Решение № 2-208/2025 2-208/2025(2-5160/2024;)~М-3957/2024 2-5160/2024 М-3957/2024 от 28 января 2025 г. по делу № 2-208/2025

№ (2-5160/2024)

УИД 50RS0№-79


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

29 января 2025 года <адрес>, М. <адрес>

Ногинский городской суд М. <адрес> в составе:

председательствующего судьи Жила А.В.,

при секретаре Калёновой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Богородского городского округа М. <адрес> к ФИО2 В., ФИО1 о признании ничтожным договора социального найма жилого помещения, договора на передачу жилого помещения в собственность, об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Богородского городского округа М. <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просила:

- признать ничтожной сделку – договор социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенного по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>; договор на передачу жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Богородского городского округа и ФИО2;

- признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенного по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО1 жилое помещение, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенное по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>;

- прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенное по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>;

- обязать ФИО1 освободить жилое помещение, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенное по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в реестре муниципальной собственности Богородского городского округа числится жилое помещение, расположенное по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>. В ходе сверки данных реестра с данными Росреестра установлено, что на данное жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 (регистрационная запись №). Согласно документам, предоставленным Росреестром и послужившим основанием для государственной регистрации права (договор социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, договор на передачу жилого помещения в собственность (администрация конкретными данными располагает) установлено, что администрация Богородского городского округа М. <адрес> не заключала указанные договоры с ФИО2 В договоре социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, указано, что вышеуказанный договор заключен на основании постановления администрации Богородского городского округа М. <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, однако в реестре постановлений администрации числится постановление администрации <адрес> М. <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О признании жилым домом нежилого здания наименование «жилое строение» за № в реестре договоров социального найма жилых помещений числится договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО3 о найме жилого помещения, расположенного по адресу: М. <адрес>. Договор на передачу спорного жилого помещения в собственность в реестре договоров администрации Богородского городского округа М. <адрес> не числится. Согласно сведениям, поступившим из Росреестра, право собственности ФИО2 зарегистрировано на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, договора на передачу жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между администрацией Богородского городского округа и ФИО2, однако подписи в указанных договорах выполнены не заместителем главы администрации Богородского городского округа М. <адрес> ФИО4, а иным неустановленным лицом. Из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ о переходе права на объект недвижимости усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием «г.Э. М. <адрес>», право собственности муниципального образования «г.Э. М. <адрес>» прекращено ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ без указания сведений о документе, послужившим основанием для регистрации права собственности. Право собственности ФИО2 прекращено ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме, дала суду объяснения, аналогичные доводам иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности.

Представитель ответчика ФИО1 - ФИО6 в судебном заседании в удовлетворения иска просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии межмуниципального отдела по <адрес> и <адрес>а, Управления Росреестра по М. <адрес>, Комитета по управлению имуществом администрации Богородского городского округа М. <адрес>, МФЦ Богородского городского округа, МУ МВД России "Ногинское" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что установлено ст. 153 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из положений ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из положений ст. ст. 672, 674 ГК РФ следует, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, выпиской из реестра муниципального имущества Богородского городского округа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: М. <адрес>, г. Э., <адрес>, числится в реестре муниципальной собственности Богородского городского округа, документ-основание для внесения в реестр имущества: постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из выписки из ЕГРН о переходе права на объект недвижимости следует, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Э. М. области», ДД.ММ.ГГГГ право собственности муниципального образования «Город Э. М. области» прекращено и зарегистрировано за муниципальным образованием Богородский городской округ М. <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ право собственности муниципального образования Богородский городской округ М. <адрес> прекращено и зарегистрировано за ФИО2 без указания сведений о документе, подлежавшим основанием для регистрации права собственности, ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 прекращено и зарегистрировано за ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, договора на передачу жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между администрацией Богородского городского округа и ФИО2

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Богородского городского округа в лице первого заместителя главы администрации <адрес> ФИО4, действующего от имени собственника жилого помещения на основании распоряжения администрации Богородского городского округа М. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-К, и ФИО2 на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен договор социального найма жилого помещения № – квартиры, расположенной по адресу: М. <адрес>, Богородский городской округ, г. Э., <адрес>.

В действительности, договор социального найма с таким номером – № заключен ДД.ММ.ГГГГ с иным лицом – ФИО3 в отношении иного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Из представленных суду регистрационных дел следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 31 кв.м, кадастровый №, назначение: жилое, этаж 1, находящейся по адресу: М. <адрес>, Богородский городской округ, г. Э., <адрес>. Из п. 2 следует, что указанная квартира принадлежит «продавцу» на праве собственности – договор на передачу жилого помещения в собственность, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах регистрационного дела имеется договор № на передачу жилого помещения в собственность, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> в лице первого заместителя главы администрации Богородского городского округа ФИО4, действующего на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №-к, и ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: М. <адрес>, Богородский городской округ, г. Э., <адрес>.

Таким образом, требования о признании ничтожными сделок – договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенного по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>, заключенного между администрацией Богородского городского округа и ФИО2, а также договора на передачу жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Богородского городского округа и ФИО2, подлежат удовлетворению.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО11», права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГКРФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Перечисленные в нормах материального права основания для прекращения права собственности ответчика на жилое помещение отсутствуют, поскольку указанных в них обстоятельств, с которыми закон связывает возможность прекращения права собственности на жилое помещение, как следует из доводов иска - не имеется.

При этом в пункте 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившие в законную силу судебные акты указаны как одно из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, в случае принятия решения суда об истребовании имущества из чужого незаконного владения, оно будет являться основанием для исключения в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ответчика на жилое помещение и основанием для снятия указанного жилого помещения с государственного кадастрового учета.

Как разъяснено в п. 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Кроме того, в силу ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Кроме того, на сновании п. 37 указанного постановления Пленума ВС РФ в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 31 кв.м, кадастровый №, назначение: жилое, этаж 1, находящейся по адресу: М. <адрес>, Богородский городской округ, г. Э., <адрес>.

Судом из объяснений представителя ответчика установлено, что перед заключением договора купли-продажи ФИО1 убедилась в юридической чистоте сделки, запросив сведения из Единого государственного реестра недвижимости о правообладателе приобретаемого жилого помещения и удостоверилась в отсутствии каких-либо обременений и ограничений на объект недвижимости, такие записи в сведениях ЕГРН отсутствовали.

Данная информация была отражена в пункте 2 договора купли- продажи, согласно которому квартира с кадастровым номером 50:16:0702004:8576 принадлежит продавцу (ФИО2) по праву собственности на основании договора на передачу жилого помещения в собственность, №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо сомнений в том, что продавец может не являться законным владельцем жилого помещения и не вправе его отчуждать, у ФИО1 не возникло.

ФИО1 не являлся первичным собственником квартиры, расположенной по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>.

Исходя из пункта 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора является полноправным и законным собственником объекта, его право собственности никем не оспаривается, отчуждаемый объект никому другому не продан, не подарен, не заложен, не сдан в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременен иными гражданско-правовыми сделками в споре и под арестом (запрещением) не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается, скрытых дефектов не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 был подписан передаточный акт. Настоящим актом каждая из сторон договора подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен согласно договору купли-продажи, у сторон нет претензий по существу договора.

О том, что спорная квартира, находящаяся по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>, выбыла из владения администрации Богородского городского округа М. <адрес> без воли органа местного самоуправления ФИО1 администрацией до предъявления иска в суд не сообщалось.

В связи с вышеизложенным, учитывая добросовестное поведение покупателя жилого помещения ФИО1, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в части признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – квартиры, площадью 31,0 кв.м с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенного по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, истребовании из чужого незаконного владения ФИО1 спорного жилого помещения, прекращении права собственности на не него за ФИО1, обязании его освободить, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Богородского городского округа М. <адрес> к ФИО2 В., ФИО1 о признании ничтожным договора социального найма жилого помещения, договора на передачу жилого помещения в собственность, об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения – удовлетворить частично.

Признать ничтожными сделки:

договор социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения, площадью 31,0 кв.м, с кадастровым номером 50:16:0702004:8576, расположенного по адресу: М. <адрес>, г. Э., 1-ый <адрес>;

договор на передачу жилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между администрацией Богородского городского округа и ФИО2 В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В удовлетворении требований Администрации Богородского городского округа М. <адрес> в остальной части – отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в М. областной суд через Ногинский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жила А.В.