Решение № 2-1650/2019 2-1650/2019(2-8241/2018;)~М-5975/2018 2-8241/2018 М-5975/2018 от 26 сентября 2019 г. по делу № 2-1650/2019

47RS0№-55

Дело №

26 сентября 2019 г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

Всеволожский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Сошиной О. В.,

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО "КераМакс ФИО3", ООО "СтройИнвест" о признании права собственности на земельный участок, прекращении залога на земельный участок, обязании погасить регистрационную запись, о государственной регистрации перехода прав на земельный участок

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ООО «КераМакс ФИО3», ООО «СтройИнвест» о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также прекращении залога на вышеуказанный земельный участок, обязании Управлении Росреестра по <адрес> погасить регистрационную запись залога от ДД.ММ.ГГГГ № и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по вышеуказанному адресу на истца, ФИО2, а кроме того, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей (л.д.5, 18-22, 86-88).

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «КераМакс ФИО3» были заключены два договора: предварительный договор купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> и предварительный договор купли-продажи жилого дома № <данные изъяты>, по условиям которых, стороны обязались заключить в будущем основные договора купли-продажи в течение 1 месяца после строительства объекта и полного внесения покупателем обеспечительного платежа.

Стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей, стоимость жилого дома – <данные изъяты> рублей. Указанная сумма была выплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчик передал во владение Истца два земельных участка с кадастровыми номерами <данные изъяты>, а также дачный дом. При этом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Однако, до настоящего времени договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0953003:210 с истцом не заключен. Истец проживает в дачном доме, несет расходы по его содержанию, полагает, что является добросовестным приобретателем. Поскольку ответчиками нарушены права истца, ссылаясь на положения ст.551 ГК РФ, 218 ГК РФ, последний вынужден обратиться с требованиями в суд.

В судебном заседании Истец ФИО2, а также его представитель ФИО6 требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «КераМакс ФИО3», ООО «СтройИнвест» ФИО7 в судебном заседании исковые требования признал в части признания за истцом права собственности на земельный участок, прекращении залога, прекращении регистрационной записи. Возражал против взыскания компенсации морального вреда.

Представители третьих лиц по делу ФИО8, ФИО9 – ФИО10, ФИО11 против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.152-156), дополнительно указали, что являются залогодержателями земельного участка, своего согласия на его отчуждение в пользу ФИО2 не давали. Также пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО15 (займодавцы) и ФИО12, ФИО13 (заемщики) был заключен договор займа, в соответствии с которым последним было предоставлено <данные изъяты> долларов США <данные изъяты> Евро под <данные изъяты> годовых сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительными соглашениями к Договору займа, окончательно срок возврата займа был определен до ДД.ММ.ГГГГ. При этом, займ предоставлялся для целевого использования, а именно: для проведения работ по проектированию и инженерному обеспечения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты>м. По условиям договора, указанный займ обеспечивался залогом недвижимого имущества – вышеуказанного земельного участка на основании Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СтройИнвест» (Залогодатель) и ФИО9 и ФИО15 (залогодержатели). Указанный договор и ипотека земельного участка были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Россреестра по <адрес> в установленном порядке. Впоследствии, в сентябре 2015 года в связи с разделом заложенного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> самостоятельных земельных участков, между ООО «СтройИнвест» и ФИО9 и ФИО15 было подписано Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны согласовали новую редакцию п.1.1. Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой предмета договора залога определены 99 земельных участков различной площади. Таким образом, стороны выразили свое согласие на раздел земельного участка при условии сохранения залога, обременение права собственности залогом на вновь образованные земельные участки было зарегистрировано надлежащим образом, в связи с чем, оснований для прекращении права залога, не имеется. Полагают, что истец не проявил должной осмотрительности при проверке залога, заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка с ООО «КереМакс ФИО3» и выплачивая денежные средства в соответствии с условиями настоящего договора, Истец не проверил полномочия продавца по распоряжению земельного участка. В связи с изложенным, просят в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что между ФИО2 и ООО «КераМакс ФИО3» ДД.ММ.ГГГГ были заключены два договора:

предварительный договор купли-продажи земельного участка № <данные изъяты>, по условиям которого, стороны обязались в будущем заключить Договор земельного участка площадью 800 кв.м. из единого земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а Покупатель обязался принять этот участок и уплатить за него определенную цену, а именно 2 400 000 рублей, что составляет обеспечительный платеж (л.д.25-29);

предварительный договор купли-продажи жилого дома № <данные изъяты>, по условиям которых, стороны обязались заключить в будущем основной договора купли-продажи дачного дома в течение 1 месяца после строительства объекта и полного внесения покупателем обеспечительного платежа, размере которого составил <данные изъяты> рублей (л.д.32-36).

Указанная сумма была выплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру, и ответчиками не оспаривается.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КераМакс ФИО3» и ФИО2 был заключен основной Договор купли-продажи дачного дома (л.д.47-48), а ДД.ММ.ГГГГ основной Договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, участок Проба (л.д.51-52).

Актами приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49), от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55) подтверждается факт передачи ФИО2 указанного недвижимого имущества.

Из материалов дела также усматривается, что между ООО «КераМакс ФИО3», ООО «СтройИнвест» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ было заключено Соглашение о замене стороны по Договору, в соответствии с которым полномочия Продавца по предварительному договору купли-продажи земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ перешли к новому Продавцу – ООО «СтройИнвест» (л.д.111).

По условиям данного соглашения, Новый продавец принял на себя обязательства заключить с ФИО2 Договор купли-продажи земельного участка площадью 537 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>

В обоснование своих требований Истец указал, что до настоящего времени между сторонами не заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> При этом, Истец проживает в дачном доме, расположенном на вышеуказанном земельном участке, несет расходы по его содержанию.

Судом установлено, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м.

При этом, спорный земельный участок является предметом залога по Договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО9, ФИО15 и ООО «ФИО12, ФИО13

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано обременение – Ипотека с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО15 и ФИО9 согласно Договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительного соглашения к Договору залога от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-12)

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, ФИО15 (займодавцы) и ФИО12, ФИО13 (заемщики) был заключен договор займа, в соответствии с которым последним было предоставлено <данные изъяты> долларов США <данные изъяты> Евро под <данные изъяты> годовых сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.157-161)

Дополнительными соглашениями к Договору займа, окончательно срок возврата займа был определен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.163-164, 165-166)

При этом, займ предоставлялся для целевого использования, а именно: для проведения работ по проектированию и инженерному обеспечения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты><данные изъяты> кв.м.

По условиям договора, указанный займ обеспечивался залогом недвижимого имущества – вышеуказанного земельного участка на основании Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СтройИнвест» (Залогодатель) и ФИО9 и ФИО15 (залогодержатели). Указанный договор и ипотека земельного участка были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Россреестра по <адрес> в установленном порядке (л.д.167-171)

В связи с разделом заложенного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> самостоятельных земельных участков, между ООО «СтройИнвест» и ФИО9 и ФИО15 было подписано Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору Залога от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны согласовали новую редакцию п.1.1. Договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой предмета договора залога определены <данные изъяты> земельных участков различной площади (л.д.172-183).

Таким образом, стороны выразили свое согласие на раздел земельного участка при условии сохранения залога, обременение права собственности залогом на вновь образованные земельные участки было зарегистрировано надлежащим образом.

Выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении (обременении права) на земельный участок с кадастровым номером 47<данные изъяты> (л.д.184, 185, 186-187).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 33 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле (п. 1).

В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2).

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя (п. 3).

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существ залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса.

Аналогичные положения содержатся в ст. ст. 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" изменена редакция ст. 352 ГК РФ. Согласно подп. 2 п. 1 данной статьи залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с ДД.ММ.ГГГГ и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого Федерального закона.

Поскольку правоотношения регулируемые подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, возникают в связи с возмездным приобретением заложенного имущества по сделке, указанная норма применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после ДД.ММ.ГГГГ.

К сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Принимая во внимание, что право залога на земельный участок было зарегистрировано за Ответчиками в установленном порядке, суд приходит к выводу, что Истец не мог не знать о наличии обременения, имеющегося в отношении указанного земельного участка, при условии заключения им договоров в отношении данного объекта недвижимости.

Заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка с ООО «КераМакс ФИО3» и выплачивая по нему денежные средства, Истец не выяснил полномочия Продавца недвижимости, не предпринял должной осмотрительности, не принял мер по проверке наличия залога на основании данных о зарегистрированных правах обременениях содержащихся в ЕГРП.

В силу изложенных выше обстоятельств исполнение ФИО2 обязательств по оплате приобретаемого земельного участка, а также его передача истцу, не являются основанием для удовлетворения иска.

Возведение Истцом строений на спорном земельном участке также не порождает право собственности истца на данный участок.

Добросовестным приобретателем ФИО2 не является, так как при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности он знал, или должен был знать о том, что приобретает земельный участок, обремененный правами третьих лиц. Доводы истца в указанной части, суд считает несостоятельным.

С учетом изложенного, поскольку ФИО14 располагал возможностью получить сведения о том, что приобретаемый им земельный участок находится в залоге у ФИО15 и ФИО9, суд отвергает доводы истца о том, что ответчики ООО «КераМакс ФИО3» и ООО «СтройИнвест» не представили ему информацию о наличии обременений в отношении приобретаемого земельного участка. Данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения исковых требований.

Суд также учитывает, что согласие залогодержателей ФИО15 и ФИО9 на раздел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не свидетельствует о наличии согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога залогодателем в пользу третьих лиц.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Принимая во внимание обстоятельства дела, учитывая, что стороны выразили свое согласие на раздел земельного участка при условии сохранения залога, обременение права собственности залогом на вновь образованные земельные участки было зарегистрировано надлежащим образом, суд приходит к выводу, что оснований для прекращении права залога, не имеется. Суд также учитывает, что прекращение ипотеки повлечет нарушение прав залогодержателей на погашение ответчиком задолженности по Договору займа. При таких обстоятельствах, суд также не находит оснований для погашения регистрационной записи залога от ДД.ММ.ГГГГ, а также обязания совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:09533003:210 на ФИО2

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО "КераМакс ФИО3", ООО "СтройИнвест" о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Рахьинское городское поселение, кадастровый №, прекращении залога на земельный участок, обязании погасить регистрационную запись, о государственной регистрации перехода прав на вышеуказанный земельный участок, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года