Решение № 2-142/2019 2-2-10292/2018 2-2-142/2019 2-2-142/2019(2-2-10292/2018;)~М0-2-9397/2018 М0-2-9397/2018 от 16 января 2019 г. по делу № 2-142/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.01.2019 г.

г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

судьи Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Петренко К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-142/2019 (2-10292/2018) по исковому заявлению ФИО1 ФИО14 к ФИО5 ФИО15, ФИО9 ФИО16 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, прекращении действия договоров аренды, установлении порядка владения и пользования нежилым помещением, по встречному исковому заявлению ФИО5 ФИО17, ФИО9 ФИО18 к ФИО1 ФИО19 об определении порядка владения и пользования нежилым помещением, о выплате компенсации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО20 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО5 ФИО21, ФИО9 ФИО22 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, прекращении действия договоров аренды, установлении порядка владения и пользования нежилым помещением.

В обоснование заявленных требований истец ФИО3 указал, что по договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ истцом с торгов была выкуплена невыделенная в натуре 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, площадью 681,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пом. Б/Н (1001), кадастровый №.

Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики являются сособственниками данного нежилого помещения по 1/4 доли каждый.

Помещение, доля в котором выкуплена истцом, на момент покупки уже было сдано в аренду по следующим соглашениям:

- ДД.ММ.ГГГГ между бывшим собственником помещения ФИО6 и ИП ФИО11 был заключен договор аренды нежилого помещения. Были переданы в аренду площади в размере 213,8 кв.м., из общей площади 681,1 кв.м.

- ФИО2 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды с АО «Тандер». Были переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м., из общей площади 681,1 кв.м.

Истец, став собственником 1/2 доли в праве, является правопреемником на стороне арендодателя (ст. 617 ГК РФ).

Истец письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомил своих сособственников ФИО2 и ФИО4 о том, что он оформил права на помещение.

Указал, что денежных средств от арендаторов он не получает. Предложил незамедлительно решить следующие вопросы:

- погасить задолженность в фонд капитального ремонта;

- снять обременение, оставшееся от прежнего арендатора ООО «СКС»;

- оформить в ЕГРН права ФИО2 на его долю в праве на нежилое помещение, которое с 2012 г. остается неоформленным;

- совместно определить порядок пользования помещением;

- совместно принять решение относительно передачи в аренду указанных площадей либо об использовании нежилого помещения непосредственно собственниками.

Сособственники ФИО2 и ФИО4 на обращения истца не ответили. Никаких новых четырехсторонних договоров аренды подписано не было.

Из двух арендаторов помещения денежные средства в размере 1/2 от договорной цены в пользу истца стал перечислять только ИП ФИО11 Платежи от ИП ФИО11 в сумме 10 000 р. (50% от договорной цены) поступали в период с июля 2017 г. по сентябрь 2017 г., затем прекратились.

В связи с тем, что ответчики уклоняются от урегулирования вопроса о порядке пользования спорным нежилым помещением, размер арендных платежей не соответствуют рыночным ценам, а платежи выплачиваются только ответчикам, истец был вынужден обратиться в суд с иском о признании договоров аренды прекращенными и взыскании с арендаторов арендных платежей и убытков.

Апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что «при множественности лиц на стороне арендодателя, стороной в договорах являются все соарендодатели, в связи с чем, для прекращения договоров требуется направление согласованного всеми соарендодателями уведомления о прекращении договора, вопрос о прекращении договоров аренды ФИО3 единолично решать не вправе».

С учетом позиции Самарского областного суда, изложенной в указанном апелляционном определении от ДД.ММ.ГГГГ, истец направил ответчикам предложения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно которых предложил не продлевать действие договоров аренды, заключенных с ИП ФИО11 (договор от ДД.ММ.ГГГГ) и АО «Тандер» (договор № ТлФ/91744/16 от ДД.ММ.ГГГГ), направить указанным арендаторам согласованное уведомление об отказе от продления договоров (прекращении договора) и установить порядок пользования, при котором все нежилое помещение передается во владение и пользование ФИО3 с выплатой ФИО4 и ФИО2 денежных средств за пользование принадлежащей им части нежилого помещения в размере 100 000 руб. каждому ежемесячно, путем подписания соответствующего соглашения между всеми собственниками. Ответа на указанное предложение истец не получил.

Оставление предложения истца без удовлетворения явилось основанием для его обращения в суд с настоящим иском.

Указывает, что существующий порядок пользования спорным имуществом - сдача в аренду АО «Тандер» и ИП ФИО11 - сложился еще до приобретения истцом 1/2 доли в данном имуществе.

Несмотря на то, что рыночная стоимость арендной платы спорного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 542 837 руб. (797 руб. за 1 кв.м.), ответчики отказываются от обсуждения вопросов о порядке пользования спорным нежилым помещением, о передаче в аренду указанных площадей либо использовании нежилого помещения непосредственно собственниками, в результате чего доход от использования составляет лишь 190 094 руб. (20 000 руб. + 179 904 руб.), т.е. почти в 3 раза меньше дохода, который сособственники могли бы получать в условиях нормального делового оборота.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ истец также обращался к ответчикам с предложением о рассмотрении вопроса о взаимовыгодном использовании спорного нежилого помещения, предложил заключить договор аренды с ООО «Кристалл» с арендной платой 800 руб. за 1 кв.м., которая была предварительно согласована с арендатором, а в случае несогласия предложил выкупить доли ответчиков за 6 900 000 руб. Также истец просил решить вопрос о завершении оформления прав ФИО2 на 1/2 в праве собственности и совместно снять обременение, установленное в пользу ООО «СКС». Ответа на указанное письмо ответчики не дали.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам письмо, в котором просил совместно обратиться ДД.ММ.ГГГГ в 10.00 час. в Росреестр для снятия обременения, предоставить необходимые документы и обратиться в ОАО «ТЕВИС» для заключения договора на водоснабжение.

Ответчики на регистрацию не явились, необходимые документы для заключения договора с ОАО «ТЕВИС» не предоставили, ответа не дали.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам письма, в которых предложил следующие варианты пользования и владения спорным нежилым помещением:

1) Совместно найти арендатора нежилого помещения и распределять доходы, вырученные от сдачи данного помещения в аренду, пропорционально долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

2) Установить порядок пользования, при котором все нежилое помещение передается во владение и пользование ФИО3 с выплатой ФИО4 и ФИО2 денежных средств за пользование принадлежащей им части нежилого помещения в размере 100 000 руб. каждому ежемесячно.

3) ФИО7 предлагает выкупить у ФИО4 и ФИО2 доли в праве общей долевой собственности по цене 3 450 000 руб. за каждую 1/4 долю.

4) Произвести обмен принадлежащих ФИО4 и ФИО2 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение на аналогичное нежилое помещение, стоимость которого не должна превышать 6 900 000 руб. и которое ФИО3 готов приобрести по выбору ФИО4 и ФИО2

Повторно данное письмо было направлено ДД.ММ.ГГГГ, ответчики на данные письма также не ответили.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам письмо, в котором просил предоставить необходимые документы и обратиться в ПАО «Т Плюс» для заключения договора теплоснабжения, данное письмо осталось без ответа.

Также указывает, что ответчики в нарушение требований ст.ст. 153, 154 УК РФ не исполняют обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (задолженность каждого из ответчиков составляет 49603 руб. 06 коп.), имеют задолженность перед управляющей компанией по содержанию и текущему ремонту (по 13843 руб. 35 коп. каждый).

На основании акта технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по результатам обследования спорного нежилого помещения ООО «УК № ЖКХ», истец письмом от ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчикам с предложением выполнить необходимые ремонтные работы по приведению помещения в надлежащее состояние, однако ответчики не ответили на данное письмо.

Таким образом, истец по полагает, что несмотря на многочисленные усилия истца, достигнуть соглашения с ответчиками по порядку пользования спорным нежилым помещением или его разделу не получается, при этом ответчики вообще отказываются общаться с истцом как устно, так и письменно.

По мнению истца, в поведении ответчиков усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения:

- спорное нежилое помещение сдается в аренду по цене почти в 3 раза ниже рыночной, но ответчики отказываются найти новых арендаторов или заключить договор с арендатором, готовым платить арендную плату из расчета 800 руб. за 1 кв.м., отказываются передать площади в пользование истцу с выплатой ответчикам соответствующей компенсации (100 000 руб. ежемесячно каждому), которая в 2 раза превышает получаемую ответчиками арендную плату, отношений с истцом не поддерживают;

- ответчики ненадлежащим образом несут бремя содержания спорным нежилым помещением;

- ответчики непосредственно лично не используют спорное нежилое помещение, т.е. не нуждаются в использовании этого имущества, а ФИО2 вообще проживает в другом субъекте России (<адрес>), получают минимальную арендную плату, т.е. неэффективно и неразумно используют принадлежащее им имущество, но при этом отказываются от продажи принадлежащих им долей или обмене на иное равноценное недвижимое имущество, от передачи во владение и пользование истца с выплатой им компенсации или сдаче в аренду третьим лицам на более выгодных условиях по сравнению с действующими договорами аренды.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, данному ООО «СТК», выделить истцу принадлежащую ему в спорном нежилом помещении идеальную долю (1/2), что составляет 340,55 кв.м, технически невозможно, поскольку:

1) планировка нежилого помещения несимметрична и строго ограничена несущими стенами жилого здания с проживающими в нем жильцами, что ограничивает возможность перепланировки;

2) технические помещения (машинное отделение, вентиляционная камера и электрощитовая) разбросаны по разным углам спорного нежилого помещения, что исключает возможность их индивидуального использования двумя, а тем более тремя собственниками. Перенос этих помещений в зону возможной совместной собственности исключен на 100%, соответственно невозможно организовать независимый режим эксплуатации инженерных систем (электрики, отопления, вентиляции);

3) любая попытка разделения спорного нежилого помещения со сложной технологией гарантирует невозможность обустройства двух или трех равных отдельных помещений, соответствующих размеру доли каждого собственника и однозначно повлечет за собой высокий уровень затрат по перепланировке и переоборудованию спорного нежилого помещения;

4) раздел спорного помещения на два или три отдельных помещения с изменением целевого назначения помещений повлечет снижение материальной ценности (рыночной стоимости) и привлекательности для бизнеса, образуемых помещений по сравнению с существующим помещением.

Следовательно, отсутствует реальная возможность совместного пользования спорным нежилым помещением ответчиками.

Кроме того, ответчики имеют в собственности иные объекты коммерческой недвижимости.

Таким образом, истец полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о следующем:

- предлагаемый истцом вариант владения и пользования недвижимым имуществом соответствует сложившемуся порядку пользования имуществом и экономически более выгоден для ответчиков;

- ответчики не нуждаются в спорном имуществе, у них отсутствует существенный интерес в использовании спорного имущества, ответчики имеют в собственности иные объекты коммерческой недвижимости;

- отсутствует реальная возможность совместного пользования спорным имуществом.

Таким образом, истец считает, что он на основании ст. 247 ГК РФ вправе требовать установить порядок владения и пользования спорным помещением по предлагаемому варианту, который никоим образом не ухудшает права ответчиков и наибольшим образом реализует право собственности истца на спорное недвижимое имущество (ст. 35 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил суд (л.д. 4-14, т. 1): установить между собственниками ФИО8, ФИО2 и ФИО3 порядок владения и пользования нежилым помещением площадью 681,1 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый №, согласно которому:

- договор аренды №ТлФ/91744/16 заключенный между ФИО12 A.С., ФИО8 и АО «Тандер», не подлежит продлению и прекращает свое действие по окончанию срока действия договора;

- договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 B.А. и ИП ФИО11, не подлежит продлению и прекращает свое действие по окончанию срока действия договора;

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый № передается во владение и пользование ФИО3 с выплатой ФИО4 и ФИО2 денежных средств за пользование принадлежащей им части нежилого помещения в размере 100000 руб. каждому ежемесячно, на условиях Соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, приложенному к исковому заявлению;

- ФИО3 имеет право как лично использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), так и сдавать его аренду на условиях по собственному усмотрению в пределах срока действия Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ без согласия сособственников.

В ходе рассмотрения дела, истец ФИО3 неоднократно уточнял исковые требования и на момент рассмотрения дела просит суд (л.д. 224-228, т. 2; л.д. 6, т. 2):

1) Устранить препятствия в пользовании ФИО3 нежилым помещением, площадью 681,1 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый №;

2) Установить, что договор аренды № ТлФ/91744/16, заключенный между ФИО2, ФИО8 и АО «Тандер», договор аренды ЖГлФ/219/13, заключенный между ФИО2, ФИО8 и АО «Тандер», договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ИП ФИО11, не подлежат продлению и прекращают свое действие по окончанию срока действия договора;

3) Установить между собственниками ФИО8, ФИО2 и ФИО3 порядок владения и пользования нежилым помещением площадью 681,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый №, согласно которому:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), кадастровый № передается во владение и пользование ФИО3 с выплатой ФИО4 и ФИО2 денежных средств за пользование принадлежащей йм части нежилого помещения в размере 100 000 руб. каждому ежемесячно, на условиях Соглашения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности от 01.09.2018г., приложенному к исковому заявлению;

- ФИО3 имеет право, как лично использовать нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. Б/Н (1001), так и сдавать его аренду на условиях по собственному усмотрению в пределах срока действия Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ без согласия собственников.

В ходе рассмотрения дела, ответчики ФИО4, ФИО2 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО3 об определении порядка владения и пользования нежилым помещением, выплате компенсации (л.д. 170-173, т. 1).

В обоснование заявленных требований истцы ФИО4, ФИО2 указали, истец по первоначальному иску ФИО3 заявил требование об определении порядка пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, состоящего из комнат: 1 этаж: комнаты №№, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20,21, 22, 23,24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,41,42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 (здание лит.А), кадастровый №:(йр101167:1278, общей площадью 681,1 кв.м.

Истцы по встречному иску - ФИО2 и ФИО4 каждый, являются сособственниками по 1/4 доли в праве указанного нежилого помещения.

На основании Договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ и записи о регистрации перехода права в ЕГРН ФИО3 является сособственником указанного нежилого помещения в размере 1/2 доли в праве с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом согласно договорам аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительным соглашениями к ним, помещение соответственно на момент его приобретения ФИО3 уже использовалось совместно истцами путем сдачи в аренду ИП ФИО11 (213,8 кв.м.) и АО «Тандер» (427,4 кв.м.), срок действия которой не истек и до настоящего времени.

После оформления права собственности ответчик направил арендаторам письма с просьбой производить соответствующую часть арендной оплаты в его адрес, на которое откликнулся ИП ФИО11 путем перечисления ему соответствующей части арендной платы, однако, в последующем ФИО3 вовсе заявил о расторжении с обоими арендаторами договоров в судебном порядке, в чем ему было отказано.

Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Указывают, что в соответствии с действующим законодательством и обязательными при принятии решений для судей РФ разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, порядок пользования спорным нежилым помещением подлежит определению судом согласно сложившемуся ранее порядку по факту, то есть в рамках использования его истцами, - на основании заключенных договоров аренды с АО «Тандер» и с ИП ФИО11 При этом, зная о существующих обременениях, и заключая договор купли- продажи доли в праве на нежилое помещение, ответчик ФИО3, понимал, как и какими арендаторами покупаемое им нежилое помещение используется, то есть о сложившемся порядке пользования недвижимостью ему было известно на момент заключения сделки, что подтверждается пунктом 1.3 подписанного ответчиком Договора, где имеется запись об ограничении (обременении) права на его предмет в виде договора аренды комнат №№, 14, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37, 38, 39,40, 41, 42,43, 44, 45,46,47, 48,49, общей площадью 193,6 кв.м.

Поскольку ФИО3 знал при заключении сделки о ранее сложившемся порядке пользования нежилого помещения (обременениях) и возможном разграничении порядка использования долей в праве путем закрепления за сособственниками соответствующих прав, учитывая интерес истцов в сдаче части нежилого помещения АО «Тандер», а также мнение самого арендатора, желающего продолжать правоотношения именно с истцами, следует определить порядок пользования имуществом и выделить в пользование истцов занимаемые АО «Тандер» комнаты: №№, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24,25, 26, 27, 34, 35, 36 (здание лит.А), общей площадью 427,4 кв.м. Вместе с тем, истцы не возражают против возможной выплаты компенсации ФИО3 в денежном выражении на основании ч. 2 ст. 247 ГК РФ за использование части нежилого помещения, выделенного судом истцам в размере, который превышает и не соответствует идеальной доли в праве.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истцы просили суд: определить порядок пользования нежилым помещением по адресу: <адрес>, закрепив в пользование за ФИО2 и ФИО4 совместно: 1 этаж: комнаты №№, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 34, 35, 36 (здание лит А), общей площадью 427,4 кв.м., а за ФИО3: 1 этаж: комнаты: №№, 14, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, (здание лит. А), общей площадью 193,6 кв.м. и обязать управляющую организацию с даты вступления решения суда в законную силу производить раздельное начисление платы за оплату нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из комнат: 1 этаж: комнаты №№, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 2&. 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 (здание лит. А), общей площадью 681,1 кв.м., коммунальные услуги, ремонт и содержание нежилого помещения в соответствии с определенным порядком пользования, с выдачей отдельного платежного документа.

В ходе рассмотрения дела истцы по встречному иску ФИО2 и ФИО4 неоднократно уточняли исковые требования и на момент рассмотрения дела просят суд (л.д. 69-70, т. 2):

1) определить порядок пользования нежилым помещением с кадастровым номером 63:09:0101167:1278, площадью 681,1 кв. м., расположенным на 1 этаже по адресу: <адрес>, пом. Б/Н (1001), следующим образом:

- за ФИО2 и ФИО4 совместно: комнаты №№, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 34, 35 (лит. А), общей площадью 390,1 кв.м.;

- за ФИО3 комнаты: №№, 10, 11, 12, 13, 14, 21, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 (лит.А), общей площадью 228,2 кв.м.;

- в совместном использовании ФИО2, ФИО4 и ФИО3 комнаты: №№, 22 (лит.А) общей площадью 62,8 кв.м.;

2) обязать ФИО2 и ФИО4 ежемесячно выплачивать ФИО3 компенсацию, в связи с невозможностью реализовать ответчиком ФИО3 своего права на владение и пользование соответствующей частью нежилого помещения, площадью 81 кв.м.

Представитель истца (по встречному иску ответчика) ФИО3 в судебном заседании подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом и уточненном исковом заявлениях. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО4, ФИО2 Представил возражения на встречные исковые требования (л.д. 193-199, т. 1) и дополнительные пояснения по делу (л.д. 93-96, т. 2).

Представитель ответчиков (по встречному иску истцов) ФИО4 и ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований ФИО3 Настаивал на встречных исковых требованиях. Представил дополнительные пояснения (л.д. 231-233, т. 1).

Представитель третьего лица АО «ТАНДЕР» в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО3 Представила суду письменные возражения (л.д. 202-203, т. 1).

Представитель третьего лица ИП ФИО11 в судебном заседании также возражала против удовлетворения требований ФИО3

Представитель ООО «УК № ЖКХ» в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена (л.д. 59, т. 2). Просит рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 67, т. 2).

• Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ч. 1 ст. 304 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 308 ГК РФ, в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 246, ч.ч. 1, 2 ст. 247 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. 2 п. 37 совместного Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд, разрешая требование об определении порядка пользования спорным имуществом, должен учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Поволжская правовая компания», с торгов, ФИО3 выкуплена невыделенная в натуре 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, площадью 681,1 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, пом. Б/Н (1001), кадастровый № (л.д. 14-15, т. 1).

Право собственности истца на долю зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-17, т. 1).

Установлено, что помещение, 1/2 доля в котором выкуплена истцом, на момент приобретения уже было сдано в аренду.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между бывшим собственником помещения - ФИО6 и АО «Тандер» заключен договор аренды нежилого помещения № ТлФ/219/13, в соответствии с которым последним были переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м из общей площади 681,1 кв.м. Согласно дополнительным соглашениям, срок действия договора составляет 360 дней до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между бывшим собственником помещения - ФИО6 и ИП ФИО11 заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым последнему переданы в аренду площади в размере 213,8 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы 20 000 руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла, о чем наследники, принявшие наследство, известили АО «Тандер» и ИП ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ, предложив перезаключить договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между наследниками ФИО6 и АО «Тандер» заключено дополнительное соглашение, в котором был утвержден порядок оплаты арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ сын умершей ФИО6 - ФИО2 и ФИО4 перезаключили договор аренды № ТлФ/91744/16 с АО «Тандер», в соответствии с которым последнему были переданы в аренду площади в размере 427,4 кв.м. из общей площади 681,1 кв.м. Срок действия договора - до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы 179 094 руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ наследники ФИО6 и АО «Тандер» подписали дополнительное соглашение, которым установили, что срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ, притом, что количество пролонгаций - не ограничено.

ДД.ММ.ГГГГ наследники ФИО6 и ИП ФИО11 подписали дополнительное соглашение № к договору от ДД.ММ.ГГГГ о пролонгации договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, а позже дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ пролонгировали договор до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № до ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из условий договоров аренды, заключенных и с ИП ФИО11 (п. 1.4. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ) и с АО «Тандер» (п. 6.6. договора аренды №ТлФ/91744/16 от ДД.ММ.ГГГГ) в случае если до окончания договора аренды, ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончанию срока действия считается автоматически пролонгированным.

ФИО3, став собственником 1/2 доли в праве, стал правопреемником на стороне арендодателя, в связи с чем, уведомил сособственников ФИО2 и ФИО4 о том, что он ДД.ММ.ГГГГ оформил свои права на спорное нежилое помещение. Сособственники нежилого помещения ФИО2 и ФИО4 на обращения истца не ответили.

Истцом направлены ИП ФИО11 и АО «Тандер» уведомления, в которых он отказался от договоров аренды, просил освободить помещения и уплатить задолженность по арендной плате.

В связи с тем, что ФИО2 и ФИО4 уклонялись от урегулирования вопроса о порядке пользования спорным нежилым помещением, размер арендных платежей не соответствуют рыночным ценам, а платежи выплачиваются только ответчикам, истец обратился в суд с иском о признании договоров аренды прекращенными и взыскании с арендаторов арендных платежей и убытков. Однако, апелляционным определением Самарского областного суда № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ИП ФИО11 и АО «Тандер» о признании договоров аренды прекращенными, взыскании арендной платы, убытков, устранении препятствий в пользовании имуществом отказано в полном объеме (л.д. 110-113, т. 1).

Судом также установлено, что ФИО3 направил ответчикам предложения о порядке владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно которым предложил не продлевать действие договоров аренды, заключенных с ИП ФИО11 и с АО «Тандер», направить указанным арендаторам согласованное уведомление об отказе от продления договоров (прекращении договора) и установить порядок пользования, при котором все нежилое помещение передается во владение и пользование ФИО3 с выплатой ФИО4 и ФИО2 денежных средств за пользование принадлежащей им части нежилого помещения в размере 100 000 руб. каждому ежемесячно, путем подписания соответствующего соглашения между всеми собственниками.

Однако, ответа на указанное предложение истец не получил.

Оставление предложения истца без удовлетворения, явилось основанием для его обращения в суд с настоящим иском.

Суд полагает, что прекращение договора аренды в целом на все нежилое помещение существенным образом нарушает права ответчиков как сособственников нежилого помещения, которые настаивают на пролонгации договора аренды, в том числе на получение арендных платежей, иной прибыли, а также нарушает права сторон договора аренды - арендаторов, которые в силу ст. 621 ГК РФ вправе преимущественно требовать заключения договора аренды на новый срок, при этом, каких-либо сведений свидетельствующих о том, что арендатором не соблюдается установленный режим использования помещения или ухудшаются его качественные характеристики, истцом не приведено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ указывал, поскольку на стороне арендодателя по указанным выше договорам аренды выступают три лица - ФИО3, ФИО2 и ФИО4, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от трех арендодателей. При множественности лиц на стороне арендодателя, стороной в договорах являются все соарендодатели, в связи с чем, для прекращения договоров требуется направление согласованного всеми соарендодателями уведомления о прекращении договора. Соарендодатели ФИО2 и ФИО4 возражают против иска ФИО3, признать договоры аренды прекращенными не просят, а вопрос о прекращении договоров аренды ФИО3 единолично решать не вправе.

Ссылка истца на обстоятельства, связанные с внесением арендаторами арендной платы, не имеют правового значения. Кроме того, согласно материалам настоящего дела, истец реализовал свое право, обратившись в суд с самостоятельным иском к ответчикам о взыскании неосновательного обогащения, тем самым разрешив вопросы об арендных платежах.

Вместе с тем, требование истца ФИО3 и требования ответчиков ФИО2 и ФИО4, изложенные во встречном исковом заявлении об определении порядка пользования нежилым помещением, также подлежат отклонению, т.к. между сторонами уже сложился порядок пользования нежилым помещением, и при удовлетворении требований одной из сторон об определении порядка пользования нежилым помещением, будут нарушены права остальных собственников ввиду несоответствия принадлежащих им долей используемым помещением и повлечет изменение долей собственности. Более того, как следует из представленных материалов и сторонами не оспаривалось при рассмотрении дела, на спорном объекте выполнены работы по самовольной перепланировке и переустройству помещений, в частности, демонтаж перегородок, устройство перегородок, закладка проемов в перегородках и стенах, устройство проемов в перегородках, дополнительная обшивка стен, устройство дополнительных сетей водоснабжения и канализации, демонтаж сантехнического оборудования, установка дополнительного сантехнического оборудования и приборов, перенос сетей электроснабжения, что подтверждается Планом (л.д. 201, т. 1), и согласно представленному стороной истца по первоначальному иску ФИО3 экспертному заключению АНО «Центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-43, т. 2), данные работы по самовольной перепланировке и переустройству помещений не соответствуют требованиям <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ГД и Постановлении мэрии городского округа <адрес> от 24.06.2014М 2046-п/1. Так, не соответствуют требованиям нормативных документов по устройству перепланировки и переустройства нежилых помещений следующие виды работ: демонтаж капитальных стен и перегородок, пробивка проемов в капитальных стенах. Кроме того, перепланировка помещений, в которых располагается магазин «Магнит», не соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ и СП 1.13130.2009 Системы противопожарной зашиты; отсутствие отдельного санузла для персонала в магазине «Магнит» не соответствует требованиям СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». Также, экспертом выявлены работы, не относящиеся к перепланировке и переустройству нежилых помещений: устройство дополнительных ступеней крыльца пиццерии «Милано», изменение фасада с закрытием световых проемов магазина «Магнит». Выполнение данных работ требует получения отдельного разрешения. Поскольку иного порядка пользования, соответствующего требованиям закона, суду представлено не было, в удовлетворении требований сторон следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО23 к ФИО5 ФИО24, ФИО9 ФИО25 об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, прекращении действия договоров аренды, установлении порядка владения и пользования нежилым помещением - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 ФИО26, ФИО9 ФИО27 к ФИО1 ФИО28 об определении порядка владения и пользования нежилым помещением, о выплате компенсации - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.01.2019 г.

Судья /подпись/

Копия верна

Судья Е.В. Хлыстова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>