Решение № 2-668/2017 2-668/2017~М-679/2017 М-679/2017 от 26 июня 2017 г. по делу № 2-668/2017

Дело № 2-668/2017 г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Спасск-Дальний 27 июня 2017 года

Спасский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Бовсун В.А.,

при секретаре судебного заседания Рыбаковой Е.В.,

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применения последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применения последствий недействительности сделки, в обосновании заявленных требований в исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ к ней обратился ее брат ФИО3 с предложением купить принадлежащую ей на праве собственности 2-х комнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Она давно искала покупателя, поэтому согласилась. В последующем, она стала сомневаться в платежеспособности ответчика, так как в течении 1-го года до его предложения о покупке квартиры, он находился на больничном после тяжелой травмы и на лечение были потрачены значительные суммы, примерно <сумма 1>, которых у него не было и указанные суммы оплачивала она и их мать П.Н.И.. Ответчик пояснял, что сделку купли-продажи желает совершить как можно быстрее, но деньги у него будут не раньше конца ДД.ММ.ГГГГ года. На семейном совете с участием их матери, П.Н.И. и родственников М.Л.И. и М.Г.Ф. состоявшемся в проданной впоследствии квартире ДД.ММ.ГГГГ обсудили предложение ответчика, решили, что она и он подпишем договор купли-продажи квартиры, в котором будет оговорено условие о том, что деньги ответчик оплатит в течение 1-й недели после регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Она в присутствии П.Н.И., М.Л.Г., М.Г.Ф., решила посоветоваться с юристом агентства недвижимости онлайн в интернете, с целью узнать, каким образом условие об оплате после государственной регистрации сделки должно быть отражено в договоре купли-продажи. Юрист ее проинформировал, что если деньги за квартиру будут передаваться от покупателя продавцу после регистрации сделки, то помимо договора купли-продажи квартиры, ей необходимо заключить с покупателем отдельный договор о залоге продаваемой квартиры со сроком действия до полной оплаты стоимости квартиры, либо, если стороны сделки доверяют друг другу как близкие родственники, то можно не заключать отдельного договора залога, однако в договор купли-продажи квартиры необходимо внести условие, выраженное в пункте об оплате следующим образом: «Стороны договорились данное имущество в залоге не считать». На ее вопрос о том, как отразить в договоре купли-продажи условие об оплате квартиры после регистрации сделки, ей был дан ответ, что это условие должно быть записано следующим образом: «оплата квартиры покупателем будет совершена в течение 1-й недели после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество». На следующий день, после общения с юристом, они пригласили ответчика и поставили его в известность о том, что он ей должен оплатить <сумма 2> за квартиру не позднее чем в течение недели после регистрации сделки и поэтому в пункт текста договора купли-продажи квартиры, до его подписания, они должны внести условие о том, что оплата денег за квартиру будет произведена покупателем в течении 1-й недели после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Они договорились с ответчиком, что ДД.ММ.ГГГГ явимся в МФЦ для подачи документов для оформления сделки купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ они заказали услугу по составлению договора купли-продажи недвижимого имущества. На вопрос сотрудника о том, на каких условиях будет происходить оплата, они ответили, что оплата будет совершена покупателем в течении 1-й недели после государственной регистрации сделки, в то же время, в составлении отдельного договора о залоге квартиры они не нуждаются и поэтому нужно внести в договор условие о том, что «Стороны договорились данное имущество в залоге не считать». Сотрудник МФЦ составила договор купли-продажи квартиры в 3-х экземплярах, она и ответчик подписали все экземпляры договора, получили расписка и опись принятых на регистрацию документов. ДД.ММ.ГГГГ ей позвонили из МФЦ проинформировав, что 23 марта регистрация перехода права собственности произведена и стороны сделки могут получить документы. После истечении недельного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю она обратилась к ответчику, с целью выяснения, когда он оплатит ей денежные средства в сумме <сумма 2>, однако он уклонился от ответа и далее прекратил с ней общаться, на телефонные звонки не отвечал. Ее родственники сообщили ей, что ответчик, через некоторое время после госрегистрации сделки, сказал им, что, не имеет возможности выплатить ей оговоренную между ними стоимость квартиры в сумме <сумма 2>, так как денег в такой сумме не смог найти и вряд ли сможет в дальнейшем. ДД.ММ.ГГГГ она получила в МФЦ свой экземпляр договора с реквизитами о государственной регистрации перехода права собственности. Прочитав указанный договор, она обратила внимание на то, что пункт 3 договора имеет следующее словесное выражение: «Стороны оценивают имущество в <сумма 2>, которые «Продавец» получил с «Покупателя» до подписания настоящего договора. Стороны договорились данное имущество в залоге не считать». Таким образом, сотрудник МФЦ, внеся в данный пункт договора условие о том, что стороны не считают квартиру находящейся в залоге, в то же время по небрежности не внесла в указанный пункт условие о том, что оплата оговоренной между продавцом и покупателем денежной суммы за отчуждаемую квартиру будет совершена покупателем в течении 1-й недели после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, а напротив, ошибочно указала, что деньги за квартиру в сумме <сумма 2>, она якобы получила до подписания договора. Подписывая данный договор, она прежде всего обратила внимание на его условие о том, что продавец и покупатель договорились не считать отчуждаемую квартиру в залоге, так как наличие в договоре данного условия указывает на то, что деньги за квартиру не оплачены покупателем до заключения договора купли-продажи, а подлежат выплате продавцу в течении определенного периода времени после подписания договора сторонами, а именно, по истечении недельного срока с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В результате государственной регистрации перехода права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, право собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, было оформлено на ответчика - ФИО3. Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, она не получала, ответчик ей их не передавал до подписания договора, равно как и в момент заключения договора и после государственной регистрации перехода к нему права собственности на квартиру. Каких-либо документальных подтверждений исполнения со стороны ответчика обязательств, по оплате приобретаемой им квартиры: расписки в получении наличных денежных средств, акта приема-передачи денежных средств, выписки с банковского счета о перечислении денежных средств со счета ответчика на ее счет, не имеется.

Считает, что если сторонами сделки, совершенной в письменной форме, указано условие об оплате отчуждаемого имущества, то покупатель обязан подтвердить его исполнение также в письменной форме, распиской, актом, иным документом, то есть покупателю необходимо подтвердить письменными документами те намерения, к исполнению которых он заключил договор купли-продажи квартиры, совершив действия, направленные на исполнение установленной данным договором обязанности по оплате приобретаемого имущества. Ответчик обязан вернуть ей недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, полученное по недействительной сделке купли-продажи.

Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между продавцами, ФИО1 и покупателем, ФИО3. Прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Применить последствия недействительности сделки, путем восстановления права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковое заявление поддержали и просили удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дате и времени судебного заседания, в заявлении указал, что просит рассмотреть дело в его отсутствие. На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Ответчик ФИО3 представил возражение на исковое заявление, в котором указал, что с исковыми требованиями не согласен. Согласно справке о доходах он имел возможность самостоятельно оплатить лечение. Кроме того, ссылка истца, что он потратил на лечение <сумма 4>, является недостоверной, поскольку согласно выписному эпикризу медицинская помощь оказана в рамках территориальной программы обязательного медицинского страхования. В решении вопроса о сделке купли-продажи принимали участие только он с истицей и их мать. При составлении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были оговорены все существенные условия договора, а именно предмет и цена договора. В данном договоре, согласованные сторонами условия о цене недвижимости указано в п. 3 договора, расчет за квартиру произведен полностью до его подписания. Договор был заключен в соответствии с требованиями закона. В регистрирующем органе у них уточнили данный пункт договора и они подтвердили, что оплата по договору произведена полностью в сумме 1 000 000 рублей. Истица лично участвовала при заключении договора и передаче его на госрегистрацию, чем выразила свое согласие на переход права собственности. До подачи иска в суд истица к нему никаких претензий не предъявляла. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Спасский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дате и времени судебного заседания. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Свидетель П.Н.И. суду пояснила, что ее дочь ФИО1 продала ФИО3, который приходится ей сыном квартиру. ФИО3 в течении недели после совершения сделки обещал с ФИО1 рассчитаться, но денег за квартиру не отдал. На ДД.ММ.ГГГГ приехали к ним родственники в гости, при которых дочь сообщила, что продала квартиру П.Н.И., который с ней не рассчитался, не отвечает на звонки. Она ФИО3 давала денежные средства на лечение более <сумма 3>.

Свидетель М.Л.И. суду пояснила, что ФИО1 и ФИО3 приходятся ей племянниками. В ДД.ММ.ГГГГ ее муж разговаривал с ФИО3, который сообщил, что у него нет денег, так как он целый год находился на больничном. Кроме того, ответчик не приехал к ней на день рождения из-за нехватки денег. На празднике ДД.ММ.ГГГГ они узнали, что ФИО1 собралась квартиру продать ФИО3 После оформления сделки ФИО3 перестал отвечать на звонки.

Свидетель М.Г.Ф. суду пояснила, что ФИО1 и ФИО3 приходятся ей внуками. Она знает, что ФИО1 оплачивает кредит, поэтому деньгами, вырученными от продажи квартиры, хотела погасить кредит. ФИО3 длительное время находился на больничном листе, поэтому у него не было денег. Она лично звонила ФИО3 и говорила, чтобы он вернул деньги за квартиру, но ФИО3 сказал, что у него нет денег и не будет в ближайшее время.

Выслушав пояснения истца и его представителя, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключен договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В договоре указано, что стороны оценивают имущество в <сумма 2>, которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора. Стороны договорились данное имущество в залоге не считать. ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи спорного недвижимого имуществ заключен между сторонами в письменной форме, в договоре выражена воля сторон на совершение указанной сделки. Сторонами сделки были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на квартиру.

Вместе с тем, обстоятельств для признания сделки недействительной, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Из искового заявления, следует, что фактически ответчик денежные средства ей не передавал. Каких-либо документальных подтверждений исполнения со стороны ответчика обязательств по оплате квартиры не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что факт неполучения денег не входит в предмет исследования по заявленному иску, данный вопрос не имеет существенного значения для определения критериев действительности либо недействительности сделки. Неуплата цены за проданное имущество может являться существенным нарушением условий договора и служит основанием для расторжения договора и предъявления требований о возврате имущества.

Кроме того, п. 3 ст. 486 ГК РФ предусматривает специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, не имеется оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствия недействительности сделки, путем восстановления права собственности истца на квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применения последствий недействительности сделки, – отказать.

По вступлению решения суда в законную силу снять запрет возложенный на Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> (Росреестру) регистрировать какие-либо права и любые сделки, направленные на установление, изменение прав собственника ФИО3, в том числе при участии представителей собственника в отношении квартиры расположенной адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Спасский районный суд.

Судья: В.А. Бовсун