтверждается платежными документами. Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на административное здание, общей площадью 1063,7 кв.м., здание утепленной стоянки, общей площадью 1452 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, ему было отказано в принятии документов, поскольку за ЗАО «Агродорстрой» не зарегистрировано в установленном порядке право собственности. Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ были неверно указаны площади спорных объектов недвижимости, а именно: площадь здания утепленной стоянки была ошибочно указана 1452,0 кв.м., вместо 1682 кв.м., площадь административного здания была ошибочно указана 1063, 7 кв.м., вместо 1214,0 кв.м. Устранить данные недостатки и зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке в настоящее время не представляется возможным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Агродорстрой» прекратило свою деятельность и было ликвидировано. Просил признать за ним право собственности на нежилые здания: административное здание, общей площадью 1214,0 кв.м., здание утепленной стоянки, общей площадью 1682 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие не предоставил, о дате, времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, дав пояснения аналогичные установочной части решения. Считает, что право собственности на указанные нежилые помещения перешло к ФИО1, поскольку решением Арбитражного суда <адрес> установлено право собственности ЗАО «Агродорстрой» на спорные объекты недвижимости. Между ЗАО «Агродорстрой» и ФИО1 был подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимого имущества, истец полностью оплатил стоимость имущества. После подписания указанных документов он пользует спорными объектами недвижимости как своими собственными, несет бремя их содержания. Более того, одно из зданий, указанных в договоре купли-продажи, в 2014 году ФИО1 было зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> на основании решения Кошкинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Просила удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Ответчик - администрация муниципального района <адрес>, в лице представителя ФИО6, действующего на основании доверенности, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений по поводу исковых требований не имеет, решение вопроса о признании за истцом права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества оставляет на усмотрение суда. Дело рассмотрено в порядке ч.4 ст.167 ГПК РФ.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание своего представителя не направило, ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие не предоставило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки.

Изучив материалы дела, выслушав позицию представителя истца, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет спора по настоящему делу относится к объектам недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.223 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Согласно п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Агродорстрой», в лице конкурсного управляющего ФИО4 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) в соответствии с Протоколом о результатах торгов № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № (на л.д.7-10), согласно которого Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество, в том числе, производственную площадку, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую, в том числе, из:

- здания административного, литера АА1, 1962 года постройки, общей площадью 1063,7 кв.м., количество этажей – один, фундамент – бетонный ленточный, наружные стены кирпичные, перекрытия деревянные, кровля – шиферная, полы – асфальтовые, проемы – деревянные, отделка – простая, наличие инженерных коммуникаций – электроснабжение отключено;

- здания утепленной стоянки, литера А2А3, инв.№, 1962 года постройки, общей площадью 1452,0 кв.м., количество этажей – один, фундамент – бетонный ленточный, наружные стены – панели железобетонные, перекрытия – плиты железобетонные, кровля – шиферная, полы – асфальтовые, проемы – ворота металлические, деревянные окна, отделка – простая, внутренние инженерные устройства – электроснабжение отключено.

Согласно п.3.1, 3.2 договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость всех объектов недвижимости, указанных в договоре, составляет 5 292 000 рублей. Задаток, внесенный ФИО1 в счет ЗАО «Агродорстрой» в сумме 1 176 000 рублей зачитывается в счет оплаты по настоящему договору. Оставшуюся стоимость объектов в сумме 4 116 000 рублей Покупатель должен уплатить в течение 30 дней с момента подписания договора (л.д.8-9).

В соответствии с приложением № к договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ - актом приема-передачи недвижимого имущества, ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Агродорстрой» передал, а ФИО1 принял объекты недвижимости, указанные в договоре купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, указанное выше недвижимое имущество (л.д.13).

В качестве доказательств подтверждения оплаты приобретенных по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимости, ФИО1 представлены: платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 176 000 руб. (л.д.14), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 850 000 рублей (л.д.15), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250 000 рублей (л.д.16), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 316 000 рублей (л.д.18), платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 700 000 рублей (л.д.17).

Судом установлено, что в настоящее время деятельность юридического лица – ЗАО «Агродорстрой» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о завершении конкурсного производства.

Переход права собственности на приобретенные по договору купли-продажи вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрирован не был.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на административное здание, общей площадью 1063,7 кв.м. и здание утепленной стоянки, общей площадью 1452 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, однако ему было отказано, поскольку за ЗАО «Агродорстрой» не зарегистрировано в установленном порядке право собственности. Кроме того, в договоре купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ были неверно указаны площади спорных объектов недвижимости, а именно: площадь здания утепленной стоянки была ошибочно указана 1452,0 кв.м., вместо 1682 кв.м., площадь административного здания была ошибочно указана 1063, 7 кв.м., вместо 1214,0 кв.м.

Согласно статье 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).

По смыслу ст. ст. 218, 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке ст. 398, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между ЗАО «Агродорстрой» и ФИО1 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на спорное недвижимое имущество за ЗАО «Агродорстрой», выступающим в качестве продавца по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано,

Учитывая требования приведенных выше норм права, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Поскольку право собственности на спорное объекты недвижимости за ЗАО «Агродорстрой» не зарегистрировано, не осуществлена государственная регистрация сделки купли-продажи в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд приходит к выводу, что достаточных оснований считать, что ЗАО «Агродорстрой» распорядилось принадлежащим ему на праве собственности имуществом, не имеется.

Представленные истцом платежные поручения не содержат указаний, что денежные средства приняты ЗАО «Агродорстрой» от ФИО1 именно по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в назначении платежа указано «оплата за недвижимость приобретаемую в собственность (производственная площадка лот №)…». Совпадает только общая сумма перечисленных ФИО1 в счет продавца денежных средств. Каких-либо других данных, которые позволили бы суду сделать бесспорный вывод о том, что истец оплатил в счет приобретения объектов недвижимого имущества по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ 5 292 000 рубля, не имеются. С учетом установленных обстоятельств, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, представленные истцом платежные поручения нельзя считать доказательством оплаты спорного имущества.

Доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи был заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, передача объектов недвижимости была осуществлена на основании акта приема-передачи, стоимость за объекты недвижимости полностью оплачена, после их приобретения истец пользовался спорными объектами недвижимости как своими собственными, нес бремя их содержания, не имеют правого значения в данном деле, поскольку в силу положений п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) для регистрации перехода права собственности к истцу требовалась государственная регистрация первичного права собственности ЗАО «Агродорстрой» на указанные объекты недвижимости, между тем истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ таких доказательств суду не представлено.

Сам по себе факт передачи ЗАО «Агродорстрой» спорного имущества ФИО1 и исполнение договора купли-продажи спорных объектов не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения установленного законом порядка такой передачи.

Доводы представителя истца о том, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт владения и пользования ЗАО «Агродорстрой» спорными объектами недвижимости, недостаточны для удовлетворения требований истца, поскольку в силу прямого указания закона, право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст.268 ГПК РФ решение суда в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.

Учитывая, что решение суда является лишь основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество, оно не предоставляет лицу право распоряжаться имуществом, право на которое не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку на момент заключения с ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Агродорстрой» (продавец) не зарегистрировал за собой право собственности на указанные в решении Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимого имущества, право собственности или иное вещное право на спорную недвижимость у ЗАО «Агродорстрой» не возникло, следовательно, он был не вправе ими распоряжаться.

К доводам представителя истца о том, что один из объектов недвижимого имущества, а именно, здание проходной, общей площадью 15,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, указанное в договоре купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, оформлено ФИО1 в собственность на основании решения Кошкинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>, суд относится критически, поскольку судебная практика источником права в силу действующего законодательства не является, указанное решение суда принято в отношении иных лиц и при иных обстоятельствах, а потому не имеет преюдициального значения для данного дела.

Иных доказательств, подтверждающих принадлежность отчуждаемого имущества продавцу, а следовательно, возможность распоряжаться им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом не представлено.

Суд, руководствуясь нормами материального права, приходит к выводу, что заключенный между ЗАО «Агродорстрой» и ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку продавец до отчуждения недвижимого имущества не произвел государственную регистрацию права собственности, как это предписано положениями п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», действующего на момент заключения сделки, и которые согласуются со ст. 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное обстоятельство является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований ФИО1

Довод представителя истца на отсутствие вины ФИО1 в том, что до продажи ему спорных объектов недвижимости ЗАО «Агродорстрой» не зарегистрировало свое право собственности на указанное недвижимое имущество, не может быть принято судом во внимание.

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Заключая договор купли-продажи спорного объекта истец должен был удостовериться в наличии прав продавца на него, запросив соответствующие документы, вправе был потребовать произвести регистрацию права в регистрирующем органе вместе с регистрацией права собственности истца на основании договора купли-продажи, чего им сделано не было.

Таким образом, ФИО1, заключая указанный договор, не убедившись в наличии прав продавца на спорный объект, как участник гражданского оборота действовал неразумно и не осмотрительно, вследствие чего должен нести негативные последствия своих действий.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства, суд не усматривает законных оснований для признания за ФИО1 права собственности на нежилые здания: административное здание, общей площадью 1214,0 кв.м., здание утепленной стоянки, общей площадью 1682 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, и считает необходимым в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района <адрес> о признании права собственности на нежилые здания: административное здание, общей площадью 1214,0 кв.м., здание утепленной стоянки, общей площадью 1682 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> – отказать.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кошкинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение является подлинником и отпечатано судьей в совещательной комнате.

Председательствующий Н.С.