Решение № 2-2865/2018 2-58/2019 2-58/2019(2-2865/2018;)~М-2700/2018 М-2700/2018 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-2865/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2019 года Железнодорожный районный суд г.Самары в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре Викторовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-58/19 по иску ФИО1 ФИО13 к ООО СК «Новый город» о признании права собственности на квартиру, обязании передать ключи от квартиры, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, по встречному иску ООО СК «Новый город» к ФИО1 ФИО14 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СК «Новый город» о признании права собственности на квартиру, обязании передать ключи от квартиры, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил договор долевого участия №Т/78 с ООО «Самарагорстрой». В соответствии с п. 1.1 указанного договора, ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить 17-ти этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 674,40 кв.м. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать ему жилое помещение в жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашения к договору согласно которому застройщиком квартиры по договору становиться ООО СК «Новый город» и соответственно принимает на себя все обязательства по договору. В соответствии с п.1.6 договора (с учетом дополнительного соглашения от 03.2017года) проектный срок ввода объекта в эксплуатацию 2-й квартал 2017 года. Согласно п. 3.1.6 договора застройщик обязан передать квартиру в собственность инвестора по письменному акту исполнения договора в срок не позднее 2(двух) месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Пунктом 3.1.9 договора, предусмотрено, что застройщик (ответчик) в 14-дневный срок со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию направляет ему письменное сообщение о завершении строительства (создания) жилого дома и о готовности квартиры к передаче.

Согласно информации предоставленной Министерством строительства Самарской ста № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО СК «Новый город» ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

П.5.2 договора, предусмотрено, что в случае нарушения срока, предусмотренного п.1.6 договора, застройщик уплачивает инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

До настоящего времени застройщиком квартира не передана, каких либо письменных сообщений от застройщика ему не поступало. Считает, что с застройщика (ответчика) за нарушение сроков передачи квартиры (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) подлежит взысканию неустойка в размере 213 334,81 руб., в силу норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", сумма неустойки составляет 426 669,62 руб. Своими действиями застройщик причинил ему также нравственные страдания, которые он оценивает в 300 000,00 рублей.

В последствии истец дополнил свои требования, указав, что «05» марта 2008 г. между ООО «Самарагострой» (№) и ним заключен договор долевого участия № Т/78 в строительстве 17-ти этажного 4-х подъездного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0109005:14, находящемся по адресу: <адрес> дома осуществлялось на основании разрешения на строительство № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ за подписью Главы г.о. Самара. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес>. Одновременно с регистрацией указанного Договора произведена регистрация ипотеки в силу закона земельного участка с кадастровым номером №.

Объектом указанного договора являлась квартира (строительный №, проектная площадь - 51,18 кв.м, проектная жилая площадь - 17,5 кв.м, количество комнат -1, количества балконов - 1, количество лоджий -1).

В соответствии с п. 2.1. договора цена договора определена сторонами в размере 28 500 руб. за кв.м проектной общей площади гласно п. 1.2. Договора.

В соответствии с п. 2.2. Договора он полностью оплатил цену квартиры в размере 1 457 205,00 руб. в момент подписания Договора. Таким образом, он своевременно и в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства по договору по оплате цены квартиры.

В соответствии с п.п. 3.1.5, 3.1.6. договора ООО «Самарагорстрой» обязалось обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию не позднее 1-го квартала 2010 г. и передать квартиру дольщику в срок не позднее 2-х месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. не позднее 31 мая 2010 г. Обязательства по передаче Квартиры Дольщику ООО «Самарагорстрой» не исполнило.

30.10.2009 г. Арбитражным судом Самарской области в отношении ООО «Самарагорстрой» введена процедура наблюдения. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № производство в отношении ООО «Самарагорстрой» завершено. На основании указанного определения в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «Самарагорстрой».

В связи с прекращением строительства Министерством строительства Самарской области он был включен в реестр обманутых дольщиков (п. 50 реестра).

По результатам открытого аукциона по продаже имущества должника ООО «Самарагорстрой» и ООО СК «Новый город» (далее по тексту - ответчик, застройщик) заключили договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером № (договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ)., согласно которому ответчик принял на себя права и обязанности застройщика по инвестиционным договорам и договорам долевого участия, заключенным ООО «Самарагорстрой», в том числе права и обязанности застройщика по договору долевого участия № Т/130, заключенному с Истцом.

Во исполнение взятых на себя обязательств Ответчик заключил с ним дополнительное соглашение к ДДУ № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по предоставлению квартиры истцу по Договору долевого участия № № ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 Дополнительного соглашения). В соответствии с п. 3,4 Дополнительного соглашения Квартира оплачена Истцом в полном объеме, Ответчик не имеет претензий по оплате цены Договора долевого участия /78 от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 6 Дополнительного соглашения истец и ответчик пришли к соглашению о внесении изменений в характеристики квартиры в соответствии с проектной декларацией от ДД.ММ.ГГГГ и изменениями в проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>.

Разделом 8 проектной декларации от 17.06.2013 г. установлен срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию - 4-й квартал 2015 г.

Постановлением Администрации г.о. Самара от 11.04.2014 г. в проектную документацию внесены изменения в части этажности и общей площади жилого дома, изменения в части срока ввода жилого дома в эксплуатацию не вносились.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к ДДУ (с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ)., согласно которому стороны внесли в договор изменения существенных условий договора, а именно: объектом Договора является <адрес>, этаж 4, подъезд 2, проектная площадь квартиры (с учетом лоджий/балконов) 51,1 кв.м, проектная жилая площадь квартиры - 15,0кв.м. Проектный срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 2-й квартал 2017 <адрес> установлена обязанность ответчика обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2017 <адрес> образом, с учетом п. 3.1.6. договора, ответчик взял на себя обязательство передать квартиру в собственность истца по письменному акту в срок не позднее 2 месяцев с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Указанным Дополнительным соглашением существенно ухудшены характеристики квартиры, а именно: уменьшена общая площадь, уменьшена жилая площадь, исключены разводка электропроводки по квартире, разводка водопровода по квартире, алюминиевые радиаторы изменены на стальные, исключена цементная стяжка пола.

С учетом стоимости 1 кв.м. общей проектной квартиры в размере 28 500,00 руб. и иной общей проектной площади квартиры в размере 51,1 кв.м, цена квартиры стала составлять 1 456 350,00 руб. (28500 руб. х 51,1 кв.м). Указанное Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра Самарской области.

Взятые на себя по ДДУ № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ обязательства (с учетом дополнительных соглашений к ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ) по сдаче жилого дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2017 г. и по передаче квартиры в собственность истца не позднее ДД.ММ.ГГГГ ответчик не исполнил. Дополнительные соглашения к договору в части изменения срока ввода жилого дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры в собственность истца сторонами договора не заключались и не подписывались.

Согласно п. 2.2. Договора, п.п. 3, 4 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истец исполнил обязанность по оплате цены квартиры в полном объеме в момент подписания Договора. Указанный пункт Договора не изменен, сторонами не оспорен. Обязательства застройщика по передаче квартиры ответчиком не исполнены. Строительство жилого дома окончено ответчиком в 2018 г., получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, жилому дому присвоен адрес: <адрес>А. Жилой дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №. Являющаяся объектом Договора квартира также поставлена на кадастровый учет.

Согласно п. 2.2. Договора истец оплатил цену квартиры в полном объеме. Указанный пункт является действующим, не оспорен ни конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства первоначального застройщика ООО «Самарагорстрой», ни ответчиком, взявшим на себя обязательства по исполнению договора.

Согласно п.п. 3, 4 Дополнительного соглашения, заключенного с ответчиком, квартира оплачена истцом в полном объеме, ответчик не имеет претензий по оплате Договора долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ Указанные положения ответчиком не оспаривались и являются действующими.

Решением Министерства строительства <адрес> он был включен в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (письмо Министерства от ДД.ММ.ГГГГ №).

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены требования истца о взыскании с первоначального застройщика ООО «Самарагорстрой» (ИНН <***>) неустойки за просрочку исполнения обязательств по ДДУ, которым установлен факт оплаты истцом цены договора в полном объеме на основании п. 2.2. ДДУ, квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения Т/78-з от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей, соглашения №Д о переводе долга новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> было установлено, что оплата цены квартиры произведена истцом в полном объеме (абз. 3 стр. 2 представления прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ), истец является правообладателем квартиры (абз. 2 стр. 1 письма прокуратуры от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ между первоначальным застройщиком ООО «Самарагорстрой» и ООО «Волгаспецстрой» (№) был заключен инвестиционный договор, по которому застройщик (ООО «Самарагострой) обязался осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, а инвестор (ООО «Волгаспецстрой») обязался обеспечить финансирование строительства жилого дома, в томчисле за счет привлечения к финансированию третьих лиц.

Во исполнение инвестиционного договора инвестор заключил с гр. ФИО11 договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ № Т/78-з. Во исполнение указанного договора ФИО11 внес в кассу инвестора денежные средства в размере 1 457 205,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение инвестиционного договора инвестор заключил с гр. ФИО11 предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № Т/78-п, по условиям которого, с учетом приложения № к указанному договору, инвестор обязался заключить со ФИО11 договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме по <адрес> со следующими характеристиками квартиры: строительный номер <адрес>, этаж 4, проектная общая площадь <адрес>,3 кв.м, проектная жилая площадь - 17,50 кв.м, стоимость 1 кв.м. проектной общей площади квартиры - 28500 руб. Таким образом общая стоимость квартиры по основному договору составляла 1 457 205,00 руб. (28500,00 руб. х 51,13 кв.м). ДД.ММ.ГГГГ гр. ФИО11, инвестор и истец заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей № Т/78-з, в соответствии с которым гр. ФИО11 переуступил истцу свои права и обязанности по договору беспроцентного займа № Т/78-з. Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил ФИО11 за переуступку денежные средства в размере 1 893 000,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ инвестор, застройщик и истец заключили соглашение о переводе долга новации обязательства № Т/78, в соответствии с которым, во исполнение инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2 соглашения) инвестор передал, а застройщик принял на себя все права и обязанности по договору беспроцентного займа и предварительному договору купли-продажи. В соответствии со ст. 414 ГК РФ стороны соглашения изменили способ исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу суммы займа в размере 1 457 205,00 руб. на обязательство застройщика заключить с истцом договора долевого участия. При этом стороны соглашения признали, что денежные средства, внесенные истцом по договору денежного займа считаются оплатой застройщику по основному договору долевого участия. Стороны соглашения установили, что факт оплаты истцом по основному договору долевого участия подтверждается расходными ордерами инвестора - ООО «Волгаспецстрой» (п. 7 Соглашения).

Во исполнение указанного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ООО «Самарагорстрой» и истец заключили договор долевого участия № Т/78, в текст которого был включен пункт 2.2. об исполнении истцом обязанности по оплате цены квартиры, так как его обязанность по оплате цены квартиры была в действительности исполнена в полном объеме в соответствии с указанными выше договорами и соглашениями. Все указанные выше договоры и соглашения соответствовали действующему законодательству и общепринятой участниками строительного рынка практике, оспорены не были, недействительными не признаны.

В последствии истец уточнил исковые требования и просил суд: признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м., кадастровый №; обязать ООО СК «Новый город» передать ему ключи от входной двери в квартиру и в подъезд в количестве по 3 экземпляра в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ООО СК «Новый город» в его пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 453 600 рублей и компенсацию морального вреда 300 000 рублей.

ООО СК «Новый город» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия, указав, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил с ООО «Самарагорстрой» договор долевого участия № Т/78.

По итогам открытого аукциона в рамках дела о банкротстве ООО «Самарагорстрой» ООО СК Новый город» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчику переходит право аренды земельных участков, обремененных правами физических лиц, под строительство жилых домов. В пункте 3.1. данного договора, указано, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договоров долевого участия в строительстве указанного жилого дома. Заключенный между ответчиком и предыдущим застройщиком ООО «Самарагорстрой» договор долевого строительства № Т/78 инвестором не оплачен. Пунктами 2.2., 2.3. договора № Т/78 установлено, что оплата производится путем внесения денежных средств в кассу застройщика либо перечислением денежных средств на расчетный счет застройщика, при этом подтверждением факта оплаты цены договора являются приходные ордеры либо платежные поручения с отметкой банка об исполнении при безналичном расчете.

Считают, что истцом по первоначальному иску не представлены документы, надлежащим образом подтверждающие оплату договора долевого участия № Т/78 в пользу ООО «Самарагорстрой».

На момент заключения договора купли-продажи права аренды земельных участков ООО СК «Новый город» не располагало сведениями о способе оплаты договора долевого участия № Т/78 предполагалось, что данный договор добросовестно оплачен инвестором в пользу предыдущего застройщика - ООО «Самарагорстрой». Подписание с ответчиком дополнительных соглашений к договору долевого участия произошло по причине добросовестного заблуждения истцом относительно оплаты инвестором договора долевого участия № Т/78.

Таким образом, неуплата цены договора долевого участия, являющейся существенным условием договора, лишает участника долевого строительства права на требование передачи в собственность квартиры по договору долевого участия, а часть 4 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», свою очередь, предоставляет застройщику право на односторонний отказ от исполнения долевого участия, в связи с чем просил расторгнуть договор долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и ООО «Самарагорстрой».

В последствии ООО СК «Новый город» уточнило исковые требования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО СК «Новый город» заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ. Как указано в 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ: «квартира участником оплачена в полном объеме». Пункт 4 дополнительного соглашения указывает на то, что «застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ Участником».

По итогам открытого аукциона в рамках, дела о банкротстве ООО «Самарагорстрой» ООО СК «Новый город» приняло на себя права и обязанности застройщика по договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчику переходит право аренды земельных участков, обремененных правами физических лиц, под строительство жилых домов. Как указано в пункте 3.1. данного договора, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договоров долевого участия в строительстве указанного жилого дома, перечень которых приведен в приложении 1 к настоящему договору.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключено между застройщиком и участником долевого строительства с целью заменить в сложившихся правоотношениях организацию застройщика. Застройщик предполагал, что договор долевого участия № Т/78 участником оплачен, в связи с этим в дополнительное соглашение были включены пункты 3,4 с указанным содержанием.

После подачи истцом по первоначальному иску ДД.ММ.ГГГГ искового заявления к ООО СК «Новый город» о взыскании неустойки, штрафа и передаче в собственность квартиры, изучив полученные документы, им установлено, что денежные средства по договору долевого участия ФИО2 предыдущему застройщику не вносил. Поскольку ФИО2 был включен в приложение 1 к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, как лицо, внесшее денежные средства по договору долевого участия, застройщик был введен в заблуждение относительно оплаты участником договора долевого участия. О том, что договор долевого участия ФИО2 не оплачен, застройщик узнал, ознакомившись с материалами гражданского дела в Железнодорожном районном суде.

02 апреля 2007 года между ООО «Самарагорстрой» - «Застройщик» и ООО «Волгаспецстрой» - «Инвестор» был заключен инвестиционный договор (далее по тексту -Договор). Согласно пунктам 2.1.-.2.4. Договора Инвестор осуществляет финансирование строительства Объекта за счет собственных средств, а также с правом привлечения средств третьих лиц. На основании п.4.1. Договора «Доля Инвестора в общем объеме инвестиционных вложений в реализацию проекта строительства Объекта номинально составляет 100%. Согласно п.15.4. Договора: «обязательства Инвестора перед третьими лицами, принятые им на себя в рамках исполнения настоящего договора, подлежат выполнению инвестором за счет собственных средств».

Как следует из пунктов 1-7 Соглашения № Т/78 от 05 марта 2008 года, правовой природой передаваемого права являлось право обязательного денежного требования по договору займа, а не переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства. Считают, что на основании п. 1.1. Соглашения стороны Договора договорились о том, что к отношениям по данному договору неприменимы требования ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Таким образом, взаимоотношения истца с ООО «Волгаспецстрой» являются отношениями инвестиционного характера, а не отношения, регламентированные ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года. Надлежащим ответчиком по данному спору может является ФИО3 или ООО «Волгаспецстрой», в отношении которых истец может заявить свои требования о взыскании выданных им денежных средств. В виду условий инвестиционного договора каких-либо денежные обязательства между Застройщиком и Инвестором отсутствуют.

Считают, что в Соглашении №Т/78 о переводе долга новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ обе организации (и ООО «Волгаспецстрой» и ООО «Самарагорстрой») представляет одно и тоже лицо - ФИО4 Основаниям встречного исполнения ООО «Волгаспецстрой» при принятии долга, указанные в п.2 Соглашении №Т/78 о переводе долга новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, указывается Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ. При этом содержанием инвестиционного договора не предусмотрена какая-либо передача долгов. Как следует из текста данного инвестиционного договора, в данном документе вообще отсутствуют условия, порядок и возможность перевода долга на другое лицо. Соглашение Т/78 о переводе долга новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором дарения, что не соответствует целям коммерческих организаций в виде извлечения прибыли. Ссылка в соглашении Т/78 о переводе долга новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ (являющийся по мнению истца подтверждением факта оплаты Договора долевого участия №Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ) на задолженность ООО Самарагорстрой» перед ООО «Волгаспецстрой», является недействительной как не имеющая правового и фактического обоснования и не основанная на законе.

После подачи истцом по первоначальному иску искового заявления к ООО СК «Новый город» изучив полученные документы, было установлено, что денежные средства по договору долевого участия первоначальный истец предыдущему застройщику - ООО «Самарагорстрой» не вносил.

Застройщик был введен в заблуждение относительно оплаты участником договора долевого участия. О том, что договор долевого участия первоначальным истцом не оплачен, застройщик узнал, ознакомившись с материалами гражданского дела в Железнодорожном районном суде.

Поскольку ООО СК «Новый город» приняло на себя обязанность по передаче квартиры участникам долевого строительства, внесшим денежные средства по договорам долевого участия, условие об оплате договора долевого участия является существенным обстоятельством, на котором основывалось приобретение права аренды земельных участков, обремененных правами дольщиков. На момент заключения дополнительного соглашения от 27.08.2014 года, ООО СК «Новый город» находилось под влиянием заблуждения относительно оплаты ФИО1 договора долевого участия № Т/78.

Так, как ООО СК «Новый город» осуществляло строительство объекта долевого участия за счет собственных средств, в случае признания за первоначальным истцом права собственности на спорную квартиру, будут нарушены законные интересы ООО СК «Новый город» в части получения финансовой выгоды. Пунктами 2.2., 2.З. Договора долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГг. предусмотрена оплата цены договора исключительно путем внесения денежных средств в кассу предприятия (ООО «Самарагорстрой») или безналичным путем на счет ООО «Самарагорстрой». Дополнительные соглашения об изменении способа оплаты в материалах дела отсутствуют и истцом не заявлялись. Считают, что довод истца о зачете оплаты Договора долевого участия № Т/78 по договору уступки прав кредитора по договору займа опровергаются подписанным ФИО11 и ООО «Волгаспецстрой» Соглашением № Т/78 о новации обязательств.

Соглашение № Т/78 между ФИО11 и ООО «Волгаспецстрой» подписано ДД.ММ.ГГГГ, в то время как Договор долевого участия № Т/78 между ООО «Самарагорстрой» и истцом датирован ДД.ММ.ГГГГ. Из чего следует, что права кредитора по договору займа № Т/78-з от ДД.ММ.ГГГГ сохранялись за ФИО11 вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, что исключает возможность оплаты истцом посредством зачета задолженности по договору займа.

ООО СК «Новый город» считает, что ФИО2 не представлены доказательства факта оплаты по договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГг, в связи с чем, ООО СК «Новый город» просит суд: применить последствия ничтожности Соглашения № Т/78 о переводе долга новации обязательства в виде признания факта оплаты ФИО2 цены основного договора долевого участия (№ Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ) - отсутствующим; признать недействительным пункты 3, 4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «Новый город» и ФИО2; расторгнуть договор долевого участия № т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Самарагорстрой».

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, поддержали заявленные исковые требования с учетом уточнений, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске, просили суд признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м., кадастровый №; обязать ООО СК «Новый город» передать ему ключи от входной двери в квартиру и в подъезд в количестве по 3 экземпляра в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с ООО СК «Новый город» в его пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 453 600 рублей и компенсацию морального вреда 300 000 рублей. Встречные исковые требования ООО СК «Новый город» к ФИО2 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия просили оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО СК «Новый город» - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать ФИО7 в удовлетворении заявленных исковых требований, на основании доводов, изложенных в письменном отзыве и дополнениях к нему. Встречные исковые требования ООО СК «Новый город» просил удовлетворить в полном объеме, на основании доводов, изложенных во встречном иске и дополнениях к иску, просил суд: применить последствия ничтожности Соглашения № Т/78 о переводе долга новации обязательства в виде признания факта оплаты ФИО2 цены основного договора долевого участия (№ Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ) - отсутствующим; признать недействительным пункты 3, 4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СК «Новый город» и ФИО2; расторгнуть договор долевого участия № т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Самарагорстрой». В случае удовлетворения требований истца о взыскании неустойки, просил снизить ее размер на основании 333 ГК РФ

Представитель третьего лица Министерства строительства <адрес> - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании считала исковые требования ФИО2 о признании права собственности на квартиру подлежащими удовлетворению, остальные требования оставила на усмотрение суда. В удовлетворении встречных исковых требований ООО СК «Новый город» просила отказать, на основании доводов, изложенных в письменном отзыве.

Третьи лица: ФИО10, ФИО11 конкурсный управляющий ООО «Самарагорстрой» ФИО12, извещенные надлежащим образом о дате и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ООО «Волгаспецстрой» был заключен Договор займа №Т/78-з, по которому заимодавец внес в кассу заемщика денежные средств размере 1 457 205 руб. ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору займа № Т/78-з уступлены ФИО11 ФИО2 на основании соглашения № Т/78-з о переуступке прав и обязанностей

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» и ФИО2 заключен договор долевого участия № Т/78, в соответствии с которым обязался в предусмотренный договором срок построить 17-ти этажный 4-х подъездный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 4 674,40 кв.м. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать ему жилое помещение в жилом доме (квартиру), а инвестор обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в собственность при наличии разрешения на ввод ж дома в эксплуатацию.

Проектный срок ввода в эксплуатацию жилого дома установлен в 1-ом квартале 2010 года (п. 1.6 договора).

В пункте 2.2 договора стороны указали, что инвестор - ФИО2 оплатил денежные средства в размере 1 457 205 рублей по настоящему договору в момент подписания сторонами настоящего договора. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой», ООО «Самарагорстрой» и ФИО2 также было заключено соглашение № Т/78 о переводе долга новации обязательства, в котором, в числе прочего стороны установили, что денежные средства, внесенные по договору денежного займа № Т/78-з считаются оплатой застройщику, которым выступает ООО «Самарагорстрой» по основному договору долевого участия в строительстве и подтверждаются приходными ордерами по договору денежного займа.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № уже дана оценка факту исполнения ФИО2 обязательств по оплате договора долевого участия в строительстве № Т/78.

Вместе с тем застройщик в установленный срок не завершил строительство жилого дома, не сдал его в эксплуатацию и не передал инвесторам.Установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от 13.06.2012г. по делу № А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признан несостоятельным (банкротом). Конкурсное производство завершено ДД.ММ.ГГГГ, правоспособность прекращена ДД.ММ.ГГГГ.

19.03.2013г. между ООО «Самарагорстрой» и ООО СК «Новый город» был заключен договор купли-продажи №, по условиям которого ООО СК «Новый город» приобрел право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного под строительство жилого дома, в разделе 3 данного договора содержались условия об обременениях земельного участка и согласно пункту 3.1 указанный земельный участок обременен правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договора долевого участия в строительстве указанного жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Новый город» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому застройщик принял на себя обязательства по предоставлению квартиры участнику по договору долевого участия № Т/78, по которому «Застройщиком» являлось ООО «Самарагорстрой», а «Участником» - ФИО2, на основании договора купли-продажи № от 19.03 2013г.

Согласно пункту 2 соглашения застройщик осуществляет строительство жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №, от 22.12.2008г.), договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации № от 05.04.2013г.), подтверждающего правопреемство Застройщика, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ (срок действия ДД.ММ.ГГГГ), Постановления Администрации г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которыми произведена замена стороны «Самарагорстрой» на ООО СК «Новый город». При этом в пункте 3 стороны дополнительного соглашения подтвердили, что квартира оплачена в полном объеме, а в соответствии с пунктом 4 соглашения Застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ г

ДД.ММ.ГГГГ между ООО СК «Новый город» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве № Т/78, в котором стороны уточняют характеристики подлежащей передаче ФИО2 квартиры, при этом застройщик берет на себя обязательство обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2017 года.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый город» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. Жилому дому был присвоен адрес: <адрес>А.

Однако до настоящего времени акт приема-передачи квартиры участнику долевого строительства ФИО1 ООО СК «Новый город» не подписан, ключи ему не переданы.

По общему правилу, установленному ст.55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального характера в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения иное вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, установлено, что обязательства по оплате по договору долевого участия № Т/78 от 05.03.2018г. истцом выполнены в полном объеме в размере 1457205 рублей, что подтверждается квитанциями.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, ООО СК «Новый город» нарушены условия договора долевого участия в части срока ввода в эксплуатацию жилого дома, а так же не исполнены обязательства по передаче участнику долевого строительства квартиры.

В связи с тем, ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств перед истцом размер неустойки, заявленной истцом ко взысканию составляет за период с 01.07.2017 по 18.02.2019г. - 453 600 рублей.

До настоящего момента требования истца ответчиком в добровольном порядке не исполнены.

В силу пунктов 1, 2 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

По правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиями нарушения обязательства.

На основании изложенного, суд находит исковые требования обоснованными, поскольку ответчиком допущено нарушение обязательств, ООО «Новый город» пропустило срок окончания работ в строительстве, что является основанием для взыскания неустойки.

Однако, сумму в размере 453 600 рублей суд находит чрезмерно завышенной и подлежащей снижению в соответствии с правилами ст. 333 ГК РФ, суд считает целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 70 000 рублей.

Ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает компенсацию морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда понесенных потребителем убытков.

В соответствии со статьями 151, 1101 ГК РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

Согласно ч. 2 ст. 1099 ГК РФ, моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Оценивая фактические обстоятельства дела, суд признаёт доказанным в судебном заседании факт причинения ответчиком истцу нравственных страданий, выразившихся в переживаниях по поводу уклонения ответчика от исполнения принятых обязательств, однако, считает размер морального вреда в размере 300 000 рублей также завышенным, и определяет размер морального вреда в сумме 10 000 рублей, данная сумма соразмерна со степенью перенесенных истцом нравственных страданий в связи с нарушением обязательств ответчиком по передаче жилого помещения в срок.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца...) в пользу потребителя штраф в размере 50% от присужденной судом суммы. Сумма штрафа составляет 70 000 руб.: 2 = 35 000 рублей, однако с учетом ст. 333 ГК РФ, также подлежит снижению до 20 000 рублей в виду несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательств.

В связи с невозможностью регистрация права собственности на вышеуказанный объект недвижимости во внесудебном порядке, суд считает, заявленные исковые требования ФИО1, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» к числу оснований государственной регистрации права собственности относятся вступившие в законную силу судебные акты.

В удовлетворении требований истца об обязании передачи ключей от входной двери в квартиру и в подъезд в количестве по 3 экземпляра в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, суд считает необходимым отказать.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из вышеназванных положений закона следует, что застройщик в предусмотренные договором сроки обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям на основании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, при подписании которого и предусмотрена передача ключей от квартиры.

Встречные исковые требования ООО СК «Новый город» к ФИО1 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия, суд считает подлежащими оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Ст. 431 ГК РФ устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии ос ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в момент заключения договоров долевого участия в строительстве и договоров об уступке прав, в государственной регистрации права может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела представлены дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 27.08.2014г., в соответствии с условиями которого ООО СК «Новый город» подтвердило, что квартира оплачена истцом в полном объеме, и застройщик не имеет претензий к ФИО1 по оплате цены договора долевого участия № Т/78 от 05.03.2008г.

В соответствии со ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства.

По смыслу закона, необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.

02 апреля 2007 года между ООО «Самарагорстрой» (Застройщиком) и ООО «Волгаспецстрой» (Инвестором) был заключен инвестиционный договор, предметом которого было финансирование проектирования и строительства 17-и этажного жилого дома по Тухачевского, в <адрес> в <адрес>, исходя из условий которого инвестор ООО «Волгаспецстрой» вправе было привлекать третьих лиц для финансирования соответствующего строительства, что и было сделано путем заключения с ФИО11 договора займа № Т/78-з от 08.05.2007г.

Во исполнение инвестиционного договора инвестор заключил с гр. ФИО11 договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ № Т/78-з. Во исполнение указанного договора ФИО11 внес в кассу инвестора денежные средства в размере 1 457 205,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение инвестиционного договора инвестор заключил с гр. ФИО11 предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № Т/78-п, по условиям которого, с учетом приложения № к указанному договору, инвестор обязался заключить со ФИО11 договор купли-продажи квартиры в многоквартирном жилом доме по <адрес> со следующими характеристиками квартиры: строительный номер <адрес>, этаж 4, проектная общая площадь <адрес>,3 кв.м, проектная жилая площадь - 17,50 кв.м, стоимость 1 кв.м. проектной общей площади квартиры - 28500 руб. Таким образом общая стоимость квартиры по основному договору составляла 1 457 205,00 руб. (28500,00 руб. х 51,13 кв.м). ДД.ММ.ГГГГ гр. ФИО11, инвестор и истец заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей № Т/78-з, в соответствии с которым гр. ФИО11 переуступил истцу свои права и обязанности по договору беспроцентного займа № Т/78-з. Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил ФИО11 за переуступку денежные средства в размере 1 893 000,00 руб.

05 марта 2008 г. инвестор, застройщик и истец заключили соглашение о переводе долга новации обязательства № Т/78, в соответствии с которым, во исполнение инвестиционного договора от 02.04.2007 г. (п. 2 соглашения) инвестор передал, а застройщик принял на себя все права и обязанности по договору беспроцентного займа и предварительному договору купли-продажи. В соответствии со ст. 414 ГК РФ стороны соглашения изменили способ исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу мы займа в размере 1 457 205,00 руб. на обязательство застройщика заключить с истцом договора долевого участия. При этом стороны соглашения признали, что денежные средства, внесенные истцом по договору денежного займа считаются оплатой застройщику по основному договору долевого участия. Стороны соглашения установили, что факт оплаты истцом по основному договору долевого участия подтверждается расходными ордерами инвестора - ООО «Волгаспецстрой» (п. 7 Соглашения).

Во исполнение указанного соглашения от 05.03.2008 г. застройщик ООО «Смарагорстрой» и истец заключили договор долевого участия № Т/78, в текст которого был включен пункт 2.2. об исполнении истцом обязанности по оплате цены квартиры, так как его обязанность по оплате цены квартиры была в действительности исполнена в полном объеме в соответствии с указанными выше договорами и соглашениями.

Все указанные выше договоры и соглашения соответствовали действующему законодательству, не оспорены в установленном законом порядке и недействительными не признаны.

Совокупный анализ представленных договоров, в том числе договора купли-продажи № от 19.03 2013г., договора долевого участия в строительстве, дополнительных соглашений к договору долевого участия в строительстве, а также вступившего в законную силу заочного решения Октябрьского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает: факт исполнения ФИО2 обязательств по оплате квартиры, и опровергают доводы ООО СК «Новый город», изложенные во встречном исковом заявлении о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия.

Кроме того, суд учитывает, что в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ООО СК «Новый город» в целях завершения строительства ЖК «Альбатрос» были предоставлены средства областного бюджета в виде субсидий в целях оказания государственной поддержки гражданам - участникам долевого строительства проблемных объектов посредством возмещения застройщикам проблемных объектов затрат, понесенных ими в связи с выполнением работ, оказанием услуг по строительству проблемных объектов, в части расходов на коммунальную инфраструктуру, а именно: в 2018 году в размере 28 222 299,35 рублей; в 2013 в размере 3 936 000 рублей. Кроме того, в 2014 году ООО СК «Новый город» была предоставлена субсидия в целях оказания государственной поддержки гражданам - участникам долевого строительства проблемных объектов посредством возмещения застройщикам проблемных объектов затрат, понесенных ими в связи с выполнением работ, оказанием услуг по строительству проблемных объектов, в части расходов на коммунальную инфраструктуру в размере 1 465 888,98 рублей, которая была возвращена в связи с неисполнением получателем субсидии обязательств по договору № от 18.12.2014г.

Основанием возникновения прав ООО СК «Новый город», какзастройщика, является договор купли-продажи № от 19.03.2013г.,заключенный между ООО «Самарагорстрой» в лице конкурсногоуправляющего, действующего на основании Решения Арбитражного суда<адрес> и ООО СК «Новый город».

Министерство строительства <адрес>, в ответе от 15.09.2016г. №, сообщило, что по результатам рассмотрения заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, он включен в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены в соответствии с приказом Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО СК «Новый город» заключено Дополнительное соглашение к договору долевого участия №Т/78 от 05.03.2008г., согласно которому ООО СК «Новый город»" приняло на себя обязательства по предоставлению квартиры участнику по договору долевого участия №Т/78 от ДД.ММ.ГГГГ, по которому застройщиком являлось ООО «Самарагорстрой», а истец участником.

Пунктом 3 данного Дополнительного соглашения указано, что «Квартира участником оплачена в полном объеме».

Пунктом 4 данного Дополнительного соглашения указано, что застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия №Т/78 от 05.03.2008г. участником.

Доводы ООО СК «Новый город» о признании недействительными п.п. 3, 4 дополнительного соглашения от 27.08.2014 г. к договору долевого участия № Т/78 от 05.03.2008г., в виду их заключения под влиянием заблуждения, поскольку ООО СК «Новый город» предполагало, что ФИО1 оплатил договор, не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В п. 2 названной статьи содержится исчерпывающий перечень условий, при наличии которых заблуждение предполагается достаточно существенным.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

ООО СК «Новый город» не представлено доказательств, совершения сделки под влиянием заблуждения, а также доказательств объективно свидетельствующих о том, что при подписании оспариваемых им дополнительных соглашений его воля была направлена на совершение какой-либо иной сделки, так и какого-либо подтверждения намеренного введения ФИО1 в заблуждение ООО СК «Новый город» относительно существенных условий сделки и оплаты истцом цены договора долевого участия № Т/78. При этом неисполнение обязательств не может являться основанием для признания ничтожным соглашения № Т/78 о переводе долга новации обязательства в виде признания факта оплаты ФИО1 цены основного договора долевого участия № Т/78 от 05.03.2018г. отсутствующим на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО СК «Новый город» во встречном иске ссылается на то, что обстоятельства, с которыми он связывает основания предъявления встречного искового заявления, стали ему известны с момента предъявления иска ФИО1, из приложения к которому ему стало известно о неоплате по договору долевого участия № Т/78 от 05.03.2018г.

Между тем, при предъявлении искового заявления ФИО1 не предъявлено никаких иных сведений и документов, о которых бы не былоизвестно ООО СК «Новый город» ранее при заключении оспариваемого соглашения.

На основании изложенного, встречные исковые требования ООО СК «Новый город» к ФИО1 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия, подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 ФИО15 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А <адрес>, общей площадью 41,5 кв.м., кадастровый №.

Взыскать с ООО СК «Новый город» в пользу ФИО1 ФИО16 неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 70 000 рублей и компенсацию морального вреда 10 000 рублей, штраф 20 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Встречные исковый требования ООО СК «Новый город» к ФИО1 ФИО17 о применении последствий ничтожности соглашения о переводе долга о новации обязательства в виде признания факта оплаты цены договора отсутствующим, признании частично недействительным соглашения к договору о долевом участии, расторжении договора долевого участия оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО СК «Новый город» в доход государства государственную пошлину в размере 2 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме – 01.03.2019 года.

Судья Вельмина И.Н.