Апелляционное определение № 33-1172/2026 33-9852/2025 от 26 января 2026 г.

Судья: Хитренко А.И. УИД 54RS0010-01-2025-001191-28

Докладчик: Дронь Ю.И. № 2-2592/2025

№ 33-9852/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Быковой И.В., Зуевой С.М.,

при секретаре Разумове С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 27 января 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 29 сентября 2025 года по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Легенды Новосибирска» о защите прав потребителя.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Легенды Новосибирска», где, с учетом уточнения исковых требований просил:

- обязать ответчика устранить существенные изменения параметров помещения (недостатков) и привести параметры балкона <адрес> строительного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, в полное соответствие с условиями договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ;

-обязать ответчика устранить существенные изменения параметров помещения (недостатков) путем приведения расположения кирпичной перегородки на балконе между жилыми помещениями со строительными номерами № и № в следующее расположение, а именно, в осях 22-23/А согласно плана - схемы помещения в приложении к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ;

-обязать ответчика устранить существенные изменения параметров помещения (недостатков) и привести ширину балкона в соответствие с масштабом, указанным в план - схеме помещения в приложении к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Легенды Новосибирска» (застройщик) ФИО1 и ФИО5 (участники) заключен договор участия в долевом строительстве №.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик внес изменения в проект жилого дома.

2
При изменении проектной документации изменены параметры балкона, что является нарушением условий договора.

Выявленные отступления привели к ухудшению качества объекта (форма и внешний вид балкона, окна на балконе, уменьшилось количество естественного освещения в комнате и кухне со стороны балкона).

В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 29 сентября 2025 года в удовлетворении иска отказано.

С принятым судом решением не согласился ФИО1 и подал апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, привлечь к участию в деле в качестве соистца ФИО5, назначить по делу судебную экспертизу, принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы указал, что ФИО5 также является участником долевого строительства по спорному договору, однако она к участию в деле не была привлечена, что является основанием для отмены решения суда в соответствие с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Не согласен с выводами суда о том, что требования истца преждевременны, так как объект долевого строительства истцу еще не передан, поскольку специальным законом не предусмотрена связь между возможностью защиты прав участника долевого строительства и моментом передачи ему объекта.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", апеллянт полагает, что нарушение может быть выявлено участником долевого строительства и на стадии строительства, когда еще возможно исправление недостатков.

Отмечает, что истец обращался к застройщику еще в 2024 году, когда на балконе 17-го этажа еще не было перегородки и остекления, устранение недостатков было бы менее затратным.

При этом 07 октября 2025 года объект введен в эксплуатацию.

Считает, что изменение площади и конфигурации помещения являются самостоятельными критериями нарушения условий договора.

Так, геометрическое изменение балкона – это отступление от условий договора, независимо от того, увеличилась или уменьшилась площадь.

Ссылка суда на увеличение площади не исключает нарушение прав истца из-за изменения конфигурации.

Более того, достаточное увеличение площади на 3,6 % при одновременном изменении геометрии свидетельствует не об объективном «уточнении» параметров, а о принципиальном переделе пространства.

Если объект иначе функционирует (иной естественный свет, иной вид из помещений, иная конфигурация помещения), это изменило его потребительские свойства.

Обращает внимание на то, что факт соответствия СанПиН не исключает нарушения договорных условий о планировке, поскольку в

3
соответствие с планом - схемой (приложение № 1 к договору) освещенность помещения должна быть больше.

При заключении договора истец ориентировался на данные параметры, поскольку окна объекта выходят на темную сторону дома и самовольное изменение ответчиком условий объекта приводит к уменьшению освещенности кухни, ухудшению качества объекта.

Указанные обстоятельства были наглядно продемонстрированы истцом на стадии прений.

В соответствие с п. 3.1.7 договора план-схема помещения – приложение № 1 к договору, содержащее графические описание расположения частей помещения по отношению друг к другу: комнат, балконов, помещений вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас, а также местоположение помещения на этаже строящегося жилого дома.

Указанное положение договора должно отвечать требованиям п. 12 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Указаний на то, что план - схема помещения является ориентировочным, договор не содержит.

Также, в нарушение требований закона спорный договор содержит только характеристику расположения частей помещения.

Доказательства, на которые ссылается суд в своем решении, не устанавливают, изменилось ли расположение относительно друг друга балкона и кухни (комнаты), в связи с изменениями, внесенными ответчиком.

Суд учел только расположение объекта на этаже, в строительных осях 23-30/А-Г, при этом не принято во внимание, что занимаемое объектом место не соответствует месту, согласованному в план - схеме к договору.

Кроме этого, в экспертизу проектной документации не включена проверка соответствия внесенных изменений условиям договора, а потому положительное заключение экспертизы проектной документации не может свидетельствовать об отсутствии нарушения прав истца.

Считает, что несоответствие объекта условиям договора очевидно даже при визуальном сравнении.

Полагает, что ответчик в одностороннем порядке сместил кирпичную перегородку на балконе, существенно уменьшив площадь балкона, после чего принял решение об уменьшении толщины внешних стен объекта, выходящих на балкон с целью высвобождения дополнительной площади, ранее занимаемой внешней стеной, что привело к увеличению площади балкона, но существенно уменьшило полезные размеры подоконников и изменило качество внешних стен объекта, освещенность, а также первоначальную геометрию объекта.

При этом, доказательств того, что данные действия ответчика не привели к ухудшению качества объекта, последним не представлено.

Истцом в материалы дела представлены документы Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области, в

4
соответствие с которыми в феврале 2024 года застройщиком внесены изменения в проектную документацию, однако, данное обстоятельство судом

во внимание не принято.

При этом, автор жалобы, ссылаясь на позицию Верховного суда РФ, изложенную в определении по делу № А56-44694/2019, п. 10.3.2 договора, указал, что не согласен с выводом суда о том, что истец дал согласие на изменение проектной документации жилого дома, поскольку это не предоставляет ответчику право изменять параметры объекта, предусмотренные договором.

Кроме этого, такое согласие лишь предполагает согласие участника долевого строительство на технические улучшения в процессе строительства, а не произвольные изменения планировки объекта.

Судом не применены положения абз. 2 ст. 431 ГК РФ.

Исходя из того, что 07 октября 2025 года жилой дом был введен в эксплуатацию, апеллянт считает, что по делу необходимо назначить судебную строительно-техническую экспертизу.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Новосибирского областного суда в сети Интернет (https//oblsud.nsk.sudrf.ru/).

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствие с п. 15.2 ГрК РФ застройщик или технический заказчик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию в соответствии с ч. 3.8 ст. 49 настоящего Кодекса, при наличии подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в ч. 3.8 ст. 49 настоящего Кодекса, предоставленного лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, утвержденного привлеченным этим лицом в соответствии с настоящим Кодексом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта.

Частью 3.8 ст. 49 ГрК РФ предусмотрено, что экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:

- не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы;

5
- не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

- не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований к безопасному использованию атомной энергии, требований промышленной безопасности, требований к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объекта;

- соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий.

В связи с чем, судебная коллегия находит, что застройщик был вправе, с соблюдением процедуры предусмотренной законодательством, внести изменения в проектную документацию.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 4, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что на день обращения ФИО1 в суд с иском, как и на дату вынесения решения суда строительство спорного жилого дома не было завершено, многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, обязательства ответчика перед истцом по передаче объекта не возникло, при этом по результатам обмера, проведенного БТИ г. Новосибирска фактическая площадь балкона относительно его проектной площади не уменьшилась, на стоимость объекта данная величина не влияет, определенных согласованных сторонами и обязательных к соблюдению параметрах освещения на балконе, в комнате и кухне истца договор от 08 февраля 2024 года № 364-17-2024/3 не содержит, а коэффициент естественной освещенности соответствует требованиями СанПиН 1.2.3685-21, что было установлено в ходе проверки специалистов и контролирующих органов, пришел к выводу об отсутствии нарушений ответчиком условий договора о долевом участии в строительстве, заключенным с истцом.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Доводы апеллянта о том, что изменение конфигурации балкона существенно изменило его площадь, привело к уменьшению полезных размеров подоконников, изменению качества внешних стен объекта, освещенности, первоначальной геометрии объекта и привело к нарушению условий договора участия в долевом строительстве № 364-17-2024/3, прав истца на получение объекта строительства с характеристиками, согласованными сторонами при его заключении, не принимаются.

В соответствие с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный

6
закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино - место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08 февраля 2024 года между ООО «Специализированный застройщик «Легенды Новосибирска» (застройщик) и ФИО1, ФИО5 (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве № 364-17-2024/3, согласно которому застройщик обязуется:

- в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом (<...> з/у 19);

7
-после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства – помещение (квартиру) (номер строительный 364, этаж 17, расположение в осях 23-30/А-Г, количество комнат 3, проектная площадь 82,93 кв. м., общая площадь 75,21 кв. м., из них общая жилая – 39,13 кв. м., кухня 19,55 кв. м., иные помещения вспомогательного использования – 16,53 кв. м., площадь балкона – 7,72 кв. м.) участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Период строительства: с I квартала 2023 года по IV квартал 2025 года (л. д. 12-25).

Пунктом 1.5. договора определены основные технические характеристики многоквартирного жилого дома, касающиеся, в том числе, применяемого материала наружных стен.

Так, в соответствие с вышеназванным пунктом договора в разделе «материал наружных стен» предусмотрено следующее:

стена из кирпича толщиной 250 мм;

утеплитель — минераловатный, теплоизоляционные плиты толщиной 170 мм;

воздушный зазор 30 мм и наружная верста из цветного лицевого кирпича толщиной 120 мм / штукатурный фасад по технологии Ceresit.

Застройщиком осуществлялось строительство многоквартирного дома с использованием двух вариантом материала наружных стен.

Внешняя стена здания, выходящая на улицу и служащая ограждением от окружающей среды (стена из кирпича толщиной 250 мм, утеплитель минераловатный, теплоизоляционные плиты толщиной 170 мм, воздушный зазор 30 мм и наружная верста из лицевого кирпича толщиной 120 мм.

Внешняя стена здания, выходящая на балкон - стена из кирпича толщиной 250 мм, утеплитель — минераловатный, теплоизоляционные плиты толщиной 170 мм, штукатурный фасад по технологии Ceresit.

Согласно пункту 3.1.10 договора указанные в договоре и «план - схеме помещения» (приложении № 1 к договору) параметры, площадь и адрес квартиры, определенные в соответствие с проектной документацией на момент заключения указанного договора и по завершении строительства, должны уточняться по данным фактических обмеров организацией, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Возможность изменения площади предполагает возможность изменения геометрических размеров помещений.

В соответствие с п. 6.1, 6.2. договора величина допустимого отклонения фактической площади от проектной площади не должна превышать 5 (пяти) процентов об общей площади помещения, указанной в п. 1.6 раздела «особые условия» договора.

В случае отклонения фактической площади от проектной площади более, чем на 5 (пять) процентов, как в большую, так и в меньшую сторону, цена договора подлежит изменению.

8
В этом случае стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к договору, которое подлежит государственной регистрации.

В соответствие с п. 10.3.2. договора участник долевого строительства дает застройщику бессрочное, безотзывное согласие на изменения проектной документации жилого дома, в случаях и порядке, предусмотренных 4 законодательством Российской Федерации, при условии обеспечения застройщиком соответствия параметров помещения условиям договора.

Сторонами не оспаривается, что застройщиком в установленном законом порядке были внесены изменения в проектную документацию.

Прокуратурой Новосибирской области совместно с Инспекцией государственного строительного надзора осматривались ограждающие конструкции балкона квартиры на 17 этаже блок-секции 1.2 в осях 23-27/А.

Установлено: работы по устройству кирпичной кладки завершены, утепление наружной стены квартиры не выполнено, монтаж светопрозрачных конструкций не выполнен.

Межквартирная перегородка в осях 23/А выполнена со смещением к 24 оси и соответствует требованиям проектной документации, что также подтверждается исполнительной схемой, приложенной к акту освидетельствования скрытых работ № 17к от 26 июля 2024 года, определено, что строительство помещения со строительным номером 364 осуществляется в соответствии с проектной документацией с учетом внесенных изменений.

Согласно пункту 3.1.10 договора указанные в договоре и « план - схеме помещения» (приложении № 1 к договору) параметры, площадь и адрес квартиры, определенные в соответствии с проектной документацией на момент заключения указанного договора и по завершении строительства, должны уточняться по данным фактических обмеров организацией, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества.

Возможность изменения площади предполагает возможность изменения геометрических размеров помещений.

Согласно справке представленной ООО Группа Компаний «ЗемГеоГрад» в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, количество комнат, их взаимное расположение, расположение квартиры на этаже соответствует условиям договора и «план – схемы» помещения (приложению № к договору).

Общая площадь квартиры, установленная по фактическим размерам, составляет 75,5 кв. м, указанное значение не превышает допустимое изменение общей площади, согласованное сторонами, в объеме пяти процентов, согласно условиям п. 6.1 договора.

Итоговая площадь квартиры была определена в результате обмера, проведенного Бюро технической инвентаризации города Новосибирска.

В соответствие с составленной экспликацией площадь балкона составляет 8,0 кв. м. (проектная площадь по договору - 7,72 кв. м.), то есть уменьшение площади не произошло.

9
Спорный договор участия в долевом строительстве не содержит в себе условий о согласованных условиях освещенности.

При этом, в ходе проводимых в отношении объекта долевого строительства проверок, проводимых прокуратурой совместно с соответствующими профильными специалистами, а также из положительных заключений негосударственной экспертизы, представленных ответчиком, было установлено, что изменение балконной перегородки в спорной объекте не привели к нарушению обязательных требований, коэффициент естественной освещенности и соответствует требованиями СанПиН 1.2.3685-21.

Таким образом, согласиться с позицией апеллянта о том, что изменение параметров балкона привели к нарушению условий об освещенности объекта долевого строительства и привели к ухудшению его потребительских свойств, нельзя, соответствующие доказательства истцом в дело не представлены.

Ссылка апеллянта на то, что изменение параметров балкона повлияло на условия о планировке, согласованной сторонами при заключении договора участия в долевом строительстве, не принимаются, поскольку по итоговым обмерам БТИ расхождения проектной площади с фактической площадью объекта находятся в допустимых значениях.

Доводы апеллянта о том, что расположение относительно друг друга балкона и кухни (комнаты) в связи с внесенными застройщиком изменениями в проектную документацию, сами по себе не свидетельствуют о том, что данные изменения не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве, нарушают потребительские свойства объекта и нарушают права истца.

Также, нельзя согласиться и со ссылками автора апелляционной жалобы о том, что изменения, вносимые в проектную документацию, могут только улучшать технические характеристики объекта строительства, поскольку необходимость изменения проектной документации может быть вызвано независимыми от застройщика причинами, особенностями земельного участка, на котором осуществляется строительства, требованиями строительных и технических норм, а также иными факторами.

Представленные истцом приложения с пояснениями, графическими изображениями, расчетами и его пояснениями сами по себе выражают позицию истца по делу и не являются допустимыми доказательствами, соответствующая судебная экспертиза по делу не проводилась.

Доводы апеллянта о несогласии с выводом суда о том, что заявленные им исковые требования преждевременны, поскольку спорный объект строительством не завершен и не передан дольщику, при установленных по делу обстоятельствах не свидетельствует об обоснованности требований иска и наличии таких существенных отклонений, допущенных застройщиком при строительстве, которые привели к ухудшению качества такого объекта или делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Довод апеллянта о том, что к участию в деле не была привлечена ФИО5 (супруга истца), также являющаяся участником долевого строительства спорного объекта, основанием к отмене решения суда не

10

являются, поскольку данное лицо по своему усмотрению распорядилось своими процессуальными правами, ранее обращалась по аналогичным основаниям в прокуратуру Новосибирской области, совместно с ФИО1 обращалась к застройщику с претензиями, данное решение ею не обжалуется.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Как следует из материалов дела, обстоятельства которые сторона истца полагает возможным установить путем проведения по делу судебной экспертизы стороной ответчика не оспариваются, соответственно оснований для назначения судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к изложению своей позиции по делу, собственной оценке доказательств и установленных обстоятельств, и не свидетельствуют о том, что при рассмотрении дела судом были допущены нарушения, влекущие отмену решения суда.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 29 сентября 2025 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (650035, Притомский проспект, здание 2, город Кемерово, Кемеровский городской округ, Кемеровская область – Кузбасс).

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2026 года.