Решение № 3А-2394/2019 3А-2394/2019~М-2046/2019 М-2046/2019 от 22 декабря 2019 г. по делу № 3А-2394/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2019 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при помощнике судьи Филатовой К.П.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2394/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Бетон-Кинель» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО ПКФ «Бетон-Кинель» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, ссылаясь на то, что обществу на праве собственности принадлежат два земельных участка: с кадастровым номером №, площадью 822 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу, расположенный по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автозаправочную станцию, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов определена на основании Постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 998 787 рублей 54 копейки; земельного участка с кадастровым номером № – 926 200 рублей 21 копейка.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы как плательщика земельного налога.

Согласно отчёту об оценке от 17.05.2019 года №, подготовленному независимым оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Самарской области» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13.10.2015 года составляет 494 835 рублей 78 копеек; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.10.2015 года составляет 477 536 рублей 67 копеек.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

При этом, заявление административного истца от 05.07.2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ года № отклонено.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Кинель Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Установлено, что ООО ПКФ «Бетон-Кинель» является собственником двух земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 822 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.06.2019 года.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24.06.2019 г. года она составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 998 787 рублей 54 копейки; земельного участка с кадастровым номером № – 926 200 рублей 21 копейка.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 13.10.2015 года, земельного участка с кадастровым номером № – 21.10.2015 г.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 05.07.2019 года ООО ПКФ «Бетон-Кинель» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости. Однако решением Комиссии от 24.07.2019 года № 19/13с-13 заявление Общества было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с абзацем 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 №299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования допущенных результатов. В соответствии с пунктами 10 и 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом, в ходе анализа рынка недвижимости выполняется анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Вместе с тем обозначенный анализ ситуации в стране отсутствует, хотя соответствующий раздел в отчете предусмотрен. При условии, что дата оценки объектов оценки 13.10.2015 г. и 21.10.2015 г. соответственно, в отчете приводится описание экономической ситуации в стране за 2014 год (стр.26). Отсутствует также выбор сегмента рынка, к которому отнесены объекты оценки.

В соответствии со ст. 11 вышеуказанного закона, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 №297, проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В соответствии с представленным отчетом договор на проведение оценки заключен 17.05.2019 г., однако информация, необходимая для оценки, запрошена оценщиком в 2016 году. (стр.91).

В соответствии с абзацем 2 пункта 6 ФСО №3 отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков и юридического лица с которым, оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Всего в представленном отчете 58 листов (116 страниц). Однако оценщиком указано, что им прошито и пронумеровано 113 листов. Более того, не все страницы пронумерованы (114-116), в отчет вшиты чистые листы бумаги.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке Союза «Торгово-промышленная палата Самарской области» от 17.05.2019 года № 19-498.

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами № и №, рыночная стоимость которых, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила: земельного участка с кадастровыми номером № - 494 835 рублей 78 копеек, земельного участка с кадастровым номером № - 477 536 рублей 67 копеек.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 13.10.2015 года и 21.10.2015 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Самарской области» ФИО1 представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении от ДД.ММ.ГГГГ года №.

Из указанных пояснений следует, что анализ ситуации в стране и регионе расположения объекта оценки приведен на стр. 20-25 отчета об оценке, в данном разделе приведен анализ за 2014 и 2015 годы до даты оценки. На стр. 26 отчета представлена структура земельного фонда Самарской области по состоянию на 01.01.2015 года. Данная информация является официальной и публикуется ежегодно по итогам прошедшего года. Источник информации: http://to63.rosreestr.ru/blanks/static_info/. Согласно п. 10 ФСО №7 анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынке оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, осуществляется в период, предшествующий дате оценки. Информация о структуре земельного фонда Самарской области, по состоянию на 01.01.2015 года, является официальной информацией, опубликованной в период, предшествующий дате оценки. Использование данной информации в отчете об оценке не нарушает требования Федеральных стандартов оценки. Выбор сегмента рынка, к которому отнесены объекты оценки, приведен на стр. 19 отчета об оценке. Согласно п. 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Оцениваемые земельные участки являются незастроенными, свободными от строений, а на соседних земельных участках располагаются промышленно -складские объекты, что соответствует виду их разрешенного использования – под производственную базу, соответственно единственным видом использования оцениваемых земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования и правового зонирования в рамках настоящего отчета принимается следующий вид: «под индустриальную/промышленную застройку». На стр. 91 отчета об оценке отсутствует запрос оценщика о предоставлении информации, необходимой для оценки, датированный 2016 годом. На указанной странице приведена информация, представленная заказчиком. Исходящая дата, указанная в данном письме, является письменной опечаткой и никаким образом не оказывает влияния на подлинность и достоверность содержащейся в нем информации. Отчет об оценке состоит из 113 страниц. Последний лист отчета (115-116 страницы) является прошивочным.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд также учитывает, что согласно положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» №170/05-19 от 24.05.2019 г., отчет об оценке объектов недвижимости от 17.05.2019 года № 19-498, выполненный Союзом «Торгово-промышленная палата Самарской области», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный независимым оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Самарской области» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных земельных участков, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 05.07.2019 года, дата обращения в суд – 21.11.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Бетон-Кинель» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 822 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 13.10.2015 года в размере 494 835 рублей 78 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 793 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под автозаправочную станцию, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 21.10.2015 года в размере 477 536 рублей 67 копеек.

Датой подачи ООО ПКФ «Бетон-Кинель» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 05 июля 2019 года, в суд – 21 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 декабря 2019 года.

Судья: С. Н. Ласковская