Решение № 2-103/2026 2-103/2026(2-1569/2025;)~М-1287/2025 2-1569/2025 М-1287/2025 от 22 марта 2026 г. по делу № 2-103/2026

УИД: 68RS0003-01-2025-002363-25

№ 2-103/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2026 г. г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Федотова Л.А.,

при секретаре Мироновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании суммы аванса по соглашению, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 и ФИО4 о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании аванса по соглашению в сумме руб. и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере руб.

В исковом заявлении указано, что между ФИО2 и ФИО1 было заключено соглашение об авансе (далее – Соглашение) в отношении купли – продажи следующих объектов недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми № и , жилые дома с кадастровым № и , расположенные по адресу: . В соответствии с условиями Соглашения ФИО1 передала ФИО2 аванс в сумме руб. Сделка купли – продажи не была заключена в предусмотренные Соглашением сроки по вине продавца ФИО2 Направленная ФИО1 досудебная претензия с требованием возврата суммы аванса, оставлена ФИО2 без исполнения.

В ходе рассмотрения гражданского дела, определением , к участию в качестве ответчика привлечена ФИО3

Определением , судом к производству принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о взыскании договорной неустойки в сумме руб. и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере руб.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 указал, что между ФИО2 и ФИО1 было заключено оглашение об авансе (далее – Соглашение) в обеспечение обязательств по покупке недвижимого имущества по адресу: , стоимостью руб. В соответствии с условиями Соглашения ФИО1 передала ФИО2 аванс в сумме руб. Срок заключения договора купли – продажи, определен Соглашением не позднее . Кроме того, Соглашением предусмотрены последствия уклонения от заключения договора купли – продажи в виде неустойки в размере руб. До наступления ФИО1 обратилась к ФИО2 в устной форме с просьбой продлить срок действия Соглашения, ссылаясь на отсутствие денежных средств, необходимых для оплаты приобретаемого недвижимого имущества. Несмотря на предоставленную ФИО2 отсрочку, ФИО1 взятые на себя обязательства не выполнила. Обязательства, предусмотренные Соглашением, ФИО2 исполнены в полном объёме.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком /истцом были уточнены встречные исковые требования, в части определения ответчиков, в качестве которого также указан ФИО4

Надлежаще извещённый истец/ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, её представитель по ордеру адвокат (л.д.67) в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик /истец ФИО2 и её представитель по доверенности . (л.д. 61) в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1

Надлежаще извещенные ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (часть 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (часть 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6).

Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны и если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Частью 4 статьи 380 ГК РФ установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из приведённых норм права следует, что задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, как указано выше, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При не заключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесённых в счёт задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями статей 380 и 429 ГК РФ и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключён основной договор.

При толковании условий предварительного договора, а также соглашения о задатке или авансе должны быть соблюдены правила толкования договора, установленные статьёй 431 ГК РФ, в том числе о буквальном значении содержащихся в договоре слов и выражений, сопоставлении их с другими условиями договора и его смыслом в целом.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение об авансе (далее – Соглашение), в соответствии с которым, стороны Соглашения взяли на себя обязательство в срок до , заключить договор купли – продажи помещения, расположенного по адресу: (далее – Объект), общей стоимостью руб. (пункты 1 и 7.2 Соглашения – л.д. 12 - 14).

В пунктом 3 Соглашения, отражены характеристики объектов не являющихся помещениями, а именно: индивидуальный жилой дом, жилой дом, два земельный участка, что не соответствует обязательствам сторон предусмотренным в пункте 1 Соглашения.

Собственниками объектов, характеристики которых отражены в пункте 3 Соглашения, являются ФИО2 и ФИО3 (пункт 5 Соглашения).

Согласно пункту 6.2. в жилых домах зарегистрированы ФИО2, ФИО7 и ФИО7

В соответствии с пунктом 4 Соглашения, до подписания настоящего Соглашения покупатель (ФИО1) передал продавцу (ФИО2) в качестве аванса денежную сумму в размере руб. в обеспечение исполнение своих обязательств по приобретению объекта. Сумма аванса входит в цену объекта.

Пунктом 8 Соглашения, предусмотрено, что в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему Соглашению, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли – продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругой или пользователя объекта, а также в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, сумма аванса возвращается покупателю в течении одного рабочего дня с момента возникновения /обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования, одновременно продавец уплачивает покупателю договорную неустойку в сумме руб.

В случае не заключения сделки купли – продажи объекта по вине покупателя сумма аванса остаётся у продавца, одновременно покупатель уплачивает продавцу договорную неустойку в сумме руб. (пункт 9 Соглашения).

В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему Соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (пункт 1 статьи 416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на объект (пункт 10.1. Соглашения), покупатель вправе отказаться от приобретения объекта. При этом вся сумма аванса возвращается покупателю (пункт 10 Соглашения).

На основании пункта 7.2. Соглашения, в срок до продавец взял на себя обязательство предоставить покупателю следующие документы: все документы, по всем объектам для сделки, два нотариальных согласия от супруга и супруги, домовую книгу, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных лицах, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и технический паспорт.

При отсутствии иного согласования с покупателем, днём, временем и местом совершения сделки считается последний день срока действия настоящего соглашения, 12 часов 00 мин., офис по адресу: , (пункт 11 договора).

Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон (пункт 14 Соглашения).

Удостоверительная функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в доказательство заключения договора. Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле статьи 380 ГК РФ, то есть обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.

Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет будущих платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, - заказчик, наниматель, покупатель и др. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Как известно, при заключении договора в письменной форме акцептом (т.е. согласием на заключение договора) считается в числе прочего и совершение действий по уплате соответствующей суммы. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

С учетом положений статей 429, 431, 432 ГК РФ, заключенное между ФИО2 и ФИО1 Соглашение предварительным договором купли – продажи не является, поскольку исходя из сопоставления пунктов 1 и 3 Соглашения невозможно установить предмет договора. В пункте 1 Соглашения отражено, что стороны обязуются в течении срока действия Соглашения заключить договор купли -продажи помещения по адресу: . В указанном пункте Соглашения также отражено, что приведенное помещение по тексту Соглашения будет именоваться, как Объект. Характеристики Объекта отраженные в пункте 3 Соглашения, не соответствуют помещению (Объекту), указанному в пункте 1 Соглашения, и фактически содержат сведения об иных объектах недвижимости: индивидуальный жилой дом, жилой дом, два земельный участка (л.д. 12 – 14).

Основной договор купли – продажи между сторонами спора в сроки предусмотренные Соглашением не заключен.

В тексте Соглашения переданная ФИО1 в пользу ФИО2 сумма руб. именуется, как аванс, что ставит под сомнение доводы ответчика /истца ФИО2 о том, что воля сторон при заключении Соглашения была направлена на передачу денежных средств в качестве задатка.

Поскольку предварительного договора купли-продажи недвижимости между сторонами заключено не было, а кроме того имеются сомнения в передаче денежных средств в качестве задатка, денежная сумма, уплаченная истцом/ответчиком ФИО1, не может расцениваться, как переданная в обеспечение исполнения обязательства и признаётся судом авансом в силу положений пункта 3 статьи 380 ГК РФ.

На основании приведенных выводов суда, денежные средства в сумме руб. переданные ФИО1 не могут удерживаться ФИО2 и подлежат взысканию с него в пользу ФИО1

Поскольку аванс был передан ФИО1 именно ФИО2, основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 отсутствуют.

Оценивая встречные исковые требования ответчика /истца ФИО2 о взыскании неустойки в сумме руб. (л.д. 188 – 189), предусмотренной пунктом 9 Соглашения, в связи с не заключением сделки купли – продажи по вине покупателя, суд исходит из следующего.

Вопреки доводам встречного иска, доказательств исполнения условий Соглашения ФИО2 в суд не представлено, а именно: суду не предоставлено доказательств передачи ФИО1 документов предусмотренных пунктом 7.2. Соглашения (все документы, по всем объектам для сделки, два нотариальных согласия от супруга и супруги, домовую книгу, содержащую сведения об отсутствии зарегистрированных лицах, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и технический паспорт) (л.д. 13).

Кроме того, Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации (pravo.gov.ru) 26 декабря 2024 г. № 0001202412260014, Российская газета, 28 декабря 2024 г. № 297, вступил в законную силу с 01.03.2025) внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 1 статьи 26 дополнены пунктами 21.1 и 21.2 следующего содержания:

осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

- в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка (пункт 21.1);

- в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (пункт 21.2).

Таким образом, регистрационные действия в отношении земельных участков не могут быть выполнены в случае отсутствия сведений о месте нахождения их границ, при этом в отношении земельных участков по адресу: , соответствующие кадастровые работы были проведены только , то есть позже даты установленной в качестве окончания срока для заключения договора купли – продажи (л.д. 15 – 16, 17 – 20, 21 – 23, 24 – 27).

Невозможность осуществления регистрации перехода права в отношении земельных участков по адресу: , в ходе судебного заседания ответчик /истец ФИО2 подтвердил.

В указанных обстоятельствах, суд не может признать, что причиной не заключения сделки купли продажи до являлось уклонение или отказ покупателя ФИО1, в связи с чем, основания для удовлетворения встречных требований ФИО2 отсутствуют.

При этом, суд считает необходимым отметить, что исходя из доводов встречного иска ФИО2, на основании устного обращения ФИО1, ими (стороны Соглашения) было принято решение о предоставлении отсрочки (продления) срока заключения договора купли – продажи.

Вместе с тем, согласно пункту 14 Соглашения, настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания и действует до включительно. Срок действия соглашения может быть пролонгирован по письменному согласию сторон.

Данное положение Соглашения его стороны проигнорировали, в письменной форме согласие на продление действия Соглашение не выразили, что фактически указывает на обоюдных отказ сторон Соглашения от продолжение его действия и отсутствие желания сторон на заключение договора купли – продажи до , в связи с чем, Соглашение прекратило своё действие.

В указанных обстоятельствах, исходя из согласованных действий сторон Соглашения и обоюдного отказа от заключения сделки купли – продажи в установленные Соглашением сроки, основания для вывода о не заключении договора купли – продажи по вине покупателя ФИО1 отсутствуют, а соответственно отсутствуют и основания для взыскания неустойки с ФИО1 и ФИО4

Доводы ответчика /истца о совершении ФИО1 после действий свидетельствующих о желании заключить договор купли – продажи недвижимого имущества указанного в Соглашении, суд находит не состоятельными.

Действительно в материалы дела по ходатайству ответчика/истца представлены: отчет об оценке рыночной стоимости домовладения по адресу: (л.д. 131 -164) изготовленный по заказу ФИО1 , переписка в мессенджере, по вопросу заключения договора купли – продажи, за период (л.д. 200 – 222, 223-229), сведения об обращении ФИО1 в ПАО Банк ВТБ по вопросу представления ипотеки (л.д. 244), между тем действия ФИО1 после не подтверждают продолжение действия Соглашения прекратившего своё действие . Как указано выше, в установленной форме действие Соглашения его сторонами продлено не было. При этом, стороны спора могли действовать после в целях заключения договора купли – продажи без заключения соглашений о задатке, авансе или предварительного договора.

В силу положений статьи 98 ГПК РФ, в связи с удовлетворением исковых требований ФИО1, в её пользу с ответчика ФИО8 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме руб. (л.д. 4).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании аванса удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 аванс в размере руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказать в полном объёме.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО4 о взыскании неустойки и судебных расходов отказать в полном объёме.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Федотов Л.А.

Мотивированное решение изготовлено 23.03.2026.

Судья: Федотов Л.А.