Решение № 2-1613/2020 2-1613/2020~М-164/2020 М-164/2020 от 20 сентября 2020 г. по делу № 2-1613/2020

Дело № 2-1613/2020 УИД 78RS0020-01-2020-000217-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 21 сентября 2020 года

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Черкасовой Л.А.,

при секретаре Баркалёвой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СПб Реновация» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СПб Реновация», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика стоимость непереданной жилой площади квартиры в размере 133 291,74 руб., неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2020 по 17.03.2020 в размере 42 370,07 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В обоснование заявленных требований истица указывает, что ею 21.07.2017 с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым в срок до 30.12.2019 застройщик должен был передать ей квартиру площадью 38,18 кв.м. ФИО1 оплатила стоимость квартиры в полном объеме, однако ответчик построил квартиру площадью 36 кв.м., что на 2,18 кв.м. меньше установленного договором. Стоимость непереданной площади составляет 133 291,74 руб. Поскольку ответчик не вернул истцу данную сумму, акт приема-передачи квартиры со стороны истца не подписан. 09.12.2019 ответчику была направлена претензия, которая до настоящего времени ответчиком не удовлетворена. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО2, который иск поддержал.

Представитель ООО «СПб Реновация» ФИО3 против удовлетворения иска возражал, представил письменные возражения.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 21.07.2017 между ФИО1 и ООО «СПб Реновация» заключен договор участия в долевом строительстве № 20-013-2-Д-Ж-010120, согласно которому застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Усть-Славянка, Славянская улица, участок 14, на земельном участке площадью 6668 кв.м. с кадастровым номером 78:12:0000000:3188. По окончании строительства застройщик обязуется в срок до 30.12.2019 передать дольщику по акту приема-передачи квартиру, имеющую характеристики, указанные в п. 2.2 Договора, расчетной площадью 38,18 кв.м. Дольщик же обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приема-передачи (л.д. 6-19).

ФИО1 уплатила 21.07.2017 цену договора в размере 2 334 439,74 руб. (л.д. 20-21).

Согласно акту технического осмотра построенной по договору квартиры, у дольщика отсутствуют замечания к объекту долевого строительства (л.д. 66).

По заказу истца ООО «Центр экспертных заключений» произвело обмеры построенной по договору от 21.07.2017 квартиры по адресу: ..., и 15.10.2019 составило план и экспликацию квартиры, в соответствии с которыми площадь жилой комнаты 15,9 кв.м., кухни – 8,4 кв.м., коридор – 8 кв.м., санузел – 3,7 кв.м., лоджия – 4,2 кв.м. Общая площадь 36 кв.м. (л.д. 25-32).

15.11.2019 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: ... (л.д. 67-69).

Письмами от 18.11.2019 и 23.12.2019 ООО «СПб Реновация» сообщило дольщику об окончании строительства и необходимости принять квартиру по акту приема-передачи (л.д. 61-65).

09.12.2019 истица направила ответчику претензию (л.д. 22).

02.03.2020 ООО «СПб Реновация» составило односторонний акт о передаче объекта долевого строительства – квартиры по адресу: ... общей площадью 36,2 кв.м., расчетная площадь 37,4 кв.м., в связи с уклонением участника долевого строительства ФИО1 от принятия объекта долевого строительства – квартиры (л.д. 56-57).

04.03.2020 акт направлен ФИО1 (л.д. 58-60).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Частью 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Из установленных по делу обстоятельств следует, что после получения 15.11.2019 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «СПб Реновация» направило ФИО1 25.11.2019 уведомление об окончании строительства и необходимости принять квартиру по акту приема-передачи, которое было получено ею 10.12.2019 (л.д. 63).

Поскольку в уведомлении не был указан срок принятия квартиры, в силу положений ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ истица обязана была принять квартиру в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления.

Основанием для отказа в принятии квартиры, согласно исковому заявлению, явилось несоответствие площади построенной квартиры условиям договора.

В пункте 2.2 договора участия в долевом строительстве указаны характеристики квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, в соответствии с которыми расчетная площадь квартиры составляет 38,18 кв.м., общая площадь 37,08 кв.м., площадь лоджии 3,67 кв.м., площадь кухни 8,74 кв.м., площадь санузла 3,82 кв.м., площадь холла 8,35 кв.м., площадь комнаты 16,17 кв.м.

Согласно п. 2.4 Договора для целей определения цены договора стороны договорились использовать расчетную площадь квартиры, которая составляет при наличии в квартире балконов / лоджий / террас – общей приведенной площади квартиры, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающим коэффициентами, установленными федеральным органов власти. На момент заключения договора понижающие коэффициенты составляют: для балкона, террасы – 0,3, для лоджии – 0,5.

Пунктом 2.5. Договора установлено, что расчетная площадь квартиры, указанная в настоящем пункте, а также площадь балконов / лоджий / террас, подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства и проведения технической инвентаризации квартиры уполномоченной организацией.

Стороны пришли к соглашению, что допустимо изменение общей площади квартиры в результате корректировки проектной документации по объекту строительства или в ходе строительных работ относительно установленной договором не более чем на пять процентов.

В соответствии с п. 4.3 Договора в случае, если расчетная площадь квартиры после проведения технической инвентаризации уполномоченной организацией будет больше или меньше указанной п. 2.2 Договора более чем на 1 квадратный метр, то цена договора корректируется по следующей формуле: цена договора = цена договора по п. 4.2 – расчетная площадь по п. 2.2 – расчетная площадь после обмера * стоимость 1 кв.м. Стороны до подписания акта приема-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из уточненной цены договора, о чем оформляется акт взаиморасчетов.

Из представленной ответчиком суду ведомости помещений многоквартирного дома по адресу: ..., и их площадей следует, что площадь квартиры 160 составляет: жилая комната 15,9 кв.м., кухня 8,5 кв.м., коридор 8,1 кв.м., санузел 3,7 кв.м., балкон остекленный с учетом коэффициента 1,2 кв.м., итого 36,2 кв.м. – общая площадь (без учета балкона) и 37,4 – с учетом балкона.

Из расчета ООО «Центр экспертных заключений», представленного истцом следует, что общая площадь квартиры 36,0 кв.м., площадь лоджии 4,2 кв.м. (итого 36 + 4,2*0,3 = 37,26 кв.м.)

При принятии любого из произведенных обмеров площадь построенной квартиры отличается от расчетной (38,18 кв.м.) менее чем на 1 кв.м.

Таким образом, у ФИО1 отсутствуют основания требовать перерасчета цены договора на основании п. 4.3 Договора, а также отсутствовали основания для отказа в принятии квартиры, так как застройщиком ООО «СПб Реновация» были исполнены условия договора участия в долевом строительстве, а также положения статей 6-8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Каких-либо технических недостатков построенная квартира не имела.

При таких обстоятельствах ответчик обоснованно 02.03.2020 составил односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, в силу положений ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ответчик как застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Доводы представителя истца о том, что в договоре долевого участия неверно рассчитана расчетная площадь, судом отклоняются, поскольку исходя из положений п. 2.4 Договора и данных, указанных в п. 2.2 договора, расчетная площадь составляет: (16,17 + 8,35 + 3,82 + 8,74) = 37,08 (общая площадь квартиры) + 3,67 (балкон) * 0,3 = 38,18 кв.м.

Кроме того, какие-либо положения договора и его цену истица в установленном порядке не оспаривала.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании денежных средств за непереданную площадь квартиры, неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также в производных от них требованиях о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: