Апелляционное определение № 33-753/2026 от 17 марта 2026 г.

Судья Мидошин М.А. УИД 57RS0023-01-2025-005159-67

Дело № 33-753/2026

№ 2-4537/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 марта 2026г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Корневой М.А.,

судей Раковой Н.Н., Ноздриной О.О.,

при секретаре Волковой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла к ФИО1 ФИО8 об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка, о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком,

по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 23 декабря 2025г., которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Раковой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее по тексту – УМИЗ администрации г. Орла) обратилось в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка, о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком.

В обоснование заявленных требований указало, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. На вышеуказанном земельном участке расположен объект недвижимости – многоэтажный гараж-стоянка для индивидуального автотранспорта с офисными помещениями, местоположение: <адрес>, кадастровый №.

Ссылаясь на то, что ФИО1 является собственником нежилых помещений – машиномест №/мм42, №/мм43, №/мм44, №/мм45, площадью 27 кв.м каждое, расположенных в вышеуказанном объекте недвижимости, ответчик, в отсутствие правовых оснований использует земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, неосновательно сберегая плату за использование земельным участком, истец просил суд обязать ФИО1 заключить с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> соглашение о вступлении в договор аренды от <дата> № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно прилагаемому проекту, а также взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с <дата> по <дата> в размере 33 290,97 рублей.

Решением Советского районного суда <адрес> от <дата>г. постановлено:

«апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> удовлетворить.

Решение Советского районного суда <адрес> от <дата>г. изменить в части размера платы за фактическое пользование земельным участком.

Взыскать с ФИО1 ФИО9, <дата> года рождения, (паспорт: серия № №) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> (ИНН <***>, ОРГН 1025700826502) плату за фактическое пользование земельным участком за период с <дата>г. по <дата>г. в размере 22 290 рублей 88 копеек.

В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 23 декабря 2025г. оставить без изменения».

В апелляционной жалобе УМИЗ администрации г. Орла просит изменить решение суда в части размера взысканных денежных средств за фактическое пользование земельным участком.

Приводит довод, что вывод суда первой инстанции об уменьшении площади спорного земельного участка на 2913,52 кв.м является ошибочным.

Обращает внимание, что в соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № ЗАО «Холикон – инвест» представлен в краткосрочную аренду сроком на 3 года земельный участок №, площадью 8416,19 кв.м для завершения проектирования 6 месяцев, оставшийся срок для строительства многоэтажного гаража – стоянки для индивидуального автотранспорта с офисными помещениями, за счет земельного участка №, площадью 2913,52 кв.м и 5502,67 кв.м, в части земельного участка, предоставленного ООО «Холикон» постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № для проектирования и строительства жилого дома и подземной стоянки легковых автомобилей. Таким образом, площадь земельного участка № была увеличена до 8416,19 кв.м, путем его объединения (в тот момент площадь составляла 5502,67 кв.м) с земельным участком №, площадью 2913,52 кв.м.

Указывает, что ранее земельный участок № был предоставлен ОВО при УВД <адрес> постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № в постоянное (бессрочное) пользование. Однако, данное постановление было отменено в связи с необходимостью объединения земельных участков для завершения строительства. В связи с этим, земельный участок № перестал существовать еще в 2005 году.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу в пределах её доводов (ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – далее по тексту ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению в части размера взысканной платы за фактическое пользование земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности использования земли, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 названной статьи. Данный перечень является исчерпывающим.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата>г. № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Платность использования земли, как следует из положений статьи 1 ЗК РФ, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В силу положений статьей 307 и 309 ГК РФ обязательства могут возникать из договоров, в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённые действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Как следует из нормы пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Управление муниципального имущества и землепользования администрации <адрес>, согласно Положению об Управлении муниципального имущества и землепользования администрации <адрес>, является структурным подразделением администрации <адрес>, обладает правами юридического лица, осуществляет функции по управлению муниципальным имуществом, в том числе в области земельных отношений, а также функции по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 1 Положения).Согласно пункту 5.1 вышеуказанного Положения, Управление осуществляет полномочия в установленной сфере деятельности, в том числе, полномочия собственника по передаче земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, у Максима Горького, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

На земельном участке расположен объект недвижимости – многоэтажный гараж-стоянка для индивидуального автотранспорта с офисными помещениями, с кадастровым номером 57:25:0010610:1624, местоположение: <адрес> «Б».

Ответчик ФИО1 является собственником помещении: машиномест №/мм42, №/мм43, №/мм44, №/мм45, расположенных по адресу: <адрес>Б.

Вместе с тем, договор аренды между ответчиком и УМИЗ администрации <адрес>, как органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не заключался, иных правовых оснований для пользования земельным участком соразмерно площади помещения, принадлежащего на праве собственности, у ответчика не имеется.

<дата> УМИЗ администрации <адрес> направило в адрес ответчика претензию № совместно с проектом соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка от <дата> № на стороне арендатора, содержащую требование о подписании указанного соглашения, а также требование в части оплаты неосновательного обогащения, с приложенным расчетом платы за фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым номером №

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка подлежит заключению с каждым правообладателем помещений, при этом размер обязательства по договору аренды земельного участка с ответчиком на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них, как это предусмотрено пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ.

В связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований УМИЗ администрации <адрес> о понуждении ФИО1, как собственника нежилых помещений, к заключению договора аренды земельного участка с дополнительным соглашением к нему, согласно представленному истцом проекту. А также, учитывая признанное сторонами отсутствие договора аренды, заключенного в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязательства по уплате истцу неосновательного обогащения в размере сбереженной арендной платы с учетом положений статей 196, 200 ГК РФ в пределах срока исковой давности, то есть за период с <дата>г. по <дата>г.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

Проверяя довод апелляционной жалобы о неверном расчете платы за фактическое пользование земельным участком в связи с незаконным уменьшением площади спорного земельного участка на 2913,52 кв.м, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от <дата>г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), за исключение случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Статья 11.6 ЗК РФ содержит указание на то, что при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Учитывая положения части 3 статьи 41 Федерального закона от <дата>г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при объединении смежных земельных участков одновременно осуществляются учетно – регистрационный действия в отношении образованного земельного участка, а также снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные земельные участки.

При этом площадь земельного участка, образуемого путем объединения исходных земельных участков, должна быть равна сумме площадей исходных земельных участков (Письмо Росреестра от <дата>г. № «О рассмотрении обращений»).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № ЗАО «Холикон – инвест» представлен в краткосрочную аренду сроком на 3 года земельный участок № площадью 8416,19 кв.м для завершения проектирования 6 месяцев, оставшийся срок для строительства многоэтажного гаража – стоянки для индивидуального автотранспорта с офисными помещениями, за счет земельного участка №, площадью 2913,52 кв.м и 5502,67 кв.м, в части земельного участка, предоставленного ООО «Холикон» постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № для проектирования и строительства жилого дома и подземной стоянки легковых автомобилей.

Таким образом, площадь земельного участка № была увеличена до 8416,19 кв.м, путем его объединения (в тот момент площадь составляла 5502,67 кв.м) с земельным участком №, площадью 2913,52 кв.м.

Ранее земельный участок № был предоставлен ОВО при УВД <адрес> постановлением администрации <адрес> от <дата>г. № в постоянное (бессрочное) пользование. Однако, данное постановление было отменено, в связи с необходимостью объединения земельных участков для завершения строительства. В связи с этим, земельный участок № перестал существовать еще в 2005 году.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка №, датой присвоения кадастрового номера является <дата>г., что совпадает с датой постановления администрации <адрес> от <дата>г. №.

Таким образом, судом первой инстанции сделан неверный вывод о расчете задолженности с исключением площади земельного участка с кадастровым номером №

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что суд первой инстанции пришел к противоречивому выводу, поскольку обязывая ответчика заключить с УМИЗ администрации <адрес> договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (площадь 8416,19 кв.м), при этом, взыскал с ФИО1 в пользу истца плату за фактическое пользование земельного участка, исходя из площади 5502,67 кв.м.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы, что с ответчика необходимо взыскать плату за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером № исходя из его площади - 8416,19 кв.м, за период с <дата>г. по <дата>г. в размере 22290 рублей 88 копеек, исходя из следующего расчета:

Расчет платы за фактическое пользование земельным участком произведен исходя из формулы: А=КС х Ка х S х Ки:

А - арендная плата;

S - площадь земельного участка;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Ка - коэффициент категории арендатора земельного участка;

Ки - инфляционный коэффициент (ФЗ «О федеральном бюджете «на определенный год») (Решение Орловского городского совета народных депутатов от <дата>г. №-ГС, постановление <адрес> от <дата>г. №).

Расчет платы за период <дата>г. – <дата>г.:

Общая стоимость арендной платы в 2022г. составила 9 263,62 рублей (КС 44 478 975,02 руб. х Ка 0,012 х Ки 1,078 х доля земельного участка 0,0161).

Следовательно, стоимость 1 месяца в 2022 составляет 9 263,62 руб. : 12 = 771,97 рублей.

Стоимость 1 дня в августе 2022г. - 771, 97 руб. : 31дн. = 24,91 руб.

УМИЗ имеет право получить неосновательное обогащение за 12 дней августа - 24,91 руб. х 12 = 298,83 рублей.

Следовательно, за период с <дата>г. по <дата>г. неосновательное обогащение в сумме составило 3 386,71 рублей (август 2022г. 298,83 руб. + сентябрь 2022г. 771, 97 руб. + октябрь 2022г. 771, 97 руб. + ноябрь 2022г. 771, 97 руб. + декабрь 2022г. 771,97 руб.).

Расчет платы за период с <дата>г. по <дата>г.

КС 40 546 594,40 руб. х Ка 0,012 х Ки 1 х доля земельного участка 0,0161 = 7 833,62 рублей - годовая арендная плата в 2023 г.

Расчет платы за период с <дата>г. по <дата>г.

В 2024 году Федеральный закон от <дата>г. № 540-ФЗ «О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов» был в двух редакциях. Редакция № от <дата>г. действовала с <дата>г. по <дата>г., редакция № от <дата>г. начала свое действие с <дата>г.

В связи с чем, расчет задолженности производится за период с <дата>г. по <дата>г., затем с <дата>г. по <дата>г.

КС 40 546 594,40 руб. х Ка 0,012 х Ки 1,45 руб. х доля земельного участка 0,0161 =8 186,11 рублей - годовая арендная плата в 2024, если бы не были внесены изменения в ФЗ «О бюджете на 2024...».

Тогда стоимость 1 месяца составила 8 186,11 руб. : 12 = 682,18 рублей.

Поскольку расчет производится по <дата>г., то необходимо рассчитать стоимость 1 дня в июле 2024г. - 682,18 руб. : 31 день = 22,006 рублей.

Следовательно, за 11 дней июля 2024г. задолженность составит 22,006 руб. х 11дн. = 242,06 рублей.

За период с <дата>г. по <дата>г. задолженность составит 4 335,14 рублей (январь 2024г.- 682,18 руб. + февраль 2024г. – 682,18 руб. + март 2024г.- 682,18 руб. + апрель 2024г. – 682,18 руб. + май 2024г. – 682,18 руб. + июнь 2024 682,18 руб. + 11 дней июля 2024г. 242,06 руб.).

С <дата>г. - годичная стоимость платы составит КС 40 546 594,40 руб. х Ка 0,012 х Ки 1,051 руб. х доля земельного участка 0,0161 = 8 233,12 рублей.

Тогда стоимость 1 месяца составит 8 233,12 руб. : 12 = 686,09 рублей.

Стоимость 1 дня в июле 2024г.- 686,09 руб. : 31 день = 22,13 рубля.

За 20 дней июля 2024г. задолженность составит 22,13 руб. х 20 дн. = 442,6 рубля.

За период с <дата>г. по <дата>г. задолженность составит 3 873,09 рублей (20 дней июля 2024г. - 442,6 руб. + август 2024г. - 686,09 руб. + сентябрь 2024г. - 686,09 руб. + октябрь 2024г. - 686,09 руб. + ноябрь 2024г. - 686,09 руб. + декабрь 2024г. - 686,09 руб.).

Расчет платы за период с <дата>г. по <дата>г.

КС 40 546 594,40 руб. х Ка 0,012 х Ки 1,098 х доля земельного участка 0,0161 = 8 601,30 руб. - годовая арендная плата в 2025г.

Стоимость 1 месяца в 2025г. - 8 601,32 руб. : 12мес. = 716,78 руб. - 716,78 руб. х 4мес. = 2 862,32 рублей.

Таким образом, за период с <дата>г. по <дата>г. задолженность за фактическое использование земельного участка составила 22 290,88 рублей (3 386,71 руб. + 7 833,62 руб. + 4 335,14 руб. + 3 873,09 руб. + 2 862,32 руб.).

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в указанной части, как постановленное с нарушением норм материального права и, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела (пункт 2 части 2 и пункт 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 328- 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> удовлетворить.

Решение Советского районного суда <адрес> от <дата>г. изменить в части размера платы за фактическое пользование земельным участком.

Взыскать с ФИО1 ФИО10, <дата> года рождения, (паспорт: серия № №) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации <адрес> (ИНН <***>, ОРГН 1025700826502) плату за фактическое пользование земельным участком за период с <дата>г. по <дата>г. в размере 22 290 рублей 88 копеек.

В остальной части решение Советского районного суда <адрес> от <дата>г. оставить без изменения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен <дата>г.

Председательствующий

Судьи