Решение № 2-2079/2017 2-2079/2017~М-1820/2017 М-1820/2017 от 13 декабря 2017 г. по делу № 2-2079/2017

Дело № 2-2079/2017 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2017 года г. Грязи

Грязинский городской суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Дудникова С.А.

при секретаре Курзяковой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крестьянско-фермерское хозяйство «Байгора» к ФИО1 о признании недействительной регистрационной записи; о признании права собственности на земельный участок;

по встречному иску ФИО1 к КФХ «Байгора» о признании договора купли-продажи недействительным; об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

КФХ «Байгора» обратилось в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований истец указывает, что в 2008 году между КФХ «Байгора» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 546 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет. Договор купли-продажи сторонами был исполнен в полном объеме, однако в установленном порядке не был зарегистрирован переход права на основании совершенной сделки. В настоящее время, спорный земельный участок зарегистрирован за ответчиком, ФИО1, которая приобрела его в порядке наследования после смерти ФИО2 В связи со смертью одной из сторон сделки (Продавца) государственная регистрация перехода права собственности во внесудебном порядке невозможна.

Истец просит признать недействительной запись государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет; признать за КФХ «Байгора» право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет.

В судебном заседании представитель истца, КФХ «Байгора», ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Дополнительно пояснила, что в установленном порядке между КФХ «Байгора» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка. Данная сделка была удостоверена нотариально; условия договора сторонами исполнены в полном объеме. Однако переход права собственности от прежнего собственника ФИО2 к КФХ «Байгора» зарегистрирован не был в связи с чем, после смерти продавца, ФИО2 данное имущество было включено в наследственное имущество и ответчику, ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство в части спорного земельного участка. Полагает, что спорный земельный участок не мог быть включен в состав наследственного имущества, поскольку наследодатель при жизни распорядился им по своему усмотрению. Просит иск удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явилась о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Ответчиком предъявлен встречный иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и истребовании данного земельного участка из чужого незаконного владения. Определением суда данный встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1, ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, полагает, что договор купли-продажи земельного участка не был исполнен Покупателем в части оплаты покупной цены земельного участка. Кроме того, полагает, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением преимущественного права выкупа земельного участка субъектом Федерации - <адрес>. Просит в удовлетворении требований отказать; встречный иск удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя истца, объяснения представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 8 ГК РФ в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В свою очередь, в соответствии с требованиями части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (часть 2 статьи 551 ГК РФ).

Таким образом, из анализа приведенных норм права следует, что возникновение права собственности на недвижимое имущество состоит из основания возникновения такого права (совершенная сделка, принятый акт органа власти) и его государственной регистрации (государственная регистрация перехода права собственности).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и КФХ «Байгора» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 546 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Коробовский сельсовет на землях сельскохозяйственного назначения. Указанный договор совершен в письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО5, зарегистрирован по реестру за номером №.

Довод представителя ответчика в той части, что истцом не представлено доказательств исполнения условий оспариваемого договора в части оплаты отчуждаемого земельного участка, суд считает несостоятельным, поскольку он опровергается представленными доказательствами.

Так, согласно пункту 2.3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость отчуждаемого земельного участка определена сторонами в размере 200 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Факт передачи Продавцом отчуждаемого имущества (земельного участка) Покупателю, подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами, составленным в соответствии с требованиями статьи 556 ГК РФ и пункта 5.6 Договора. Следовательно, ФИО2, подписывая договор купли-продажи, а также акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, своей подписью подтвердил факт получения денежных средств по заключенному договору.

Довод представителя ответчика в той части, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи влечет его недействительность, суд также считает несостоятельным, поскольку требование об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка действующим законодательством (в том числе в период совершения оспариваемого договора) не предусмотрено. Следовательно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В свою очередь, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю также не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В силу части 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (часть 3 статьи 35 СК РФ).

Довод представителя ответчика в той части, что спорный земельный участок был приобретен ФИО2 в период брака, следовательно, сделка по отчуждению недвижимого имущества, приобретенного в период брака, совершенная в отсутствие согласия второго супруга, является недействительной, также является несостоятельным, поскольку опровергается представленными доказательствами.

В частности, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями статьи 35 Семейного кодекса РФ было выдано нотариально удостоверенное согласие ее супругу, ФИО2, произвести отчуждение в любой форме на его условиях и по его усмотрению за цену на его усмотрение имущества, нажитого в браке, состоящего из земельного участка площадью 54,6 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, Коробовский сельсовет. Данное согласие удостоверено нотариусом нотариального округа <адрес>, регистрационный номер по реестру №. Следовательно, ФИО1 знала о намерении ФИО2 совершить сделку, именно, по отчуждению спорного земельного участка, с ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь, каких-либо доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что спорный земельный участок был передан ФИО2 во временное пользование КФХ «Байгора», ответчиком суду не представлено, следовательно, данный довод ответчика также является несостоятельным.

В соответствии с требованиями статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней (часть 2 статьи 8 Закона).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (часть 3 статьи 8 Закона).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (часть 4 статьи 8 Закона).

Ответчик ФИО1, заявляя требование о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ссылается на то обстоятельство, что при совершении данной сделки были нарушены требования статьи 8 Закона №101-ФЗ.

Однако, как следует из представленных документов, ФИО2 в соответствии со статьей 8 Закона №101-ФЗ обращался в адрес администрации <адрес> с уведомлением о намерении продать принадлежащий ему земельный участок площадью 546 000 кв.м. с кадастровым номером № по цене 200 000 рублей. Данное уведомление было получено <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено уведомление № об отказе администрации <адрес> от преимущественного права покупки спорного земельного участка. Следовательно, основания, предусмотренные частью 4 статьи 8 Закона №101-ФЗ, для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с требованиями статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, сделка по отчуждению спорного земельного участка с кадастровым номером № была исполнена сторонами ДД.ММ.ГГГГ (расчет произведен, земельный участок передан Покупателю). Следовательно, срок исковой давности по требованию о признании данной сделки недействительной истекает ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 является наследником, принявшим наследство после смерти Продавца, ФИО2, являвшегося стороной оспариваемой сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» указано, что по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности применения срока исковой давности по требованию, предъявленному ФИО1 к КФХ «Байгора», в части признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, по заявлению представителя истца КФХ «Байгора» и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречного требования ФИО1 о признании данного договора недействительным.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был совершен в требуемой форме, существенные условия договора сторонами оговорены, договор подписан сторонами и удостоверен нотариально, условия договора в части оплаты стоимости отчуждаемого имущества и его передачи Покупателю сторонами договора исполнены, то суд приходит к выводу о том, что данный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует считать заключенным.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет принадлежит ФИО1 Дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Ранее данный участок принадлежал на праве собственности ФИО2, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, переход права собственности по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и КФХ «Байгора» договору купли-продажи спорного земельного участка, в установленном порядке не был зарегистрирован.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серия 11-РД №, выданным ДД.ММ.ГГГГ отделом по регистрации смерти управления ЗАГС администрации <адрес>.

Согласно статье 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону к имуществу наследодателя являются его супруг, дети и родители.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство(пункт 1 статьи 1153 ГК РФ).

Ответчик ФИО1, являясь супругой ФИО2, то есть наследником первой очереди по закону, в установленном порядке приняла наследственное имущество, принадлежавшее ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, спорный земельный участок с кадастровым номером №. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданным нотариусом нотариального округа <адрес>.

На момент открытия наследства (ДД.ММ.ГГГГ) наследодатель ФИО2 являлся титульным собственником спорного имущества, поскольку переход права собственности на основании заключенного сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был. Следовательно, свидетельство о праве на наследство по закону было выдано ФИО1 в соответствии с действующим законодательством и в последующем на основании данного свидетельства внесена соответствующая запись о государственной регистрации права в ЕГРН.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, установлено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления №).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (пункт 62 Постановления №).

Как установлено судом, заключенный между ФИО2 и КФХ «Байгора» договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сторонами исполнен в полном объеме. Сведений либо доказательств того, что Продавец либо Покупатель после заключения указанного договора отказались от намерения зарегистрировать в установленном порядке переход права собственности по заключенной сделке суду не представлено.

Напротив, после передачи спорного земельного участка во владение истца (КФХ «Байгора»), последний нес бремя содержания данного имущества, в том числе, производил оплату земельного налога, использовал земельный участок в соответствии с его назначением для сельскохозяйственного производства. Данное обстоятельство подтверждается представленным представителем истца подлинным платежным документом, а также не оспаривалось в судебном заседании представителем ответчика.

Более того, на протяжении длительного времени (с момента заключения договора и вплоть до своей смерти) ФИО2 не предпринимал мер по истребованию спорного земельного участка из владения КФХ «Байгора», что также указывает на отсутствие у Продавца намерения расторгнуть данный договор купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование истца КФХ «Байгора» в части признания права собственности на спорный земельный участок путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части признания недействительной регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации за ФИО1 права собственности на спорный земельный участок, поскольку данная запись произведена в соответствии с требованиями статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ на основании выданного ФИО1 в установленном порядке свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, учитывая, что к ФИО1 в порядке универсального правопреемства перешли обязанности ФИО2, являвшегося продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то регистрации подлежит переход права собственности от правопреемника титульного собственника спорного земельного участка, ФИО1, зарегистрировавшей свое право в ЕГРН к КФХ «Байгора», в связи с чем, существующая ныне регистрационная запись в ЕГРН о ФИО1 как о титульном собственнике спорного земельного участка не препятствует реализации состоявшегося решения суда в части государственной регистрации перехода права собственности по заключенной сделке.

Поскольку требования КФХ «Байгора» в части признания права собственности на спорный земельный участок удовлетворены, то основания для удовлетворения встречных требований ответчика ФИО1 в части истребования из незаконного чужого владения спорного земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют. Истец, КФХ «Байгора», после передачи ФИО2 владения спорным недвижимым имуществом по договору купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности является законным владельцем этого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по нотариально удостоверенному договору купли-продажи земельного участка площадью 546 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, и КФХ «Байгора» (ИНН №, ОГРН №), в лице главы КФХ «Байгора» ФИО6, действовавшего на основании Устава, от правопреемника титульного собственника ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 - к Крестьянско-фермерскому хозяйству «Байгора».

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части осуществления изменений кадастрового учета и государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество - земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сельское поселение Коробовский сельсовет.

В удовлетворении исковых требований Крестьянско-фермерского хозяйства «Байгора» к ФИО1 в части признания недействительной регистрационной записи, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к КФХ «Байгора» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; об истребовании земельного участка с кадастровым номером № из чужого незаконного владения, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Грязинский городской суд.

Судья С.А. Дудников

Мотивированное решение изготовлено 21 декабря 2017 года.