Решение № 02-6961/2025 02-6961/2025~М-3755/2025 2-6961/2025 М-3755/2025 от 6 ноября 2025 г. по делу № 02-6961/2025

УИД 77RS0018-02-2025-005884-32



РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2025 г. город Москва

Никулинский районный суд г. Москвы в составе судьи Алексеева М.В., при секретаре Стрельцовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6961/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская», в которых, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать недействительным п. 20,21,22 договора купли-продажи, взыскать с ответчика денежные средства в счет уменьшения цены квартиры в размере 369 958,23 руб., неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 26.04.2025 по 21.08.2025 в размере 369 958,23 руб., неустойку с даты вынесения решения до даты фактического исполнения обязательств в размере 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденных судом сумм, расходы на проведение независимой экспертизы в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 551,02 руб., расходы на оформление доверенности в размере 3 100 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 70 000 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 10.12.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» заключен договор купли-продажи, предметом которого является квартира № 33, общей площадью 37 кв.м, расположенная на 5 этаже жилого дома по адресу: г. Москва, внутригородская территория адрес, адрес. Согласно пункту 3 договора стороны согласовали цену квартиры в размере 14 617 700 руб., которая истцом была выплачена своевременно и в полном объеме. 16.02.2025 квартира передан истцу по акту приема-передачи. После передачи квартиры истцом были выявлены строительные недостатки в квартире, которые ответчиком в добровольно порядке не устранены. В соответствии с заключением специалиста ООО «ПРОФСПЕЦЭКСПЕРТИЗА» № 33 06/03 от 06.03.2025 рыночная стоимость восстановительного ремонта применительно к выявленным недостаткам составляет 644 282,36 руб. Ответчику истцом была направлена претензия о возмещении стоимости строительных недостатков квартиры, однако данная претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, согласно которым просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, в случае частичного удовлетворения - снизить размер удовлетворяемых требований, применив положения ст. 333 ГК РФ.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц, извещённых о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 10.12.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» заключен договор купли-продажи № б/н, предметом которого является квартира № 33, общей площадью 37 кв.м, расположенная на 5 этаже жилого дома по адресу: г. Москва, внутригородская территория адрес, адрес.

Согласно п. 3 цена договора составила 14 617 700,45 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме и надлежащим образом.

16.02.2025 между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

Как следует из искового заявления, в момент передачи объекта недвижимости истцом были выявлены недостатки, которые продавец обязался устранить в течение 45 дней, однако до настоящего времени недостатки не устранены.

Для определения размера расходов на устранение выявленных недостатков истец обратилась в ООО «ПРОФСПЕЦЭКСПЕРТИЗА».

В соответствии с экспертным заключением № 33 06/03 от 06.03.2025 рыночная стоимость восстановительного ремонта применительно к выявленным недостаткам составляет 644 282,36 руб.

08.04.2025 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить расходы на устранение выявленных недостатков, которая получена ответчиком 15.04.2025 и оставлена без удовлетворения.

В связи с возникшими разногласиями сторон относительно качества переданной квартиры и стоимости устранения недостатков, определением суда от 01.07.2025 по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы № 296-СТЭ, квартира № 33, расположенная по адресу: г. Москва, вн.тер. адрес, адрес, не соответствует требованиям технических регламентов, иным строительным требованиям, а также условиям договора купли-продажи от 10.12.2024 в части наличия строительных недостатков. Несоответствие объекта требованиям градостроительных регламентов не установлено. В квартире имеются недостатки, возникшие вследствие нарушения продавцом (застройщиком) технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, не связанные с эксплуатацией. Рыночная стоимость устранения строительных недостатков, не связанных с эксплуатацией квартиры, составляет 369 958,23 руб., из которых: 301 646,13 руб. - стоимость работ, 68 312,10 руб. - стоимость материалов.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, так как эксперты, проводившие судебную экспертизу, предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, заключение экспертизы является полным, не содержит противоречий, экспертами даны ответы на все поставленные вопросы, неясностей ответы не содержат. Оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Оценивая в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в части наличия в переданном по договору объекте недвижимости строительных недостатков, стоимость устранения которых составляет 369 958,23 руб.

Разрешая требования иска в части признания недействительными пунктов 20, 21, 22 договора купли-продажи от 10.12.2024, суд приходит к следующему.

Указанные пункты 20, 21, 22 договора купли-продажи регламентируют порядок выявления покупателем недостатков квартиры и их устранения продавцом, путем предоставления продавцом материалов и иных изделий, необходимых для устранения недостатков, которые были использованы при производстве отделочных работ в квартире, указанные в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www.pic.ru/, и возмещения расходов покупателя за вычетом данных материалов и изделий. Также данными пунктами предусмотрено, что стоимость материалов и иных изделий, в объеме необходимом для устранения недостатков, рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости материалов и иных изделий, указанных в «Каталоге материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ», размещенном в личном кабинете покупателя на сайте http://www.pic.ru/.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав и др.

Поскольку оспариваемые пункты договора купли-продажи ограничивают права покупателя на расчет стоимости устранения недостатков исходя из среднерыночных цен, регламентируя использование и предоставление материалов и иных изделий из каталога ответчика, а также их расчет в соответствии с «Каталогом материалов и иных изделий, применяемых при производстве отделочных работ» ответчика, суд приходит к выводу, что данные положения договора купли-продажи ущемляют права потребителя, в связи с чем являются недействительными.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет уменьшения цены договора купли-продажи от 10.12.2024 в размере 369 958,23 руб.

В соответствии со ст. 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 26.04.2025 по 21.08.2025 в размере 369 958,23 руб.

Претензия о возмещении стоимости строительных недостатков получена ответчиком 15.04.2025, что ответчиком не оспаривается.

Учитывая изложенное, суд взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя по устранению недостатков, размер которой за период с 26.04.2025 по 21.08.2025 (дата решения) составляет 436 550,71 руб., исходя из расчета: 369 958,23 руб. х 118 дней просрочки х 1%.

Вместе с тем, с учетом положений п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Таким образом, сумма неустойки за период с 26.04.2025 по 21.08.2025 (дата вынесения решения) не может превышать 369 958,23 руб.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263–О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая, что данная мера ответственности носит компенсационный характер и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, а также исключать неосновательное обогащение лица, в пользу которого она подлежит взысканию, учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств, его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости устранения недостатков объекта строительства, периода просрочки исполнения требований потребителя по устранению недостатков, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до суммы 184 979 руб.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21).

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка с 22.08.2025 до дня фактического исполнения судебного решения в размере 1% от суммы 369 958,23 руб., за каждый день просрочки, но не более 184 979,23 руб. (369958,23 руб. – 184979 руб.).

Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300–1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей) моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дела по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Поскольку материалами дела подтверждён факт нарушения прав истца как потребителя, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда, размер которой с учетом принципов разумности, справедливости, а также с учетом конкретных обстоятельств дела суд определяет в 10 000 руб.

В силу положений п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как разъяснено в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая, что требования истца не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 282 468,62 руб. из расчета: (369 958,23 руб.+ 184 979 руб. + 10 000 руб.)/2.

При рассмотрении вопроса о соразмерности штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае по заявленному представителем ответчика ходатайству и с учетом изложенных выше обстоятельств, размер штрафа подлежит уменьшению, поскольку взыскание штрафа в полном объеме будет несоразмерно последствиям нарушенного ответчиком обязательства. При таких обстоятельствах суд считает, что в данной ситуации справедливым и разумным размером штрафа, подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 141 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относит, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение досудебной экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям иска в размере 60 000 руб., поскольку данные расходы являются необходимыми при рассмотрении настоящего дела.

Также суд признает необходимыми расходами истца, понесенные в связи с рассмотрением дела, почтовые расходы в размере 551,02 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также, разрешая требование о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб., суд исходит из следующего.

Согласно положениям п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

В доверенности, представленной в материалы настоящего гражданского дела, содержатся сведения о том, что она выдана для участия представителя в конкретном деле по настоящему иску, в связи с чем, данные расходы подлежат возмещению в заявленном истцом размере 3 100 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая объём оказанных стороне истца юридических услуг, характер дела и его незначительную сложность, представленные доказательства, исходя из требований разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов, понесённых на оплату оказанных юридических услуг, в размере 30 000 руб.

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 24 748 руб. (21 748 руб. + 3000 руб.), от уплаты которой истец при подаче иска была освобождена, исходя из удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» о взыскании денежных средств, взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 20,21,22 договора купли-продажи от 10.12.2024, заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская».

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в счет уменьшения цены квартиры в размере 369 958,23 руб., неустойку за нарушение сроков устранения недостатков за период с 26.04.2025 по 21.08.2025 в размере 184 979 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 141 000 руб., расходы на проведение независимой экспертизы в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 551,02 руб., расходы на оформление доверенности в размере 3 100 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) неустойку с 22.08.2025 до дня фактического исполнения судебного решения в размере 1% от суммы 369 958,23 руб. за каждый день просрочки, но не более 184 979,23 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Большая Очаковская» в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере 24 748 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.11.2025.

Судья Алексеев М.В.