Решение № 3А-169/2025 3А-169/2025~М-151/2025 М-151/2025 от 22 декабря 2025 г. по делу № 3А-169/2025

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 39OS0000-01-2025-000439-13

Дело № 3а-169/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 декабря 2025 года г.Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 13 февраля 2025 года № ОРС-39/2025/000021 об отказе в установлении по состоянию на 09 декабря 2024 года кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере 33 547 000 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 16 декабря 2024 года № З-017-2024.

Сославшись на соответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, на незаконность решения бюджетного учреждения и нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости на налогообложение в справедливом размере, ФИО1 просил суд установить по состоянию на 09 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 33 547 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость в размере 56 089 580,80 руб. необоснованно завышена.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 40 230 000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО4 просила отказать в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила его разрешение на усмотрение суда.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 10 октября 2023 года ФИО1 является собственником земельного участка по адресу: Калининградская область, <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадь 13376 +/- 40 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление, образованного из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д. 137- 148 т.1).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> до его раздела составляла по состоянию на 01 января 2022 года 66 841 643,4 руб. и была утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

После образования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> актом об определении кадастровой стоимости № АОКС-39/2024/000143 от 23 октября 2024 года кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 01 января 2022 года установлена в размере 56 089 580,80 руб.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754.

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

16 января 2025 года ФИО1 обратился в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 33 547 000 руб., представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 16 декабря 2024 года №З-017-2024.

Оспариваемым решением бюджетного учреждения от 13 февраля 2025 года №ОРС-39/2025/000021 в удовлетворении заявления ФИО1 отказано по причине несоответствия представленного отчета от 16 декабря 2024 года № З-017-2024 требованиям законодательства об оценочной деятельности (л.д. 17-19 т.1).

Как следует из решения от 13 февраля 2025 года № ОРС-39/2025/000021, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 16 декабря 2024 года № З-017-2024 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

В разделе 6 «Сравнительный подход к оценке» оценщик использует в расчетах 4 объекта-аналога, указав, что из выявленных сопоставимых объектов только данные объекты являются объектами - аналогами земельному участку административного истца, при этом цены предложений аналогов находятся в округленном диапазоне от 3500 до 4000 руб. за 1 кв.м. Удельный показатель цены предложения (УПЦ) аналогов составил 4138; 3448; 3688; 3440 руб./кв.м соответственно.

В разделе «Приложение № 1 к отчету об оценке» (стр.37-46 Отчета) приведена выборка, состоящая из 11 предложений о продаже земельных участков, расположенных в <...> из которых приняты в качестве объектов-аналогов при проведении расчетов стоимости объекта оценки сравнительным подходом. Минимальное значение составило 3500 руб./кв.м, максимальное – 23 000 руб./кв.м, то есть удельные показатели цен (УПЦ) всех аналогов находятся у нижней границы диапазона. Правила отбора аналогов для проведения расчетов оценщиком не описаны.

Согласно оспариваемому решению бюджетного учреждения, выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 09 декабря 2024 года.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Установленная актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, являющаяся в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога, затрагивает права ФИО1 как плательщика данного налога.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения от 13 февраля 2025 года подано ФИО1 31 октября 2025 года, то есть за пределами установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячного срока со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

Определением суда от 17 ноября 2025 года ФИО1 восстановлен пропущенный процессуальный срок на обращение в суд административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № З-017-2024 от 16 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 09 декабря 2024 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 отчет № З-017-2024 от 16 декабря 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 09 декабря 2025 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> определена экспертом в размере 40 230 000 руб.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов 1,3 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пунктов 16, 20, 22б, 22в Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; пунктов 5, 9, 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200. По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена, отчет об оценке № З-017-2024 от 16 декабря 2024 года вводит в заблуждение пользователя отчета и допускает неоднозначное толкование.

Информация об объектах аналогах не содержит существенную информацию (дата появления публикации), что может оказать влияние на рыночную стоимость объекта оценки (п. 21 заключения эксперта).

Представленные правила отбора не содержат достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки (п. 25 заключения эксперта).

В расчете использован объект-аналог № 4, не сопоставимый с объектом исследования по типичному окружению, не обеспечен учет объема и качества информации для определения степени сопоставимости объектов –аналогов с объектом оценки, так как оценщиком не исследовалось территориальное зонирование в соответствии с Правилами землепользования и застройки Калининграда в отношении объектов-аналогов, а также типичное окружение (пункт 34 заключения эксперта).

Не проведен сравнительный анализ типичного окружения земельных участков у всех аналогов (пункты 38,39 заключения эксперта).

Корректировки на наличие инженерных сетей внесены некорректно.

Таким образом, в экспертном заключении приведены те же недостатки отчета и выявлены те же нарушения законодательства об оценочной деятельности, что и в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Оценив заключение эксперта ФИО5 и сопоставив его содержание с иными доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что экспертное исследование выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, составленное по его результатам заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили, выразили согласие с результатом экспертного исследования.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования административного истца о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 13 февраля 2025 года № ОРС-39/2025/000021.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Объективные основания полагать искаженной определенную экспертом величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 40 230 000 рублей отсутствуют, в связи с чем подлежат удовлетворению уточненные требования административного истца.

Достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования обеспечивается законностью действий и профессиональной состоятельностью эксперта.

Эксперт ФИО5 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет экспертную специальность: «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости».

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО5 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 16 января 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» о признании незаконным решения от 13 февраля 2025 года № ОРС-39/2025/000021 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 09 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 40 230 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 16 января 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Шкуратова

Мотивированное решение изготовлено 23 декабря 2025 года.