Решение № 3А-101/2016 3А-21/2017 3А-21/2017(3А-101/2016;)~М-138/2016 М-138/2016 от 25 января 2017 г. по делу № 3А-101/2016

Дело № 3а-21/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 26 января 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца администрации г. Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ООО «Метаком» Зубка М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 6,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.09.2016г. № 6, которым на основании заявления ООО «Метаком» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 1 168 332 руб., что на 90 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 11 731 242,6 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов. Все объекты-аналоги относятся к иному сегменту рынка с оцениваемым объектом. Объекты-аналоги №№ 1,2,3,4 расположенные по <адрес> являются производными от одного земельного участка, приватизация которого осуществлялась с применением льготной ставки в размере 2,5 % от кадастровой стоимости, поскольку собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости, имел исключительное право его выкупа. Указанные объекты были перепроданы в преддверии процедуры банкротства, в целях снижения налога с продажи цены на данные земельные участки были занижены, что является чрезвычайным обстоятельством.

Не обоснован отказ Оценщика от применения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки. Объект-аналог №5 (<адрес>) продан с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды). Корректировка на обременение произведена не была. Необоснованно не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной стоимости); продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с решением Комсомольской-на-Амуре городской думы от 05.10.2011г. № 55 объект-аналог № 5 относится к 7 зоне градостроительной ценности, вместо 6, указанной оценщиком.

Рыночная стоимость земельного участка может составлять 9375 059,76 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, рыночной и выкупной стоимостей.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Метаком» представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Отказ оценщика от применения корректировки на обременение является обоснованным, поскольку сам объект-аналог обременений не имеет. В соответствии с ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на вынужденность совершения указанных сделок, объекты-аналоги проданы на торгах в рамках Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной стоимости, что не относится к чрезвычайным обстоятельствам. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ООО «Метаком» против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям. Дополнительно пояснил, что в силу части 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, 4 являются самостоятельными объектами гражданских прав и обоснованно использованы оценщиком.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Передаточного акта к договору о присоединении ООО «Управляющая компания «шТурМан Групп» к ООО «Метаком» от 28.02.2011г. № 2, ООО «Метаком» является собственником земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 6996 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого объектом транспорта – зданием стоянки закрытой литер Ж.

Свидетельство о государственной регистрации права выдано 19.04.2011г. №.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 15.06.2010г. Кадастровый № равнозначен кадастровому номеру 27:22:010602:137. Предыдущий кадастровый № равнозначен кадастровым номерам №. Разрешенное использование: занимаемый объектом транспорта – зданием стоянки закрытой литер Ж.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 11 731 242,6 руб.

12.09.2016г. ООО «Метаком» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 98-2/2016 об оценке, составленный 01.06.2016г. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 1 168 332 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 2351/2016/2 от 10.07.2016г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков Экспертный совет ФИО4

На заседании Комиссии от 28.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 90%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 1 168 332 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя комиссии ФИО5, членов комиссии ФИО6, ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8 Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 98-2/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 2351/2016/2 от 10.07.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): дата оценки-продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение; площадь; вид разрешенного использования.

Выявлено 4 объекта (данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках открытого раздела Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости») по земельным участкам, предназначенным под промышленную застройку, которые могут быть использованы в качестве аналогов, при определении рыночной стоимости права собственности объекта оценки, а также 4 объекта – информация о стоимости земельных участков производственно-складского назначения проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных Публичной кадастровой карты http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официального портала услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru/wps/.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на дату продажи, на вид разрешенного использования, на местоположение, на площадь, расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что в качестве аналогов использована информация по состоявшимся сделкам, а также информация о стоимости земельных участков производственно-складского назначения проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации.

Итоговая стоимость земельного участка определена в размере 539 019 руб.

Итоговая стоимость земельного участка определена в размере 1 168 332 руб.

Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что объекты-аналоги №№ 1-4 являются самостоятельными земельными участками, цены сделок по данным аналогам зафиксированы в Росреестре. Корректировка на обременение объекта-аналога № 5 не требовалась, поскольку земельный участок обременений не имеет, а обременение расположенного на нем объекта недвижимости при оценке не учитывается. Согласно приложению № 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.11 г. № 55 объект-аналог № 5 расположен в зоне градостроительной ценности № 6.

В судебном заседании не установлено не соответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Доводы представителя административного истца о том, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к разным сегментам рынка, являются не обоснованными.

Из Отчета следует, что с учетом нахождения объекта оценки в границах зоны ПК-3 (зона производственно-коммунальных объектов IV класса), где законодательно разрешено размещение гаражей боксового типа, многоэтажных, подземных и наземных гаражей, автостоянок на отдельном земельном участке, оценщиком в качестве аналогов рассматривались земельные участки, предназначенные для строительства объектов транспорта (для размещения гаражей и автостоянок), а при недостаточности рыночных данных также рассматривались земельные участки, предназначенные под производственно-складскую застройку.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках и предложениях к сделкам по земельным участкам не представлена.

Доводы представителя административного истца о том, что объекты-аналоги №№ 1-4 (<адрес>) являются производными от единого землепользования, не имеют правового значения.

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Указанные объекты-аналоги являются самостоятельными земельными участками, поставленными на кадастровый учет.

Доводы представителя административного истца о продаже объекта-аналога №5 с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды), не имеют правового значения, ввиду того, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственной кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Доводы представителя административного истца об ошибочном отнесении объекта-аналога № 5 к 6 градостроительной зоне, вместо 7, не влияют на результат оценки, т.к. Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год» (действующим на момент даты оценки-продажи (предложения) объекта-аналога № 5) значение коэффициента для градостроительных зон 6 и 7 установлено в едином размере 0,0255.

Надлежащих доказательств, подтверждающих не соответствие Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке Отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности заявлено не было.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 2351/2016/2 от 10.07.2016г., составленное экспертом составленное экспертом составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков Экспертный совет ФИО4, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 6 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 января 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз