Апелляционное определение № 33-3529/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Вакуленко Л.П.

№ 33-3529/2025

10RS0017-01-2025-000233-42

№ 2-312/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года

г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Никитиной А.В.,

судей Величко С.А., Курчавовой Н.Л.

при секретаре Павловой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 26 сентября 2025 года по иску прокурора города Сортавала, действующего в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, к ФИО1, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и аннулировании сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Заслушав доклад судьи Величко С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

иск заявлен по тем основаниям, что в ходе проведения проверки прокуратурой г.Сортавала выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером №. По результатам проверки установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: (.....), вид разрешенного использования – для дачного строительства, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. В границах указанного земельного участка ФИО1 было возведено строение, которое поставлено на государственный кадастровый учет как жилой дом с кадастровым номером №. Право собственности ФИО1 на объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером № зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ. В последующем в соответствии с договором купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ земельный участок с кадастровым номером № на основании ст.ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ был передан Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия в собственность ФИО1 для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером №. Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ. По результатам проведенного строительного-технического исследования строения с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, экспертом установлено, что у строения отсутствует фундамент, основанием для стен служат бетонные пятки, одна из которых провалилась, что указывает на отсутствие основного критерия признания объекта недвижимостью – прочная связь с землей, а перемещение сооружения возможно без нанесения значительного ущерба его предполагаемому назначению. Также указанное строение не отвечает требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства и жилым домам. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил признать недействительными сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости на основании декларации об объекте недвижимости с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ; аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером № и о правах на него; признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, ничтожным, аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Республике Карелия, администрация Сортавальского муниципального округа, ФИО2

Решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ исковые требования удовлетворены. Аннулированы и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ, общей площадью 9 кв.м, расположенном по адресу: (.....), и о правах на него. Признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 Аннулированы и исключены из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: (.....), и сведения о земельном участке. С ФИО1 в бюджет Сортавальского муниципального округа взыскана государственная пошлина в размере 3 000 руб.

С решением суда в части применения последствий недействительности сделки в виде аннулирования и исключения из ЕГРН сведений о спорном земельном участке, а также в части отказа в применении последствий недействительности спорного договора купли-продажи земельного участка в виде восстановления действия договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района, не согласен ответчик ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение суда в указанной части отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции, применяя последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования и исключения из ЕГРН сведений о земельном участке, вышел за пределы исковых требований, поскольку истцом такие требования не заявлялись. Кроме того, спорный земельный участок образован на основании акта выбора земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, поставлен на государственный кадастровый учет ХХ.ХХ.ХХ на основании межевого плана, составленного кадастровым инженером, распоряжением администрации Сортавальского муниципального района № от ХХ.ХХ.ХХ предоставлен в аренду ФИО1 сроком на 5 лет, право аренды ответчика зарегистрировано в ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ, в связи с чем податель жалобы полагает, что оснований для аннулирования сведений из ЕГРН о земельном участке как об объекте недвижимости и объекте гражданских прав не имелось. Также полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что указанный выше договор аренды спорного земельного участка в связи с признанием спорного договора купли-продажи данного земельного участка ничтожным не подлежит восстановлению в связи с истечением срока его действия. Вопреки выводам суда на момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка договор аренды данного земельного участка считался продленным на неопределенный срок с учетом положений п. 5.1.2 договора аренды и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, поскольку оформление сделки по продаже земельного участка и регистрация права собственности на него осуществлялись после истечения срока действия договора аренды. Кроме того, обращает внимание, что сведений о ненадлежащем исполнении договора аренды ответчиком, нарушении прав Российской Федерации и неопределенного круга лиц, материалы дела не содержат. Также указывает, что администрация Сортавальского муниципального округа и истец требований о прекращении договора аренды не заявляли.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор города Сортавала просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Республики Карелия Барышнева Н.В. полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу ответчика подлежащей оставлению без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу об условиях реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, отмечал, что право на приватизацию государственного и муниципального имущества не имеет конституционного закрепления; оно регламентируется федеральным законодателем, в данном случае с учетом особенностей объекта приватизации земельного участка, на котором располагаются здания и сооружения, находящиеся в частной собственности. Указанная особенность предполагает наличие устойчивой правовой связи между зданием (сооружением) и земельным участком, которая может быть достигнута лишь при условии признания здания (сооружения) недвижимым имуществом (Определение Конституционного Суда РФ от 29.10.2024 № 2776-О).

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из разъяснений, изложенных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Согласно действовавшему в момент возникновения спорных правоотношений Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, на дачном земельном участке в соответствии с его разрешенным назначением, определенным при его предоставлении, допускается строительство жилого дома или жилого строения. Из указанного можно сделать вывод, что объектом капитального строительства, нахождение которого на участке необходимо, в отношении которого подано заявление о выкупе, должен являться жилой дом.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного, использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от 29.08.2012 № 1610 (т. 1, л.д. 38) утверждена схема расположения вновь образованного земельного участка площадью 1500 кв.м в кадастровом квартале №, местоположение: (.....), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для дачного строительства.

ХХ.ХХ.ХХ указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.

Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ № (т. 1, л.д. 55) спорный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 сроком на 5 лет.

ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Сортавальского муниципального района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № на срок 5 лет, установлена арендная плата в ХХ.ХХ.ХХ году – 270 руб. в год, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 49-57), право аренды ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ (т. 1, л.д. 59).

ХХ.ХХ.ХХ ФИО1 составлена декларация об объекте недвижимости, содержащая сведения о здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, материал наружных стен — деревянные, год создания — ХХ.ХХ.ХХ, электричество – центральное, водопровод – автономный, канализация – автономная. Иных данных о строении декларация об объекте недвижимости не содержит (т. 1, л.д. 84-85).

ХХ.ХХ.ХХ поставлен на государственный кадастровый учет жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (.....), площадью 9 кв.м, жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Тогда же осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером №.

ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ответчиком ФИО1. заключен договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером № был передан собственность ФИО1 на основании ст. ст. 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером №. Цена договора составила 612 руб. (п. 3.1 договора купли-продажи) (т. 1, л.д. 71-76).

ХХ.ХХ.ХХ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

До настоящего времени спорный земельный участок и жилой дом состоят на государственном кадастровом учете как объекты недвижимости, за ФИО1 сохраняется право собственности на указанные объекты.

Прокуратурой (.....) Республики Карелия по результатам проверки выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером №.

ХХ.ХХ.ХХ специалистом ФИО4 проведено строительно-техническое исследование строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, результаты которого отражены в заключении ПМ-/24 от ХХ.ХХ.ХХ (т. 1, л.д. 94-101). По результатам проведенного исследования специалистом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено строение ориентировочной площадью 7,84 кв.м. Фундамента нет. Основанием под стены служат бетонные пятки толщиной 15 см и размером 30 х 30 см. Пятки установлены по углам здания. Стены выполнены из деревянного каркаса с обшивкой снаружи листами ориентировочно – стружечной плитой. Утепления нет. Кровля 2-х скатная, по деревянным стропилам с покрытием листами ондулина. Утепления кровли и перекрытий нет. Строение имеет одно не открывающееся окно с одинарным стеклом. Имеется деревянная дверь без замка и без дверной ручки. Строение не подключено к электрическим сетям, район строительства не имеет централизованной канализации и водоснабжения. Также на земельном участке локальной очистки стоков, колодца, скважины не обнаружено.

С учетом установленных обстоятельств специалистом сделан вывод, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 10:07:0062204:98, не является объектом недвижимости ввиду отсутствия фундамента и прочной связи с землей; не является объектом капитального строительства ввиду отсутствия фундамента, инженерной инфраструктуры, теплоизоляции и пароизоляции, использования материалов для наружной отделки не обладающих показателем долговечности; также не является жилым домом из-за отсутствия комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких строениях, отсутствием подключений к инженерной инфраструктуре.

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Нордгеострой».

Согласно заключению эксперта № от ХХ.ХХ.ХХ (ООО «Нордгеострой») (т. 2, л.д. 5-38) исследуемый объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не является жилым домом, не отвечает признакам капитального объекта недвижимого имущества на дату составления экспертного заключения, соответственно, и на дату предоставления земельного участка в собственность.

По результатам исследования строения экспертом установлено наличие технически предусмотренной возможности разборки несущего каркаса стен и конструктивных элементов крыши; опирание несущего каркаса на фундамент из мелких блоков; деформация существующего фундамента и как следствие невозможности восприятия нагрузки на протяжении продолжительного периода (9 лет). С учетом указанного экспертом отмечена возможность воздействия на узел сопряжения «несущий каркас – фундамент – основание» без его разрушения, в связи с чем экспертом констатировано, что указанный объект не является объектом капитального строительства.

Оценивая спорный объект на предмет соответствия требованиям, предъявляемым к жилым домам, экспертом установлено отклонение фундаментного блока от вертикали; не обеспеченность строения инженерными системами; отсутствие утепления наружных ограждающих конструкций; отсутствие гидроизоляции фундамента; отсутствие ветровлагозащиты стен и крыши. Также экспертом отмечено, что с учетом площади помещения (7,56 кв.м), объемно-планировочное решение, минимальная площадь помещения, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях не обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. Кроме того, поскольку объект представляет собой одноэтажное строение, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни исключено.

С учетом изложенного, эксперт пришел к выводу, что на момент осмотра исследуемый объект не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам

Разрешая спор, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, установив, что на момент заключения между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, объект, имеющий признаки недвижимого имущества и отвечающий критериям, предъявляемым к жилым помещениям, в границах данного участка отсутствовал, придя к выводу о том, что наличие указанного объекта на спорном земельном участке не могло являться основанием для приобретения этого земельного участка ответчиком ФИО1 в собственность без проведения торгов в порядке пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, признав сведения об объекте с кадастровым номером №, содержащиеся в ЕГРН, подлежащими аннулированию и исключению из реестра; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, – признанию недействительным (ничтожным), а возникшее на основании него право собственности ФИО1 на указанный земельный участок – отсутствующим.

При этом суд исходил из того, что обязательным и необходимым условием для продажи ФИО1 земельного участка без проведения торгов являлось именно наличие у нее права собственности на объект недвижимости на этом земельном участке, соответствующий его целевому назначению, то есть жилой дом. Однако, как установлено судом, такой объект на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ № отсутствовал.

В отсутствие завершенного строительством объекта недвижимости, отвечающего разрешенному использованию земельного участка, указанный земельный участок не мог быть передан в собственность ФИО1, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, правомерно признан судом ничтожным на основании ст.10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом, как следствие признания спорного договора купли-продажи земельного участка ничтожным судом правомерно усмотрены основания для применения последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Отклоняя доводы ответчика об истечении установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности по заявленным требованиям, суд, установив, что при заключении оспариваемой сделки купли-продажи Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия исходило из добросовестных действий ФИО1 и достоверности сведений ЕГРН о жилом доме, при этом несоответствие спорного объекта с кадастровым номером № признакам капитальности строения и требованиям, предъявляемым к жилым домам, установлено по результатам проведенной прокурорской проверки в ХХ.ХХ.ХХ году, пришел к правомерному выводу о том, что требования прокурором, действующим в интересах публично-правового образования и неопределенного круга лиц, предъявлены в пределах установленного срока судебной защиты.

В данной части решение суда не обжалуется.

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, суд первой инстанции также пришел к выводу о наличии оснований для аннулирования и исключения содержащихся в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №.

Кроме того, судом первой инстанции в порядке применения последствий недействительности спорной сделки не усмотрено оснований для восстановления действия заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 договора аренды спорного земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ. При этом суд исходил из того, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка (ХХ.ХХ.ХХ) договор аренды, срок действия которого составлял пять лет с даты его заключения (с ХХ.ХХ.ХХ до ХХ.ХХ.ХХ), был прекращен в связи с истечением срока его действия.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части аннулирования и исключения из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером №, а также об отсутствии оснований для восстановления действия заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, находя доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части заслуживающими внимания.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды спорного земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ), по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Пунктом 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ признан утратившим силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 ст. 1 названного Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, Земельный кодекс РФ с 01.03.2015 дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» в соответствии с п. 15 ст. 39.8 которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, с 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу подп. 1 п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, п.п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст.ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Между тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Таким образом, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, договор аренды № спорного земельного участка заключен без проведения торгов между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 ХХ.ХХ.ХХ на основании распоряжения администрации Сортавальского муниципального района № от ХХ.ХХ.ХХ, то есть до ХХ.ХХ.ХХ.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен ФИО1 в аренду сроком с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ.

Спорный договор купли-продажи земельного участка заключен между Министерством имущественных земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 ХХ.ХХ.ХХ, то есть после истечения срока договора аренды № от ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК, Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 № 390-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с 01.01.2016 осуществляет полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия.

При этом в п. 1.3 договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договора земельный участок с кадастровым номером № находится во владении ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, в связи с чем обязанность Министерства по передаче земельного участка считается исполненной в момент заключения договора.

Кроме того, п. 3.3 установлена обязанность ФИО1 до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленном договором аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №.

Тем самым на момент заключения оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка (ХХ.ХХ.ХХ), то есть по истечении срока аренды, Министерством имущественных земельных отношений Республики Карелия как органом, осуществляющим с ХХ.ХХ.ХХ полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Республики Карелия, подтверждено действие договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1, что в силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ не позволяет констатировать факт прекращения арендных отношений в связи с истечением срока аренды.

Таким образом, принимая во внимание дату истечения срока действия договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ № (ХХ.ХХ.ХХ) и дату заключения договора купли-продажи № от ХХ.ХХ.ХХ, использование ФИО1 спорного земельного участка (в частности возведение спорного объекта), отсутствие в материалах дела сведений о ненадлежащем исполнении ФИО1 своих обязанностей по договору аренды, а также отсутствие возражений арендодателя относительно использования арендатором спорного участка, судебная коллегия приходит к выводу, что вышеуказанный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ был возобновлен с ХХ.ХХ.ХХ на тех же условиях на неопределенный срок.

С момента регистрации перехода права собственности на спорный участок к ФИО1 был прекращен договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенный между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 Данный договор, как и основания его заключения, истцом не оспариваются. Прекращение указанного договора связано именно с выкупом участка, в связи с признанием договора купли-продажи ничтожным указанный договор аренды подлежит возобновлению с момента его расторжения (с ХХ.ХХ.ХХ) на тех же условиях.

Таким образом, суду первой инстанции надлежало применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ № в виде восстановления в отношении спорного земельного участка действия договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции относительно применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования и исключения из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 10:07:0062204:98, отмечая, что мотивов такому выводу обжалуемое решение суда не содержит.

Спорный земельный участок с кадастровым номером № образован на основании акта выбора земельного участка № от ХХ.ХХ.ХХ, поставлен на государственный кадастровый учет ХХ.ХХ.ХХ на основании межевого плана, составленного кадастровым инженером. В последующем распоряжением администрации Сортавальского муниципального района № от ХХ.ХХ.ХХ спорный земельный участок предоставлен в аренду ФИО1 сроком на 5 лет, право аренды ответчика зарегистрировано в ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ.

Поскольку правомерность образования указанного земельного участка истцом не оспаривалась, а также учитывая отсутствие в материалах дела доказательств нарушения требований закона при образовании спорного земельного участка, оснований для аннулирования сведений из ЕГРН о земельном участке как об объекте гражданских прав не имеется.

Кроме того, обращаясь с вышеназванным исковым заявлением прокурором города Сортавала требования об аннулировании и исключении из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером № не заявлялось (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Таким образом, решение суда на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене в части аннулирования и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером №, а также изменению, путем дополнения абзаца четвертого резолютивной части решения суда указанием на применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления в отношении земельного участка с кадастровым номером № действия договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1

Оснований для отмены или изменения решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 26 сентября 2025 года по настоящему делу отменить в части аннулирования и исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером № и изменить, дополнив абзац четвертый резолютивной части решения суда указанием на применение последствий недействительности ничтожной сделки, восстановив в отношении земельного участка с кадастровым номером № действие договора аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ №, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи

дата изготовления мотивированного

апелляционного определения – 30 декабря 2025 года