Решение № 2-1458/2018 2-1458/2018 ~ М-1034/2018 М-1034/2018 от 25 июня 2018 г. по делу № 2-1458/2018

Дело №2-1458/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 26 июня 2018 года

Тамбовский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Ситниковой Е.Н.

при секретаре Катичевой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права собственности на нежилое здание и признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации <адрес> о признании права на заключение договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец ФИО2 указал, что постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка, используемого под строительство аптеки», ему был предоставлен земельный участок для строительства объекта недвижимости - здания аптеки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр.»Новый», <адрес>.

На основании указанного постановления был заключен соответствующий договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на три года.

В дальнейшем заключены были новые договоры для продолжения строительства. Последним стал договор аренды земельного участка без проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вид земельного использования было получено разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, площадью 700 кв.м., находящемся в аренде. Был получен паспорт застройки и он приступил к постройке здания.

В 2016 году он подготовил нежилое помещение к вводу в эксплуатацию - завершающей стадии строительства.

К этому времени назначение объекта недвижимости и адрес местонахождения были уточнены соответствующими постановлениями.

Назначение объекта недвижимости стало:

- здание торговли и бытового обслуживания (постановление администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ),

- адрес объекта: <адрес>, мкр. Новый, <адрес> (постановление администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ).

В апреле 2017 года он обратился в администрацию <адрес> с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

В 2017 году он обратился в земельный комитет администрации <адрес> с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:20:0608001:411, площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении информации» администрацией <адрес> ему было разъяснено при каких условиях в соответствии с Земельным кодексом с ним возможно заключить испрашиваемый договор: в частности, в случае нахождения на земельном участке объекта недвижимости, заключение договора аренды на испрашиваемый участок возможно в случае предоставления подтверждения права собственности на объект недвижимости.

Из письма следует, что ему необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. Однако без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он не сможет в обычном порядке оформить на себя право собственности на объект недвижимости, а ввод объекта (здания) в эксплуатацию невозможен без заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, на испрашиваемом земельном участке в настоящее время находится объект незавершенного строительства, право на который за истцом в определенном законом порядке не зарегистрировано.

ФИО2 просит признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 700 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание торговли и бытового обслуживания, кадастровый номер 68:20:0608001:411, расположенного по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>.

В ходе рассмотрения дела размер исковых требований истцом был увеличен, в заявлениях об уточнении исковых требований истец просит признать за ним право собственности на объект недвижимости - здание торговли и бытового обслуживания, расположенное по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>; признать право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 700 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание торговли и бытового обслуживания, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>, и понудить ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 2 года 11 месяцев.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая по доверенности, исковые требования с учетом уточнений поддержала и пояснила, что постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был предоставлен земельный участок для строительства объекта недвижимости - здания аптеки по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>. В соответствии с данным постановлением был заключен договор аренды земельного участка сроком на три года.

В дальнейшем заключены новые договоры для продолжения строительства. Последним стал договор аренды земельного участка без проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке истцом было возведено здание торговли и бытового обслуживания, которое самовольной постройкой не является, поскольку возведено с учетом требований действующего на тот момент времени законодательства, и на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Между тем во вводе объекта в эксплуатацию администрацией района ФИО2 было отказано в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок. В заключении договора аренды земельного участка также было отказано, поскольку необходимо представить документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, находящийся на данном участке.

Таким образом, в настоящее время сложилась такая ситуация, что оформить права на здание и на земельный участок не представляется возможным, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Просит признать за истцом ФИО2 право собственности на объект недвижимости - здание торговли и бытового обслуживания, расположенное по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>.

Кроме того, просит признать за истцом ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка, площадью 700 кв.м., из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание торговли и бытового обслуживания, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>, и понудить ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на 2 года 11 месяцев.

Представитель ответчика - администрации <адрес> ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что поскольку у истца отсутствует вещное право на земельный участок, то признать за ним право собственности на объект недвижимости - здание торговли и бытового обслуживания оснований не имеется, так как данный объект является самовольным строением.

На объект недвижимости как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ, а именно:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем документов, подтверждающих, что разрешение на строительство продлевалось, не имеется, срок действия договора аренды земельного участка истек.

Кроме того, ставив требование о призвании права собственности на здание, второе требование о признании права на заключение договора аренды является нецелесообразным, поскольку вопрос с землей необходимо разрешать в административном порядке.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - администрации Бокинского сельсовета <адрес> ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании отнесла решение вопроса на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в части.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 ст.7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на ряд категорий, выделяя в качестве самостоятельной категории земли населенных пунктов.

Земли, указанные в п.1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонирование территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, законом предусмотрено, что разрешенное использование определяется в результате зонирования территорий, которое осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством РФ.

Согласно ст.35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1)1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2)2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Таким образом, строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>, под строительство здания аптеки. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдано разрешение на строительство №, согласно которому было разрешено строительство объекта капитального строительства - здания торговли, по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>.

Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ.

В дальнейшем действие настоящего разрешения продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 был заключен договор аренды на новый срок. ДД.ММ.ГГГГ в постановление от ДД.ММ.ГГГГ было внесено изменение в части указания разрешенного использования земельного участка - под строительство здания торговли и бытового обслуживания.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка на новый срок - 11 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Бокинского сельсовета <адрес> и ФИО2 был заключен договор аренды, согласно которому ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>, №, под строительство здания торговли и бытового обслуживания. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В мае 2017 года ФИО2 обратился в администрацию <адрес> с просьбой ввести в эксплуатацию здание торговли, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>, однако ему было отказано, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.

В октябре 2017 года ФИО2 обратился в администрацию <адрес> по вопросу продления договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, между тем ему было разъяснено, что приобрести участок в аренду возможно только на торгах, проводимых в форме аукциона. В случае, если на земельном участке расположен объект недвижимости, то возможно приобрести земельный участок без проведения торгов в соответствии со ст.39.6 Земельного кодекса РФ при наличии выписки о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Таким образом, отсутствие на данный момент каких - либо прав на земельный участок препятствует получению истцом акта ввода здания в эксплуатацию.

Из акта экспертного строительно - технического исследования Автономной некоммерческой организации «Строительная судебно - экспертная лаборатория» № от 23-ДД.ММ.ГГГГ следует, что возведенное нежилое строение, общей площадью 125,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, мкр. «Новый», <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, а также соответствует требованиям механической безопасности, безопасности для здоровья человека условиям пребывания в зданиях и сооружениях, противопожарным и санитарным нормам.

Каких - либо отступлений и (или) нарушений при возведении данного строения на безопасность при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях, нарушений требований энергетической эффективности зданий и сооружений, нарушений требований безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду не выявлено.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ФИО2 прекращена деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Из представленных материалов усматривается и в суде установлено, что здание нежилого назначения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также каких-либо нарушений градостроительных, противопожарных, строительных норм и правил при возведении постройки не допущено.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст.41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно п.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Истцом земельный участок под зданием фактически используется на правах аренды.

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд считает, что здание нежилого назначения не является самовольной постройкой, поскольку возведено с получением на это соответствующего разрешения, в соответствии с проектом здания, возведено на земельном участке, предоставленном в установленном порядке для строительства здания торговли и бытового обслуживания, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, признаками самовольной постройки спорное здание не обладает.

Кроме того, как следует из технического плана нежилого здания год постройки здания - 2015.

Суд учитывает, что спорный объект был возведен в период действия договора аренды земельного участка (срок до ДД.ММ.ГГГГ) и в сроки, отведенные в разрешении на строительство объекта (срок до ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства здания торговли и бытового обслуживания Истец не смог зарегистрировать на него право собственности в сроки действия договора аренды земельного участка и не может продлить срок аренды земельного участка при отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимости. Разрешение на строительство действовало до ДД.ММ.ГГГГ, поэтому основания считать, что объект возведен истцом в 2015 году незаконно, отсутствуют.

При таких обстоятельствах истечение срока договора аренды и истечение срока действия разрешения на строительство в данное время не может являться основанием для отказа в признании права собственности на нежилое здание, поскольку на момент строительства разрешение на строительство действовало и оснований считать, что объект возведен истцом незаконно, не имеется.

Исследовав в совокупности представленные доказательства, суд полагает возможным признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание, площадью 125,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес> (согласно техническому плану здания, выполненного кадастровым инженером ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ).

Что касается требования о признании права на заключение договора аренды земельного участка, то в данной части ФИО2 суд полагает отказать, поскольку правовых оснований для этого не имеется.

В силу п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4 ст.445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ, вступившей силу с ДД.ММ.ГГГГ).

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Оснований для признания права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, не имеется, поскольку как следует из технической документации здание, площадью 125,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес>, построено в 2015 году, его строительство завершено.

На основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, после оформления прав на нежилое здание, истец не лишен возможности решить вопрос о приобретении земельного участка в административном порядке в соответствии с действующим земельным законодательством.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое здание и признании права на заключение договора аренды земельного участка - удовлетворить в части.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание, площадью 125,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, мкр.Новый, <адрес> (согласно техническому плану здания, выполненного кадастровым инженером ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ).

В удовлетворении исковых требований о признании права на заключение договора аренды земельного участка ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Тамбовский районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме: 02 июля 2018 года.

Федеральный судья: Е.Н. Ситникова