Решение № 2-2206/2025 2-354/2026 2-354/2026(2-2206/2025;)~М-1901/2025 М-1901/2025 от 27 января 2026 г. по делу № 2-2206/2025

23RS0015-01-2025-003453-57 К делу №2-354/2026


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск «28» января 2026 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тунгел А.Ю.,

при секретаре Попко Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района к ФИО\2, з/лицо: межмуниципальный отдел по Ейскому и <адрес>м Управления Росреестра по Краснодарскому о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке,-

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района в лице представителя, действующего на основании доверенности ФИО1 обратилось в суд и просит прекратить обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым № общей площадью 486,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона на основании Договора купли- продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указывает, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО2 был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для размещения объектов торговли.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка без проведения торгов.

Согласно выписки из ЕГРН правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером № является ФИО3

С момента приобретения объекта незавершенного строительства ФИО3 длительное время никаких действий по завершению строительства на предоставленном участке не предпринимала.

Решением Ейского городского суда от 03.02.2021 года по гражданскому делу № у ФИО3 изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 486 кв.м, степень готовности - 6%, расположенный по адресу: <адрес>.

В мае 2025 года проведены публичные торги в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства. Победителем аукциона признано ООО «Дионис», с которым был заключен договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

При регистрации договора купли-продажи выяснилось, что в ЕГРН содержится запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании Договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем Управление обратилось в суд с настоящим исковым заявлением. Просит исковые требования удовлетворить. Представитель истца в судебное заседание не явился, просит дело рассмотреть в отсутствие.

Ответчик: ФИО3 в судебное заседание не явилась, уведомлена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, с исковыми требованиями согласна, просит дело рассмотреть в отсутствие.

Представитель з/лица: Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, уведомлен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

З/лицо: ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка без проведения торгов. По условиям указанного договора ФИО2 передала в собственность ФИО3 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 486 кв.м, степень готовности 6%, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м, по адресу: <адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: размещение объектов торговли.

Согласно выписки из ЕГРН от 22.07.2025г. правообладателем объекта недвижимости с кадастровым номером № является ФИО3 (л.д. 8-10).

Заочным решением Ейского городского суда от 03.02.2021 года по гражданскому делу № 2-114/2021 объект незавершенного строительства с кадастровым номером: №, площадью 486 кв.м., степень готовности – 6%, расположенный по адресу: <адрес> изъят у ФИО3 путем продажи с публичных торгов (л.д. 5-7).

В мае 2025 года проведены публичные торги в форме аукциона по продаже объекта незавершенного строительства. Победителем аукциона признано ООО «Дионис», с которым был заключен договор купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-18).

ДД.ММ.ГГГГ межмуниципальным отделом по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю вынесено Уведомление о приостановке государственной регистрации права № №4. Основанием приостановки является наличие обременения, а именно, что в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержится запись № от ДД.ММ.ГГГГ. о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании Договора купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, запись об этом в предъявленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует (л.д. 19).

Учитывая наличие указанного обстоятельства, договор купли - продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут с победителем аукциона Соглашением о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением имущественных отношений и земельных отношений администрации Ейского городского поселения Ейского района на сайте www.torgi.gov.ru опубликовано извещение № о проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства с указанием условия обременения объекта ипотекой в силу закона до полного исполнения обязательств по договору, в пользу ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ в УФАС по Краснодарскому краю поступила жалоба ФИО\9 на действия организатора торгов, который допустил на реализацию объект с имеющимся у него обременением, приводящим к невозможности государственной регистрации прав в отношении спорного объекта с победителем аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ в результате рассмотрения жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров вынесено Решение по делу №023/10/18.1-3 779/2025 о необоснованности жалобы (л.д. 23-26).

Протоколом заседания Единой комиссии по проведению торгов №2 от 22.09.2025 года победителем аукциона признан ФИО\6, который в последствии от подписания Договора купли-продажи имущества уклонился, публичные торги по спорному объекту незавершенного строительства возобновлены (л.д. 27).

Представитель истца указывает, что ведения о наличии на объекте с кадастровым номером № обременения в виде ипотеки в силу закона со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ снижают значение рыночной стоимости объекта, выставляемого на продажу с публичных торгов.

Удовлетворяя исковые требования суд исходит из следующего.

Согласно пп.1 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель праве требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

Согласно абз.2 п.4 ст. 339.1 ГК РФ в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо.

Согласно п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно абз.7 п.1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации совместного заявления залогодателя и залогодержателя. В связи с указанным, Истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение, с принадлежащего ФИО3 на праве собственности объекта недвижимого имущества, в том числе, когда объект изъят у нее по решению суда, а также при длящемся уклонении третьего лица от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке объекта незавершенного строительства. Донное обстоятельство явилось поводом для обращения с настоящим иском в суд, поскольку Истец не может в полной мере провести публичные торги по продаже права на заключение договора купли-продажи спорного объекта как с упоминанием в договоре условия об обременении объекта так и без такого упоминания.

Свои обязательства ФИО3 перед ФИО2 выполнила в полном объеме, что подтверждается соответствующей распиской.

Поскольку договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости с одновременной уступкой права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, деньги за объект недвижимости имущества ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд –

Р Е Ш И Л:

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым №, общей площадью 486,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, общей площадью 455 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: