Решение № 2-737/2020 2-737/2020~М-386/2020 М-386/2020 от 8 сентября 2020 г. по делу № 2-737/2020

16RS0036-01-2020-000580-92

Дело №2-737/2020


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

09 сентября 2020 года г. Альметьевск

Альметьевский городской суд Республики Татарстан в составе судьи Ф.Ф. Сахабиева, с участием

при секретаре судебного заседания И.Д. Черновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан к Шурховецкой ФИО9 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, взыскании расходов, передачи технической документации и по встречному исковому заявлению о понуждении заключить договор аренды земельного участка, -

У С Т А Н О В И Л:

Исполнительный комитет Альметьевского муниципального района РТ первоначально обратился в суд с иском к ФИО1 указав, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением Исполкома АМР РТ № ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером (далее-КН) <данные изъяты> под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>. На основании данного постановления между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Далее ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №<данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На основании выписки из ЕГРН, на земельном участке с КН <данные изъяты> расположен объект незавершенного строительства с КН <данные изъяты> степенью готовности <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка №<данные изъяты>, на котором расположен незавершенный строительством объект, был прекращен на основании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ уведомление было получено ответчиком, что подтверждается отчетом об отслеживании. Поскольку на момент прекращения договора аренды земельного участка, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено, а заключение нового договора аренды не предусмотрено законодательством, просит изъять у ФИО1 для продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, определив начальную стоимость продажи в размере <данные изъяты> рублей;взыскать с ответчика в пользу бюджета АМР РТ <данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов по составлению отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В ходе рассмотрения дела Исполком АМР РТ увеличил исковые требования и в окончательном варианте просил изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, имеющим степень готовности - <данные изъяты>%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной стоимости продажи в размере <данные изъяты> рублей; взыскать в пользу бюджета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан <данные изъяты> руб. в счет возмещения расходов, связанных с составлением отчета об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ №; возложить на Шурховецкую ФИО10 обязанности передать в исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан техническую документацию (разрешение на строительство, эскизный проект, чертежи проекта и т.д.), связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>

ФИО1 с иском не согласилась, обратилась со встречным иском о понуждении заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела объект незавершенного строительства с <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты> процентов, находящийся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.Объект был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.Завершение строительства объекта и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости была невозможна без предоставления земельного участка, в связи с чем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов под индивидуальное жилищное строительство для завершения строительства объекта сроком на три года.Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик отказал в предоставлении земельного участка в аренду, указав, что испрашиваемый земельный участок ранее был предоставлен на новый срок для завершения строительства договором аренды земельного участка №МС <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ арендатору ФИО3, вследствие чего право на однократное продление договорных отношений в порядке ст.З п.21 №-Ф3 от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ уже использовано.Несмотря на то, что договор аренды №<данные изъяты> был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е.после вступления в действие ст.239.1 ГК РФ, но в период возникших правоотношений по аренде до ДД.ММ.ГГГГ, считает, что положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на его регулирование.Договор аренды земельного участка №МС <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между исполнительным комитетом АМР РТ и ФИО3, устанавливает цель использования возводить на участке здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, исключительно в соответствии с видом разрешенного использования, указанные в пункте 1.1.4, то есть не в целях завершения незавершенного строительства, при этом приведенное описание целей использования участка является окончательным. Заключенный с арендатором ФИО4 аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В этот срок ФИО1 не имела возможности завершить строительство объекта при степени его готовности 20 процентов, в связи с чем считает, что изъятие у нее приобретенного объекта незавершенного строительства не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному статьей 10 ГК РФ, и нарушает баланс публичных и частных интересов.Из материалов дела следует, что Исполком АМР РТ не обратился в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении шестимесячного срока, установленного требованиями ст.239.1 ЗК РФ. Просит обязать Исполком АМР РТ заключить с нею договор аренды на земельный участок с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>, сроком на три года, для завершения строительства объекта.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Исполкома АМР РТ ФИО5 на удовлетворении первоначального иска настаивал, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ответчика –ФИО1 по адвокатскому ордеру и на основании доверенности ФИО6 с первоначальным иском не согласилась, на удовлетворении встречного иска настаивала.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 той же статьи).

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно подпункту 8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ постановлением Исполкома АМР РТ № ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок с КН <данные изъяты> под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, <адрес>. На основании вышеуказанного постановления между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Далее ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №<данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании выписки из ЕГРН, на земельном участке с КН <данные изъяты> расположен объект незавершенного строительства с КН <данные изъяты>, степень готовности <данные изъяты>.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрела у ФИО3 объект незавершенного строительства с <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты> процентов, находящийся на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Объект был передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Завершение строительства объекта и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможно без предоставления земельного участка, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов под индивидуальное жилищное строительство для завершения строительства объекта сроком на три года. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ей было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, с указанием, что испрашиваемый земельный участок ранее был предоставлен на новый срок для завершения строительства договором аренды земельного участка №МС <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ арендатору ФИО3, вследствие чего право на однократное продление договорных отношений в порядке ст.3 п.21 №-Ф3 от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», п.10 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ уже использовано.

Статья 239.1 ГК РФ, на которую ссылается первоначальный истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона,объекты незавершенного строительства, расположенные на таким земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом в пункте 33 ст.34 Федерального закона №171 -ФЗ указано, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственный или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст.35 Федерального закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ., за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключен до 01.03.2015г.

Как следует из материалов дела, ФИО1 не является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, а приобрела находящийся на нем объект незавершенного строительства по договору купли-продажи у бывшего арендатора ФИО3. При этом незавершенный строительством объект был передан ей ДД.ММ.ГГГГ. У правопредшественникаФИО3 арендные правоотношения в отношении земельного участка возникли на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ним и исполнительным комитетом, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ. №<данные изъяты>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. №)№. Срок договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии между ФИО3 и исполкомом АМР РТ был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, зарегистрированный в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на то, что договор аренды №МС <данные изъяты> был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после вступления в действие ст.239.1 ГК РФ, но в период возникших правоотношений по аренде до ДД.ММ.ГГГГ, положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на его регулирование.

Договор аренды земельного участка №МС <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между исполнительным комитетом АМР РТ и ФИО3, устанавливает цель использования возводить на участке здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимого имущества, исключительно в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в пункте 1.1.4., то есть не в целях завершения незавершенного строительства, при этом приведенное описание целей использования участка является окончательным (пункт 1.4.1 договора аренды). Таким образом, доводы Исполкома АМР РТ о том, что ФИО3 было реализовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительств путем заключения договора аренды №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ опровергаются материалами дела.

Заключенный с арендатором ФИО3 договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, из чего следует, что в этот срок ФИО1 не имела возможности завершить строительство объекта при степени его готовности 20 процентов, в связи с чем изъятие у нее приобретенного объекта незавершенного строительства не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному статьей 10 ГК РФ, и нарушает баланс публичных и частных интересов.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в совокупности с вышеприведёнными правовыми нормами, суд полагает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца по первоначальному иску об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи через торги.

В соответствии со ст.271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащей другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ,

Без проведения торгов земельный участок предоставляется гражданам и юридическим лицам - арендаторам земельных участков публичных форм собственности, если ранее эти участки были предоставлены им в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ), но при соблюдении в совокупности условий, перечисленных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Одним из таковых является наличие на момент заключения нового договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 п. 2 ст. 29.6 Земельного кодекса РФ.

Так, в силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен однократно собственнику этого объекта для завершения его строительства в двух случаях:

1) если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности;

2) если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению на основании пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, до 3 лет.

Новые правила вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ и применяются к правоотношениям, которые возникли после этой даты (ст. 35 Закона N171-ФЗ).

Исполком АМР РТ отказал ФИО1 в предоставлении земельного участка и заключении договора аренды земельного участка.

Срок аренды земельного участка, заключенного между исполкомом АМР РТ и ФИО3, был определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По окончании срока аренды ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Из материалов дела следует, что ответчик не обращался в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть, по истечении шестимесячного срока, установленного требованиями ст.239.1 Земельного кодекса РФ.

Предъявление требований об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов является правом, а не обязанностью органа государственной власти или органа местного самоуправления, при чем, если такое требование не будет предъявлено в течение шести месяцев со дня прекращения договора аренды.

Следовательно, имеются правовые основания на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства однократно на основании пп. 2 п.5 ст.39.6 и пп.6 п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ сроком на 3 года в связи с тем, что требование об изъятии земельного участка не было заявлено в течение 6 месяцев со дня прекращения права пользования земельным участком.

Разрешение на строительство № выдано ДД.ММ.ГГГГ исполнительным комитетом Альметьевского муниципального района РТ на строительство одноквартирного индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 указала, что уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, на которое указывает Исполком в своем исковом заявлении, она не получала и ей неизвестно его содержание.

В материалах дела имеется предоставленная ответчиком ксерокопия уведомления ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении заключенного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно отчету об отслеживании, врученное ДД.ММ.ГГГГ ФИО3.

На основании вышеизложенного, в совокупности с вышеприведёнными нормами, суд полагает необходимым удовлетворить встречные исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199, 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

Р Е Ш И Л:

Отказать полностью в удовлетворении искового заявления исполнительного комитета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан к Шурховецкой ФИО11 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, имеющим степень готовности - <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной стоимости продажи в размере <данные изъяты> рублей; о взыскании в пользу бюджета Альметьевского муниципального района Республики Татарстан <данные изъяты> руб. в счет возмещения расходов, связанных с составлением отчета об оценке рыночной стоимости незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ №; о возложении на Шурховецкую ФИО12 обязанности передать в исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан техническую документацию (разрешение на строительство, эскизный проект, чертежи проекта и т.д.), связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: РТ, <адрес>, <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Удовлетворить полностью встречное исковое заявление ФИО1 к исполнительному комитету Альметьевского муниципального района Республики Татарстан о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Возложить на исполнительный комитет Альметьевского муниципального района Республики Татарстан обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить с Шурховецкой ФИО13 договор аренды на земельный участок с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, сроком на три года, для завершения строительства объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14.09.2020.

С У Д Ь Я