Решение № 3А-371/2025 3А-371/2025(3А-779/2024;)~М-737/2024 3А-779/2024 М-737/2024 от 18 сентября 2025 г. по делу № 3А-371/2025

дело № 3а-371/2025

(№ 3а-779/2024)

(16OS0000-01-2024-001303-17)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 9 сентября 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой,

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 являются собственниками в равных долях объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 213,9 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 2 августа 2013 года.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», и составляет 18 170 139 рублей 26 копеек.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости в размере 6 957 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 административный иск не признала.

ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, ФИО2 надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, помещение указаны в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

Законом Республики Татарстан от 30 октября 2014 года № 82-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.

Решением Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 года № 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, обязательный к уплате на территории муниципального образования города Казани, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение вступило в законную силу с 1 января 2015 года. В настоящее время данное решение действует в редакции, принятой решением Казанской городской Думы от 22 ноября 2022 года № 5-34, установившим аналогичный порядок определения налоговой базы по указанному налогу.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 65/2024 от 3 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 6 957 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1553/07-4 от 13 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчете № 65/2024 от 3 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Анализ расчетной части представленных отчетов показал, что величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 6 957 000 рублей определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения эксперта, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 9 207 447 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащего ФИО1 на праве общей долевой собственности объекта недвижимости не согласились.

По мнению суда, заключение № 1553/07-4 от 13 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности.

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования нежилого помещения, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на эффективность и недозагрузку, не обоснованы значения применяемых корректировок к рынку недвижимости города Казани, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 4, 15 л.д. 216-218, 226-229).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в том числе стоимости арендной ставки, экспертом применены корректировки на торг, площадь, расположение на первой линии, красную линию, этажность, качество отделки объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 13, 24 л.д. 223-224, 233-236).

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного нежилого здания являлись: сегмент рынка – коммерческое, нежилое; разрешенное использование – помещения свободного назначения; расположение – <адрес>, дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г. ФИО5). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан, и, соответственно, по <адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО6 следует, что коэффициент эффективности арендопригодных площадей коммерческих зданий и помещений показывает рыночную (фактическую) степень заполняемости арендопригодных площадей. Процент недозарузки – это простои площадей и несвоевременность внесения арендной платы арендаторами, которые приводят к потерям дохода собственника объекта недвижимости. Потери от недоиспользования площадей выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Таким образом, это разные понятия. Данные Мониторинга цен объектов недвижимости и арендных ставок не учитывают индивидуальные особенности объектов оценки, ценообразующие факторы, введение повышающих либо понижающих корректировок приводит к отклонению действительной рыночной стоимости конкретного объекта оценки от данных мониторинга.

Вопреки доводам административных ответчиков Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего ФИО1 на праве общей долевой собственности нежилого здания и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было.

При оценке заключения № 1553/07-4 от 13 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности.

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1553/07-4 от 13 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности объекта недвижимости 15 декабря 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в настоящем решении суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость нежилого помещения площадью 213,9 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> в размере 9 207 447 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 19 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая