Решение № 2-1253/2018 2-1253/2018(2-6785/2017;)~М-6622/2017 2-6785/2017 М-6622/2017 от 6 мая 2018 г. по делу № 2-1253/2018

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

<адрес> 07 мая 2018 года

Промышленный районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Сподынюк Л.В.

при секретаре Кушнаревой Т.М.

с участием

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации <адрес> по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица ТСЖ «Орион» по доверенности ФИО4,

конкурсного управляющего ТСЖ «Орион» - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество (квартиру),

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском ( в дальнейшем уточненным) к администрации <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество (квартиру).

В обосновании иска указал, что по договору инвестирования № от дата, заключенного между ОАО «Дагестанстрой» - «Инвестор», Товариществом собственников жилья «Орион» - Застройщик», ООО КПК «Славия»- «Заказчик», а также договора возмездной уступки трав (цессии) по договору инвестирования строительства 96-квартирного жилого дома пo адресу: <адрес> от дата, заключенного между ФИО1, ОАО «Дагестанстрой» и Товариществом собственников жилья «Орион», ему принадлежит двухкомнатная <адрес>, общей площадью 66.4 кв.м., этаж 7, по адресу: <адрес>, квартал 163, в <адрес>, кадастровый номер квартиры - 26:12:030703:1052 Дополнительным соглашением № от дата ООО КПК «Славия» исключена из состава сторон договора инвестирования в связи с прекращением договора о совместной деятельности от дата. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-0029-Э от 03.2012г. разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома (лит А), расположенного по адресу: <адрес>, в квартале 163. В соответствии с договором возмездной уступки прав (цессии) по договору инвестирования № от дата, заключенного между истцом, ОАО «Дагестанстрой» и Товариществом собственников жилья «Орион», к истцу перешел весь объем прав инвестора по договору инвестирования № от дата в отношении вышеуказанной квартиры в доме по <адрес>. Просит суд признать за ФИО1, дата года рождения, место рождения: <адрес> Республики Дагестан, паспорт серия 82 01 №, выдан Отделом внутренних дел <адрес> Республики Дагестан дата, код подразделения 052-021 право собственности на двухкомнатную <адрес>, общей площадью 66,4 кв.м., этаж 7, в жилом доме по адресу: <адрес>, квартал 163, в <адрес>, кадастровый номер квартиры -26:12:030703:1052. Считать решение суда основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество (квартира) в Управлении Росреестра по <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании иск поддержала, просила иск удовлетворить, дала пояснения аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации <адрес> по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признал, просил суд в иске отказать, считая его необоснованным.

Представитель третьего лица ТСЖ «Орион» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Конкурсный управляющий ТСЖ «Орион» - ФИО5 в судебном заседании просил вынести решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель третьего лица ОАО «Дагестанстрой» в судебное заседание не явились, представили суду заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Просили суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица комитет градостроительства администрации <адрес> в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, по договору инвестирования № от дата, заключенного между ОАО «Дагестанстрой» - «Инвестор», Товариществом собственников жилья «Орион» - Застройщик», ООО КПК «Славия»- (Заказчик) заключен договор № инвестирования 96- ти квартирного жилого дома по адресу : <адрес>, согласно условий которого застройщик ставит в известность Инвестора, что на момент подписания договора дом не построен ( п.1.1). Инвестор в счет оплаты стоимости жилой площади в размере 25736250 рублей производит выполнение строительно – монтажных работ по 96 – квартирному жилому дому блок «Б» по <адрес> в порядке и на условиях, определенных договором подряда № от 36-1 от дата, заключенного между Инвестором и Заказчиком.

К данному договору приложен список квартир, передаваемых Инвестору.

дата между сторонами указанного договора заключено дополнительное соглашение № об установлении расчета стоимости в соответствии с протоколами совещаний ООО КПК «Славия».

дата между сторонами указанного договора заключено дополнительное соглашение № об изменении цены жилых помещений ( 57463000) ( п.2.3), о выполнении строительно – монтажных работ в порядке и на условиях приложения № от дата к договору подряда № от дата (п.2.4), аннулировании дополнительного соглашения № (п.2.6).

К данному дополнительному соглашению приложен список квартир, передаваемых инвестору.

дата между сторонами указанного договора заключено дополнительное соглашение № об изменении цены жилых помещений 42202450 рублей), на условиях договора подряда № от дата, дополнительных соглашений к нему, подписанных актов № КС-2 и справок КС-3.

К данному дополнительному соглашению приложен список квартир, передаваемых инвестору.

дата между ТСЖ «Орион» ( Застройщик) и ОАО «Дагестанстрой» ( Инвестор), заключено дополнительное соглашение № об исключении ООО «КПК «Славия» из состава сторон договора инвестирования (п.1), сроке передачи квартир инвестору ( п.3).

дата ТСЖ «Орион» Комитетом градостроительства администрации <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-0029-Э – многоэтажного жилого дома ( Литер «А» по <адрес>, в квартале 163(л.д. 64-66).

Определением Арбитражного суда <адрес> от дата принят отказ от иска ОАО «Дагестанстрой» к ТСЖ «Орион», ООО КПК «Славия» о признании права собственности на жилые помещения ( в том числе, <адрес> по адресу: <адрес>, в квартале163(л.д. 156-159)

дата, заключенного между ФИО1, ОАО «Дагестанстрой» заключен договор возмездной уступки прав (цессия) по договору инвестирования строительства 96-квартирого жилого дома по адресу: <адрес>, по условиям которого Цедент уступил цессионарию в полном объеме требования по договору №от дата, дополнительным соглашениям № от дата, № от дата, № от дата, № от дата, предметом которой является двухкомнатная <адрес> по адресу: <адрес>, квартал 163 в <адрес>.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от дата ОАО «Дагестанстрой» получило от ФИО1 1750000 рублей на основании договора уступки права на двухкомнатную <адрес> ( л.д. 27)

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются. Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Закон о долевом участии в строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением. у участников долевого строительства права собственности- на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Федеральный закон от дата № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Таким образом, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве. В связи с чем, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств участников по договорам участия в долевом строительстве не признается инвестиционной деятельностью. Денежные средства участников долевого строительства не признаются инвестициями, а сами участники не являются инвесторами.

Как следует из ответа Росреестра от дата, в рамках проведения правовой экспертизы государственным регистратором прав был сделан запрос за № от дата, на предмет выдавалось ли ТСЖ «Орион» разрешение на строительство и разрешение на ввод многоэтажного жилого дома, комитет градостроительства администрации <адрес> предоставил следующие документы:

1. Разрешение на строительство №RU 26309000 - «487 С» от дата, выданные застройщику, на строительство многоэтажного жилого дома «Блок А».

2. Разрешение на строительство №RU 26309000 - «473 С» от дата, выданные застройщику, на строительство многоэтажного жилого дома «Блок Б».

3. Разрешение на ввод объекта, в эксплуатацию №RU 26309000 - «0029- Э» от дата согласно, которому введен построенный многоэтажный жилой дом по адресу <адрес> в квартале 163.

При заключении договора стороны должны были руководствоваться: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно п. 1 ст. 27 Закон о долевом участии в строительстве, он вступил в силу по истечении трёх месяцев после дня его официального опубликования, то есть с дата.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закон о долевом участии в строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В соответствии с пунктом 3. статьи 420 Гражданского кодекса РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности, должны соответствовать положениям ГК РФ и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при заключении: договор не должен противоречить требованиям закона.

Согласно ч. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п.3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исхода из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Общая цена квартиры по договору инвестирования не соответствует сумме указанной в п. 2.1.

Таким образом, цена является не согласованной сторонами.

Согласно предоставленным правоустанавливающим документам субъектами договора инвестирования являются: инвестор - ФИО6, заказчик - ООО. «КПК «Славия», «застройщик» - Товарищество собственников жилья «Орион».

В соответствии с положениями ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Как следует из положений ст. 143 ЖК РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1). Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения (ч. 2). Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3).

Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с уставом ТСЖ «Орион» раздел 7 пункты 7.1, 7.2., членство в товариществе возникает у собственника на основании, заявления о вступлении в члены товарищества. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Согласно разделу 8 Устава «Права товарищества собственников жилья» не предусмотрена, возможность заключения Товариществом собственников жилья «Орион» договоров инвестирования.

В соответствии с абзацем 2 пункта 6.2. Устава товарищество собственников жилья может заниматься хозяйственной деятельностью в виде строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность выступать в качестве застройщика и заключать договор инвестирования.

Между тем, стороны в нарушение положения ст. 56 ГПК РФ не представили доказательств, того, что ОАО «Дагестанстрой», ТСЖ «Орион» вправе были распоряжаться квартирой № по адресу: <адрес>., так же в материалах дела отсутствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии права собственности ТСЖ Орион на незавершенный строительством объект – жилой дом по адресу: <адрес>.

Кроме того администрация <адрес> не являлась и не является стороной договора инвестирования строительства 96 квартирного жилого дома от дата № и договора возмездной уступки прав ( цессии) от дата по договору инвестирования строительства 96 квартирного жилого дома от дата №. Следовательно, у администрации <адрес> отсутствуют обязательства по предоставлению истцу квартиры или передачи прав на спорную квартиру.

Суд считает, что у администрации <адрес> вообще нет и никогда не было каких либо прав на спорную квартиру.

Доказательств того, что администрация <адрес> какими либо действиями ( бездействиями) создает истцу препятствия в оформлении прав на двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу <адрес> истцом не представлено.

Ответчик – участник гражданского процесса, привлекаемый в качестве предполагаемого нарушителя прав истца.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, поскольку администрация <адрес> не может являться ответчиком по заявленным ФИО1 требованиям и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании права собственности на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации <адрес> о признании права собственности на недвижимое имущество (квартиру) - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Промышленный районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В.Сподынюк