Решение № 2-3898/2019 2-3898/2019~М-2886/2019 М-2886/2019 от 14 июля 2019 г. по делу № 2-3898/2019

Дело №

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Хитренко А.И.

при секретаре судебного заседания Лоренц К.А.

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» о признании предварительного договора участия в долевом строительстве основным договором, признании обязательств по внесению денежных средств по договору участия в долевом строительстве исполненными, государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Плюс», просит признать предварительный договор участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ООО «Виакон Плюс» (в настоящее время ООО «Комфорт Плюс»), основным договором участия в долевом строительстве; признать обязательства по внесению оплаты по договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ исполненными в полном объеме; возложить на Управление Росреестра по <адрес> обязанность произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виакон Плюс» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве №№ по которому застройщик и участник долевого строительства обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее двух месяцев после наступления всех следующих условий: разработка и согласование проекта строительства <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>; получение разрешения на строительство жилого дома; оформление застройщиком обеспечения по жилому дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ. Предметом договора являлось жилое помещение - двухкомнатная <адрес> (стр), расположенная по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1 740 000 рублей. При этом денежные средства по данному договору истец внесла в ООО «Виакон Плюс» на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что фактически имела намерение вложить денежные средства в строительство многоквартирного дома. Заключение предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа было связано с привлечением денежных средств на строительство объекта долевого строительства. До настоящего времени объект долевого строительства не построен и истцу не передан. В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, дал соответствующие пояснения по делу.

Ответчик ООО «Комфорт Плюс» в судебное заседание своего представителя не направил, извещался судом по адресу места нахождения, почтовые извещения были получены адресатом ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика по делу.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> – в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

По правилам статьи 233-244 Гражданского процессуального кодекса РФ данное гражданское дело подлежит рассмотрению в порядке заочного производства.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виакон Плюс» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве № № (л.д. №), по которому застройщик и участник обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве на условиях настоящего предварительного договора не позднее 2-х месяцев после наступления всех следующих условий:

разработка и согласование проекта строительства многоквартирного <адрес> помещениями общественного назначения, расположенного по строительному адресу: <адрес>;

получение разрешения на строительство жилого дома;

опубликование проектной документации на строительство жилого дома;

оформление Застройщиком обеспечения по многоквартирному дому № с помещениями общественного назначения одним из способов, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ.

Из содержания предварительного договора участия в долевом строительстве усматривается, что сторонами фактически были согласованы условия основного договора участия в долевом строительстве: так, ООО «Виакон Плюс» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой <адрес> помещениями общественного назначения, расположенный по строительному адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032971:12 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи двухкомнатную <адрес> (строительный), строительной площадью не менее 39,53 кв.м., общей площадью не менее 38,63 кв.м., расположенную на № этаже, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену (пункт 1.1 предварительного договора).

Согласно пункту 2.1 договора цена договора составляет 1 740 000 рублей, которая вносится в течение пяти дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

Оплата по договору производится участником денежными средствами в кассу или на расчетный счет застройщика. При наличии у участника встречного требования к застройщику, оно засчитывается в счет оплаты по договору на основании дополнительного соглашения сторон (пункт 2.3 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора планируемый срок окончания строительства жилого дома – в соответствии с проектной декларации. Срок передачи объекта долевого строительства участнику – три месяца с даты получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца, оплата по предварительному договору участия в долевом строительстве была совершена истцом путем внесения денежных средств по соглашению о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Виакон Плюс».

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (займодавец) и ООО «Виакон Плюс» (заемщик) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа (л.д. № согласно которому займодавец обязался предоставить заемщику беспроцентный заем, а последний обязался возвратить полученную сумму займа в определенный соглашением срок. Заем предоставлялся на беспроцентной основе (пункты 1.1, 1.2 соглашения). Сумма займа составила 1 740 000 рублей, которая предоставлена займодавцем на срок 15 месяцев (пункт 4.1 соглашения).

Согласно представленным в материалы дела квитанциям к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО2 в кассу ООО «Виакон Плюс» были внесены денежные средства в общей сумме 1 740 000 рублей (л.д. №).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 года), действие Закона о долевом участии в строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.), в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если заключается договор, в соответствии с которым одна сторона платит деньги, а вторая обязуется передать в собственность квартиру в строящемся доме, вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор будет являться договором долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Оценивая представленные в материалы дела предварительный договор участия в долевом строительстве, соглашение о предоставлении беспроцентного займа, соглашение о передаче прав и обязанностей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически был заключен основной договор участия в долевом строительстве, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Так, несмотря на то, что заключенный между ФИО2 и ООО «Виакон Плюс» договор участия в долевом строительстве именовался «предварительным», данный договор содержал все существенные условия договора участия в долевом строительстве: предмет договора, его стоимость, срок передачи, сведения о гарантийном сроке.

Сопоставляя условия предварительного договора участия в долевом строительстве и соглашения о предоставлении беспроцентного займа, суд приходит к выводу о том, что фактически оплата объекта долевого строительства была осуществлена истцом на основании соглашения о предоставлении беспроцентного займа № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку указанные в предварительном договоре стоимость объекта долевого строительства и размер беспроцентного займа совпадали.

Сам факт привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома посредством заключения соглашения о предоставлении беспроцентного займа не опровергает факт внесения истцом денежных средств в счет оплаты строительства жилого помещения.

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что соглашение о предоставлении беспроцентного займа было в установленном законом порядке оспорено либо признано недействительным, а также суду не представлено доказательств того, что ООО «Виакон Плюс» возвратило истцу полученную сумму займа.

На основании изложенного, оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истец, приобретая права займодавца перед ООО «Виакон Плюс», преследовала цель – приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, денежные средства, переданные истцом по договору беспроцентного займа, являются способом оплаты по договору долевого участия, в связи с чем суд находит обязательства истца по уплате цены договора долевого участия исполненными в полном объеме путем их внесения по договору беспроцентного займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что договор участия в долевом строительстве сторонами фактически был заключен, подписан, не оспорен, цена договора уплачена истцом в полном объеме. Однако ответчик уклоняется от регистрации указанного договора, вследствие чего, нарушаются права истца.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98-103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Плюс» и ФИО2, основным договором участия в долевом строительстве.

Признать обязательства ФИО2 по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Плюс» и ФИО2, в части оплаты цены договора исполненными в полном объеме.

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Плюс» и ФИО2.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Плюс» и ФИО2.

Разъяснить сторонам, что ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья (подпись) Хитренко А.И.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Подлинное решение подшито к материалам дела №, находящимся в Центральном районном суде <адрес>

Копия верна: судья Хитренко А.И.