Решение № 3А-101/2019 3А-101/2019~М-22/2019 М-22/2019 от 3 апреля 2019 г. по делу № 3А-101/2019

дело № 3а-101/2019

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2019года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П.,

при секретаре судебного заседания Забурунновой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 22727 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для производственной деятельности» с кадастровым номером …:560, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 15 января 2016 года, и земельного участка площадью 6924 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под торгово-производственную деятельность» с кадастровым номером …:34, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. …, ул. … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04 марта 2016 года.

В обосновании административного иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит недвижимое имущество – земельный участок площадью 22727 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для производственной деятельности» с кадастровым номером …:560, расположенный по адресу: <...> и земельный участок площадью 6924 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под торгово-производственную деятельность» с кадастровым номером …:34, расположенный по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. … ул. …. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:560 по состоянию на 15.01.2016 составляет 15694811, 66 рублей, а земельного участка с кадастровым номером …:34 по состоянию на 04.03.2016 – 4839668, 28 рублей. Однако рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:560 по состоянию на 15.01.2016 составляет 10424 000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером …:34 по состоянию на 04.03.2016 – 2918000 рублей, о чем свидетельствуют отчеты независимого оценщика – ИП А. Б. об определении рыночной стоимости от 17.09.2018 № … и № … Считает, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, и нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 22727 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для производственной деятельности» с кадастровым номером …:560, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости, которая по состоянию на 15 января 2016 года составляет 10424000 рублей, и земельного участка площадью 6924 кв. м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «под торгово-производственную деятельность» с кадастровым номером …:34, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский район, ст. …, ул. …, в размере его рыночной стоимости, которая по состоянию на 04 марта 2016 года составляет 2918000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 на административном исковом заявлении настаивал, уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости на основании заключения эксперта ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-сервис» № … от 20 марта 2019 года.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения административного истца, допросив в судебном заседании эксперта Т.В., исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона N 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 вляется собственником земельного участка площадью 6924 кв.м., с кадастровым номером …:34 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «под торгово-производственную деятельность», расположенного по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2015 года сделана запись регистрации права собственности № ….

Также ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 22727 кв.м., с кадастровым номером …:560 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для производственной деятельности», расположенного по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.02.2016 года сделана запись регистрации права собственности № ….

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:34 составляет 4839668,28 рублей на 04 марта 2016 года; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …:560 составляет 15694811, 66 рублей на 15 января 2016 года

Согласно отчёта об оценке № … от 17 сентября 2018 года, выполненного ИП А.Б. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:560 по состоянию на 15 января 2016 года составляет 10424 000 рублей.

Согласно отчёта об оценке № … от 17 сентября 2018 года, выполненного ИП А.Б. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:34 по состоянию на 04 марта 2016 года составляет 2918 000 рублей.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

На основании определения Ставропольского краевого суда от 21 февраля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» Т.В.

В соответствии с заключением эксперта № … от 20 марта 2019 года ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:560 по состоянию на 15.01.2016 года составляет 8023 000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером …:34 по состоянию на 04 марта 2016 года составляет 2465 000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт Т.В. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы № … от 20 марта 2019 года по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования. Определенные в экспертном заключении итоговые рыночные стоимости земельных участков не является произвольными, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок производственной недвижимости в Ставропольском крае, где находятся оцениваемые объекты.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключение судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, в заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранных подходов (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объекта на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления.

Суд находит, что данное экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом отчеты об оценке № … и … от 17 сентября 2018 года, выполненные ИП А.Б. суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в них итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку отчеты вызывают сомнения в правильности выводов оценщика.

Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы № … от 20 марта 2019 года и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта № … от 20 марта 2019 года отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы представитель административного истца, административные ответчики, заинтересованные лица суду не заявили.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной согласно заключению эксперта № … от 20 марта 2019 года.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления – 22 января 2019 год.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 22727 кв.м., с кадастровым номером …:560 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «для производственной деятельности», расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости 8023 000 рублей по состоянию на 15 января 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 6924 кв.м., с кадастровым номером …:34 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования «под торгово-производственную деятельность», расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости 2465 000 рублей по состоянию на 04 марта 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости земельных участков с кадастровым номером …:560 и кадастровым номером …:34, считать дату обращения ФИО1 в суд – 22 января 2019 год.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Мотивированное решение изготовлено судом 05 апреля 2019 года.

Судья С.П. Лунева