Решение № 02-0049/2025 02-0049/2025(02-2399/2024)~М-0782/2024 02-2399/2024 М-0782/2024 от 23 декабря 2025 г. по делу № 02-0049/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 декабря 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-0049/2025 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о признании нежилых помещений общим имуществом многофункционального комплекса с апартаментами,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о признании нежилых помещений по адресу: адрес: № 13 (кадастровый номер 77:01:0002022:3742), № 14 (кадастровый номер 77:01:0002022:3743), № 15 (кадастровый номер 77:01:0002022:3744), № 18 (кадастровый номер 77:01:0002022:3747), № 19 (кадастровый номер 77:01:0002022:3748), № 23 (кадастровый номер 77:01:0002022:3753), № 24 (кадастровый номер 77:01:0002022:3754) общим имуществом указанного многофункционального комплекса с апартаментами; признать нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес: № 26 (кадастровый номер 77:01:0002022:3756) общим имуществом указанного многофункционального комплекса с апартаментами.

Свои требования истец мотивировал тем, что ФИО2 является собственником объектов недвижимости, расположенных в многофункциональном комплексе с апартаментами по адресу: адрес, машино - место 19, в связи с чем имеет право пользоваться общим имуществом данного многофункционального комплекса с апартаментами. Управление вышеуказанным многофункциональным комплексом осуществляет ТСН «Балчуг Вьюпоинт». Истцу стало известно, что вышеуказанные нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу многофункционального комплекса, принадлежат на праве собственности юридическому лицу (как отдельные объекты права собственности), в связи с чем истец обратился с заявлением в адрес ТСН «Балчуг Вьюпоинт», на что последний сообщил, что в многофункциональном комплексе находится общее имущество, в том числе, помещения № 13, № 14, № 15, № 18, № 19, № 23, № 24 и № 26, которые принадлежали (на момент составления ответа) адрес. На момент обращения истца с иском в суд нежилое помещение 13, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3742), нежилое помещение 14, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3743), нежилое помещение 15, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3744), нежилое помещение 18, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3747), нежилое помещение 19, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3748), нежилое помещение 23, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3753), нежилое помещение 24, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3754), нежилое помещение 26, расположенное по адресу: адрес (кадастровый номер 77:01:0002022:3756), принадлежат на праве собственности ответчику ООО «Смайнэкс Управление Активами», что, по мнению истца, является неправомерным, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многофункционального комплекса, расположенного по адресу: адрес. В соответствии с проектной декларацией, утв. адрес 01.03.2017г., в состав помещений общего пользования входят, в том числе, помещения уборочного инвентаря общей площадью 12,7 кв.м (этаж -1), помещения уборочного инвентаря общей площадью 33,5 кв.м (этаж -2) (пп. 46 и пп. 66 п. 16.1 проектной декларации). В соответствии с решением застройщика о выборе управляющей организации и утверждении договора управления от 13.11.2017г. адрес, являясь застройщиком многофункционального комплекса с апартаментами, расположенным по строительному адресу: адрес, адрес (впоследствии многофункциональному комплексу был присвоен адрес: адрес), выбрало способ управления объектом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «Юнисервис». В соответствии с техническим паспортные данные в состав имущества многофункционального комплекса, расположенного по адресу: адрес, входят, в том числе, помещение уборочного инвентаря (номер 13, этаж -1), помещение уборочного инвентаря (номер 14, этаж -1), помещение уборочного инвентаря (номер 15, этаж -1), помещение чистого белья (номер 18, этаж -1), помещение грязного белья (номер 19, этаж -1), комната приема пищи (номер 23, этаж -1), помещение уборочного инвентаря (номер 24, этаж -1), подсобное помещение (номер 26, этаж -2). Спорные нежилые помещения изначально относились к общему имуществу многофункционального комплекса, назначение данных нежилых помещений не изменялось, собственники помещений в многофункциональном комплексе не принимали решение об изменении назначения нежилых помещений, о передаче их на праве собственности другим лицам, проектная документация не изменялась, какие-либо разрешения от контрольно-надзорных органов не были получены. Ранее вышеуказанные нежилые помещения принадлежали на праве собственности адрес (ИНН <***>), которое прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, одним из правопреемников адрес является ООО «Смайнэкс Управление Активами», следовательно, ООО «Смайнэкс Управление Активами», как правопреемник адрес, не могло не знать о том, что вышеуказанные нежилые помещения относятся к общему имуществу и не могут принадлежать кому-либо на праве собственности как отдельные объекты права собственности. 25.01.2024г. ТСН «Балчуг Вьюпоинт» проводило обследование общего имущества многофункционального комплекса с апартаментами, расположенного по адресу: адрес, с участием представителя ООО «Смайнэкс Управление Активами», по результатам проведения данного обследования составлен акт обследования общего имущества, которым установлено, что свободный доступ в вышеуказанные нежилые помещения имеется, несмотря на наличие дверей с запирающими устройствами, которые на момент проведения обследования являются открытыми; фактическое использование ТСН «Балчуг Вьюпоинт» вышеуказанными нежилыми помещениями осуществляется в соответствии с назначением помещений (при осуществлении общехозяйственной деятельности, в том числе для уборочной деятельности, чистки белья, проведения ремонтных работ, приема пищи и др.), указанных в техническом паспорте, поэтажном плане многофункционального комплекса, что подтверждается инвентарем, техникой, мебелью, которые хранятся в вышеуказанных нежилых помещениях.

Вместе с этим, принадлежность вышеуказанных нежилых помещений на праве собственности ООО «Смайнэкс Управление Активами» создает правовую неопределенность в порядке пользования данными нежилыми помещениями, так как в любой момент ООО «Смайнэкс Управление Активами» может реализовать нежилые помещения, создать препятствия для пользования нежилыми помещениями (в том числе, за счет установки запирающих устройств, дверей и т.д.), что служит основанием для обращения истца с иском в суд для признания права общедолевой собственности на спорные объекты недвижимости.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО3, который настаивал на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Смайнэкс Управление Активами» по доверенности фио в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, в иске просил отказать, поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, согласно которым ответчик полагает, что спорные объекты недвижимости не могут быть признаны общей долевой собственностью в силу норм действующего законодательства, более того, истец не наделен полномочиями на обращения с данным иском в суд, просил применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица ТСН «Балчук Вьюпоинт» в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания по делу не заявлял, мотивированный отзыв не представил.

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст.ст. 113, 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, суд счел возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Суд, выслушав прояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным.

Пунктом 1 ст. 213 ГК РФ установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ под общим имуществом понимается имущество, которое при создании (образовании) недвижимых вещей предназначалось для удовлетворения общих потребностей собственников этих вещей, а также имущество, которое потом приобретено, создано или образовано для этих целей. Оно принадлежит собственникам недвижимых вещей, расположенных на общей территории, определенной в соответствии с законом, и связанных физически или технологически (включая собственников недвижимости, расположенной в здании или сооружении), на праве общей долевой собственности.

До 24.07.2023г., когда Федеральным законом от 24.07.2023г. № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» введена в действие ст. 259.1 ГК РФ, право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество не было урегулировано. В связи с этим, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда в п. 1 постановления от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Статьи 289, 290 ГК РФ регулируют права собственности на квартиры в многоквартирном доме и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

Исходя из изложенного к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества в таком здании, возможно по аналогии закона применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы содержания и оплаты общего имущества в нежилом здании.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 36 адрес кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009г.а № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит как от технических характеристик помещения и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, так и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Судом установлено и следует из письменных материалов дела, что согласно выписке ЕГРН от 28.08.2019г. правообладателем объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002022:3638, общей площадью 20,2 кв.м, по адресу: адрес, является ФИО2, о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3638-77/011/200/2015-234/1 от 12.03.2015г. (т. 1 л.д. 24-25).

Правообладателем нежилого помещения 73, с кадастровым номером 77:0002022:3543, общей площадью 135,9 кв.м., по адресу: адрес, является ФИО2, о чем в ЕГРН внесена запись № 77:0002022:3543-77/011/2019-1 от 31.07.2019 года, что подтверждается выпиской ЕГРН от 01.08.2019г. (т. 1 л.д. 26-27).

Управление многофункциональным комплексом по адресу: адрес, осуществляет ТСН «Балчуг Вьюпоинт», что подтверждается решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом №1 от 17.05.2022г. (т. 1л.д. 40-43).

Согласно письменной позиции истца усматривается, что ФИО2 стало известно, что нежилые помещения 13, 14, 15, 18, 19, 23, 24, 26 по адресу: адрес, этаж - 2, которые относятся к общему имуществу многофункционального комплекса, принадлежат на праве собственности юридическому лицу (как отдельные объекты права собственности), в связи с чем истец обратился с заявлением в адрес ТСН «Балчуг Вьюпоинт».

В ответе ТСН «Балчуг Вьюпоинт» от 27.02.2023г. №4/БВП указано, что в многофункциональном комплексе находится общее имущество, в том числе, помещения 13, 14, 15, 18, 19, 23, 24, 26, которые принадлежали (на момент составления ответа) адрес. С учетом положений п. 3.1, п. 6.5 Устава ТСН «Балчуг Вьюпоинт» последний осуществляет совместное управление общим имуществом в многофункциональном комплексе, обеспечивает охраны общего имущества, принимает меры необходимые для прекращения действий третьих лиц, осуществляет иные полномочия (т. л.д. 44-46).

25.01.20204г. ТСН «Балчуг Вьюпоинт» проведено обследование многофункционального комплекса по адресу: адрес, по результатам которого достоверно установлено, что свободный доступ в нежилые помещения имеется, несмотря на наличие дверей с запорными устройствами, которые на момент проведения обследования были открыты. Также установлено, что фактическое использование ТСН «Балчуг Вьюпоинт» нежилыми помещениями осуществляется в соответствии с назначением помещений (при осуществлении общехозяйственной деятельности, в том числе для уборочной деятельности, чистки белья, проведения ремонтных работ, приема пищи и др.), указанных в техническом паспорте, поэтажном плане многофункционального комплекса, что подтверждается инвентарем, техникой, мебелью, которые хранятся о нежилых помещениях, о чем составлен акт (т. 2 л.д. 30-37).

Из материалов дела следует, что 25.11.2024г. между ТСН «Балчуг Вьюпоинт» и ООО «Смайнэкс Управление Активами» подписан акт приема – передачи нежилых помещений: 13 (кадастровый номер 77:01:0002022:3742), 14 (кадастровый номер 77:01:0002022:3743), 15 (кадастровый номер 77:01:0002022:3744), 18 (кадастровый номер 77:01:0002022:3747), 19 (кадастровый номер 77:01:0002022:3748), 23 (кадастровый номер 77:01:0002022:3753), 24 (кадастровый номер 77:01:0002022:3754), 26 (кадастровый номер 77:01:0002022:3756), расположенные по адресу: адрес, этаж - 2.

Ранее Замоскворецким районным судом адрес рассмотрен аналогичный спор по иску фио к фио об истребовании нежилого помещения 17, по адресу: адрес, из чужого незаконного владения, признании права общим имуществом многофункционального комплекса отказано. Решением суда от 26.11.2024г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.04.2025г. ФИО2 отказано в удовлетворении иска.

Аналогичные требования были рассмотрены Замоскворецким районным судом адрес по иску фио к фио об истребовании нежилых помещений 17, 22, расположенных по адресу: адрес, из чужого незаконного владения, признании права общим имуществом многофункционального комплекса.

Решением суда от 27.11.2024г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2025г. ФИО2 отказано в удовлетворении иска.

Также было рассмотрено и вынесено решение Замоскворецкого районного суда адрес от 26.11.2024г. пор иску фио к фиоМ. об истребовании нежилого помещения 16, по адресу: адрес, из чужого незаконного владения, признании права общим имуществом многофункционального комплекса отказано. Решение вступило в силу 22.04.2025г.

При рассмотрении данного спора, как и предыдущими судебными актами, установлено, что 24.04.2014г. адрес «Интеко» выдано разрешение № RU77130000-009311 на строительство многофункционального комплекса с апартаментами по строительному адресу: адрес, адрес. С 26.06.2015г. изменена юридическая форма организации на адрес.

29.11.2018г. адрес получено разрешение № 77-130000-008646-2018 на ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса с апартаментами, расположенного по адресу: адрес (строительный адрес: адрес, адрес).

В соответствии с изложенным за адрес были зарегистрированы права собственности на нежилые помещения: 1) с кадастровым № 77:01:0002022:3742, площадью 2,4 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 13; этаж № -1, назначение: нежилое помещение; 2) с кадастровым № 77:01:0002022:3743, площадью 3,4 кв.м, адрес: адрес, пом. и. 14; этаж № -1; назначение: нежилое помещение; 3) с кадастровым № 77:01:0002022:3744, площадью 2,6 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 15; этаж № -1; назначение: нежилое помещение; 4) с кадастровым № 77:01:0002022:3747, площадью 8,3 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 18; этаж № -1; назначение: нежилое помещение; 5) с кадастровым № 77:01:0002022:3748, площадью 8,4 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 19; этаж № -1; назначение: нежилое помещение 6) с кадастровым № 77:01:0002022:3753, площадью 11,2 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 23; этаж № -1; назначение: нежилое помещение; 7) с кадастровым № 77:01:0002022:3754, площадью 2,4 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 24; этаж № -1; назначение: нежилое помещение; 8) с кадастровым № 77:01:0002022:3756, площадью 2,4 кв.м, адрес: адрес, пом. н. 26; этаж № -2; назначение: нежилое помещение, в отношении которых застройщиком адрес не было заключено договоров участия в долевом строительстве с иными лицами и которые не предполагались к совместному использованию будущими собственниками помещений в составе нежилого здания.

27.10.2023г. адрес прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Смайнэкс Управление Активами», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ, с 22.11.2023г. права собственности на нежилые помещения зарегистрированы за правопреемником адрес - ООО «Смайнэкс Управление Активами».

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч.2 ст.1).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу п. 4-6 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015г. № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015г. № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно выписке ЕГРН от 11.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 13 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3742, общей площадью 2,4 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3742-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 14 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3743, общей площадью 3,4 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3743-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 15 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3744, общей площадью 2,6 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3744-77/072/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 18 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3747, общей площадью 8,3 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3747-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 19 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3748, общей площадью 8,4 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3748-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 23 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3753, общей площадью 11,2 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3753-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 24 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3754, общей площадью 2,4 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3754-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Согласно выписке ЕГРН от 14.12.2023г. правообладателем нежилого помещения 26 с кадастровым номером № 77:01:0002022:3756, общей площадью 2,4 кв.м, по адресу: адрес, является ООО «Смайнэкс Управление Активами», о чем в ЕГРН внесена запись № 77:01:0002022:3756-77/051/2023-5 от 22.11.2023г.

Возражая относительно заявленных исковых требований, стороной ответчика указано на то, что по состоянию на 22.02.2013г. действующим законодательством порядок осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду, не был установлен. Подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством. На это указано в п. 3 Письма Минэкономразвития России от 22.02.2013г. Технический паспорт, на который ссылается истец, составлен 28.03.2018г. ООО «Центр оформления недвижимости» по заказу застройщика для его собственных нужд, в частности, для получения сведений о технических характеристиках созданного объекта. По состоянию на 28.03.2018г. подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не была предусмотрена действующим законодательством. Следовательно, технический паспортные данные не является документом, предусмотренным законодательством, сам по себе он не влечет каких-либо правовых последствий для сторон спора, в том числе не может служить допустимым доказательством отнесения спорных нежилых помещений к общему имуществу.

Также суд учитывает, что по состоянию на 29.11.2018г. - дату выдачи разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию, действовал Федеральный закон от 13.07.2015г. № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», который не предусматривал составление каких-либо технических паспортов на здания.

Все спорные нежилые помещения в техническом паспорте имеют нумерацию, используемую, для обозначения обособленных, самостоятельных помещений - арабскими цифрами («н.13», «н.14», «н.15», «н.18», «н. 19», «н.23», «н.24», «н.26»). При этом все помещения общего пользования имеют нумерацию римскими цифрами. В частности, к таким помещениям отнесены: помещение уборочного инвентаря № XXX площадью 9 кв.м на -2 этаже; помещение хранения люминисцентных ламп № XXXIII площадью 8,4 кв.м на -1 этаже; помещение уборочного инвентаря № XLIII площадью 3,8 кв.м на -1 этаже; кладовая уборочного инвентаря № VII площадью 2,3 кв.м на 1 этаже; кладовая уборочного инвентаря № XXIV площадью 2,2 кв.м на 1 этаже; кладовая уборочного инвентаря № LII площадью 2,5 кв.м на 1 этаже; кладовая уборочного инвентаря № LXV площадью 2,7 кв.м на 1 этаже; все помещения для временного хранения мусора на 2-м, 3-м, 4-м, 5-м, 6-м этажах (в общем количестве 33 шт.); все лифтовые холлы, лестницы, тамбуры, венткамеры, электрощитовые, коридоры, мастерская сантехников, помещение механика по лифтам, ИТП, рампы, диспетчерская, кухни, душевые, санузлы, центральный пост охраны, помещение консьержа. Указанные помещения покрывают потребности совокупности собственников помещений в обслуживании всех помещений в здании.

Оценивая изложенное, суд считает, что спорные помещения не являются помещениями общего пользования, общим имуществом собственников помещений в здании. Истцом не доказано, что какое-либо из спорных помещений пригодно для использования исключительно в интересах всех собственников помещений в здании, и не пригодно для индивидуального, самостоятельного использования в интересах его собственника, либо в интересах собственника только одного (любого) помещения в составе здания. Истцом не доказано, что какое-либо из спорных нежилых помещений не предназначено и не пригодно для самостоятельного использования в качестве индивидуального объекта права собственности. Истцом не доказано, что существование совокупности всех индивидуальных помещений в составе здания невозможно без нахождения в составе общего имущества спорных нежилых помещений. Спорные нежилые помещения сформированы в установленном законом порядке как самостоятельные объекты недвижимости и не связаны с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к помещениям истца. Какие-либо нормы материального права, обязывающие ответчика (застройщика) предусмотреть при создании нежилого здания отнесение к общему имуществу именно спорных нежилых помещений, истцом не приведены и в применимом законодательстве отсутствуют. Недостаточность имеющихся в распоряжении ТСН «Балчуг Вьюпоинт» помещений общего пользования для обслуживания всего здания нормативно не обоснована и допустимыми доказательствами не подтверждена (т. 2 л.д. 66-79).

В подтверждение своей позиции стороной ответчика представлены такие документы, как: разрешение на строительство от 24.04.2014г. № RU77130000-009311; лист записи ЕГРЮЛ от 26.05.2015г.; разрешение на ввод в эксплуатацию от 29.11.2018г. № 77-130000-008646-2018; выписки из ЕГРН от 25.03.2019г.; лист записи ЕГРЮЛ от 27.10.2023г. в отношении ООО «Смайнэкс Управление Активами»; лист записи ЕГРЮЛ от 27.10.2023г. в отношении адрес; выписки из ЕГРН от 27.03.2024г.; претензия ТСН «Балчуг Вьюпоинт» от 15.06.2023г. № 89; письмо адрес от 17.07.2023г.; уведомление ТСН «Балчуг Вьюпоинт» от 17.01.2024г.; акт обследования от 25.01.2024г.; претензия ТСН «Балчуг Вьюпоинт» от 01.02.2024г.; исковое заявление ТСН «Балчуг Вьюпоинт» от 11.03.2024г.; решение Арбитражного суда адрес от 04.07.2024г. об истребовании спорных нежилых помещений в многофункциональном комплексе в пользу ООО «Смайнэкс Управление Активами»; выкопировка из проектной декларации № 77-000753 от 28.02.2018г.; технический паспортные данные; выкопировка из технического плана от 21.08.2018г.; договор от 13.04.2022г. № С070ЮП01 с приложением № 1; договор от 21.10.2022г. № ДУДСН2022 с приложениями №1 и № 5; договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021г. № М-01-057085 (т. 2 л.д. 80-227).

Поскольку между сторонами по делу возникли разногласия относительно назначения и функциональности спорных объектов недвижимости на основании определения Замоскворецкого районного суда адрес от 10.10.2024г. по гражданскому делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Первая экспертная компания».

Согласно заключению экспертов от 28.03.2025г. у помещений № 13, № 14, № 15, № 23, № 24 на этаже -1 многофункционального комплекса с апартаментами по адресу: адрес, имеются технические и технологические характеристики, обуславливающие их использование в качестве нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многофункционального комплекса с апартаментами. У помещений № 18 и № 19 на этаже -1 многофункционального комплекса с апартаментами по адресу: адрес, имеются технологические характеристики, обуславливающие их использование в качестве нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многофункционального комплекса с апартаментами. У помещения № 26 на этаже -2 многофункционального комплекса с апартаментами по адресу: адрес, отсутствуют технические и технологические характеристики, обуславливающие их использование в качестве нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многофункционального комплекса с апартаментами. В помещениях № 13, № 15, № 24, № 26 инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в многофункциональном комплексе с апартаментами по адресу: адрес, и являющихся жизнеобеспечивающими не обнаружено. В помещениях № 14, № 18, № 19, № 23 находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном комплексе с апартаментами по адресу: адрес, и являются жизнеобеспечивающими, соответственно. Также указано, что в помещениях № 13, № 14, № 15, № 18, № 19, № 23, № 24 и № 26 находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в многофункциональном комплексе с апартаментами по адресу: адрес, и являются жизнеобеспечивающими для многофункционального комплекса с апартаментами. В нежилых помещениях № 13, № 14, № 15, № 18, № 19, № 23, № 24 и № 26 имеются неразрывно связанные со зданием многофункционального комплекса с апартаментами по адресу: адрес, инженерные коммуникации (оборудование) (л.д. 72-152 том 3).

Не согласившись с выводами судебной экспертизы, стороной ответчика представлено заключение ООО АНП «Экспертиза» № СТЭ13266К от 20.02.2025г., из которого следует, что в нежилых помещениях: № 13 (кадастровый № 77:01:0002022:3742), № 14 (кадастровый № 77:01:0002022:3743), № 15 (кадастровый № 77:01:0002022:3744), № 18 (кадастровый № 77:01:0002022:3747), № 19 (кадастровый № 77:01:0002022:3748), № 23 (кадастровый № 77:01:0002022:3753), № 24 (кадастровый № 77:01:0002022:3754), № 26 (кадастровый № 77:01:0002022:3756), расположенных по адресу: адрес, проложены коммуникации, предназначенные для жизнеобеспечения нежилого здания, в составе которого они находятся (но без установки запорного и ручного регулирующего оборудования, ревизий), а именно: короба системы вентиляции (в помещении № 14 автоматическими блоками управления функционирующие только в автоматическом режиме управления), магистральные трубы системы отопления, транзитные кабеля электроснабжения, трубы системы канализации. Сами нежилые помещения № 13, № 14, №15, № 18, № 19, № 23, № 24, № 26 не являются объектами жизнеобеспечения нежилого здания, в составе которого они находятся. Самостоятельное использование указанных нежилых помещений в целях, не связанных с обслуживанием нежилого здания, в составе которого они находятся - возможно. Исследуемые нежилые помещения (какое-либо из них) могут обслуживать менее двух помещений в составе нежилого здания по адресу: адрес. В указанных нежилых помещениях отсутствует запорное или регулирующее оборудование, обслуживающее нежилое здание (помещения нежилого здания). В нежилом помещении № 14 имеется регулирующее оборудование системы вентиляции соседнего помещения (согласно проекту может функционировать только в автоматическом режиме управления). Постоянный открытый доступ в нежилые помещения в соответствии с требованиями ВСН 58-88(р), Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г. № 170 не требуется (т. 4 л.д. 1-68).

Учитывая выводы заключения ООО АНП «Экспертиза», ходатайство представителя ответчика о проведении дополнительной экспертизы удовлетворено, судом вынесено определение от 30.09.2025г. о проведении дополнительной экспертизы, производство которой поручено тем же экспертам ООО «Первая экспертная компания» фио, фио

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от 07.11.2025г. в нежилых помещениях № 13 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3742; № 14 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3743; № 15 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3744; № 18 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3747; № 19 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3748; № 23 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3753; № 24 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3754, расположенных по адресу: адрес, этаж –1, и в помещении № 26 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3756, расположенном по адресу: адрес, оборудования, предназначенного для обслуживания инженерных коммуникаций данного многоквартирного комплекса с апартаментами (системы отопления, системы горячего водоснабжения и холодного водоснабжения, сетей канализации и т.д.) и контроля за их состоянием, не имеется. Инженерное оборудование (инженерные коммуникации), находящиеся в нежилых помещениях № 13 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3742; № 14 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3743; № 15 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3744; № 18 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3747; № 19 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3748; № 23 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3753; № 24 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3754, расположенных по адресу: адрес, этаж –1, и в помещении № 26 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3756, расположенном по адресу: адрес, беспрепятственного постоянного доступа для технического обслуживания, контроля и ремонта в целях соблюдения норм и правил эксплуатации здания многоквартирного комплекса с апартаментами не требует. В соответствии с представленными на исследование вышеуказанными материалами дела, принимая во внимание результаты визуально-инструментального осмотра объектов исследования, выполненного при проведении первичной экспертизы, и положения п. 5.51 СП 118.13330.2022, нежилые помещения № 13 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3742; № 14 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3743; № 15 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3744; № 18 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3747; № 19 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3748; № 23 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3753; № 24 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3754, расположенные по адресу: адрес, этаж –1, и помещение № 26 с кадастровым номером: 77:01:0002022:3756, расположенное по адресу: адрес, являются помещениями вспомогательного назначения.

Оценивая судебную экспертизу и дополнительную судебную экспертизу, суд считает, что они отвечают требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержат подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных.

В соответствии с п. 59 Пленума Верховного Суда №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч. 1 ст. 118 Конституции РФ), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

Суд учитывает, что целью судебной защиты с учетом требований ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 19, ч.3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора, а в ряде случаях и неопределенного круга лиц.

На основании изложенного, с учетом заключения судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы, представленных технических и проектных документов, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности, являются не состоятельными. Факт нарушения ответчиком законных прав и интересов истца не нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, следовательно, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется. Более того, суд обращает внимание на то, что истец просит признать спорные нежилые помещения общим имуществом многофункционального комплекса с апартаментами. Однако многофункциональный комплекс является нежилым зданием, недвижимой вещью, которая не является субъектом права собственности (может быть только его объектом). Субъектами права в данном случае являются собственники обособленных помещений в составе многофункционального комплекса.

Анализируя представленные доказательства в материалы дела, доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты прав истца.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа зашиты, а также выбора иного способа зашиты.

Таким образом, когда лицом, обратившимся в суд, избран ненадлежащий способ защиты прав, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Также суд обращает внимание на то, что требования истца направлены на возникновение на основании судебного постановления права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения у всех физических и юридических лиц, являющихся собственниками помещений в составе многофункционального комплекса по адресу: адрес, в то время как истец не наделен надлежащими полномочиями выступать в качестве представителя иных собственников объектов недвижимого имущества в многофункциональном комплексе и выражать их волю.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства стороной ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец ранее собственником спорных объектов недвижимости не являлся.

Поскольку истец не владеет спорными нежилыми помещениями, как ранее указано по тексту, ФИО2 избран ненадлежащий способа защиты.

Истец, считающий себя долевым собственником спорных помещений, но не владеющий ими, при наличии зарегистрированного права собственности ответчика мог предъявить виндикационный иск в пределах срока исковой давности.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права (признание права иного лица), с предположением истребования имущества из чужого незаконного владения, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный положениями ст. 196 ГК РФ.

Сведения ЕГРН о зарегистрированных правах на спорные нежилые помещения являются открытыми и общедоступными.

Учитывая, что с 31.07.2019г. истец стал собственником нежилого помещения - апартаментов, то с указанной даты он узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то к моменту обращения истца с иском в суд (12.02.2024г.) трехлетний срок исковой давности истек.

Таким образом, принимая во внимание, что при обращении в суд с указанными требованиями имело место нарушение установленных законом сроков, и доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, объективно препятствующих к своевременному обращению в суд за защитой, истцом не представлено, а ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, в том числе, в связи с истечением срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истца, и приходит к выводу, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме по доводам, изложенным ранее по тексту.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании нежилых помещений:

помещение 13, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3742;

помещение 14, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3743;

помещение 15, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3744;

помещение 18, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3747;

помещение 19, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3748;

помещение 23, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3753;

помещение 24, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3754;

помещение 26, с кадастровым номером: 77:01:0002022:3756,

общим имуществом многофункционального комплекса с апартаментами по адресу: адрес, этаж - 2, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2026 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева